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Vente immobilière : promesse unilatérale de vente, déséquilibre significatif dans les obligations des parties, requalification

Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-18670 

 » Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2017), que, par acte sous seing privé du 31 juillet 2009, la Société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (la société Sadev 94) a conclu avec la société G2AM une convention intitulée « promesse synallagmatique de vente et d’achat » portant sur un ensemble de quatre parcelles destinées à la construction d’un centre commercial pour un prix déterminé ; que les conditions suspensives ont été réalisées mais, un désaccord étant survenu entre les parties, l’acte authentique n’a pas été signé ; que la société G2AM a assigné la société Sadev 94 pour voir requalifier l’accord des parties en promesse unilatérale de vente, voir constater la nullité de la convention faute d’enregistrement dans le délai de dix jours prévu par l’article 1589-2 du code civil et obtenir la restitution de l’acompte versé ;

Attendu que la société Sadev 94 fait grief à l’arrêt d’accueillir ces demandes ;

Mais attendu qu’ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes de l’acte rendait nécessaire, que la vente était subordonnée à la réalisation des conditions suspensives dans les termes prévus à la convention, que l’article 10 déterminait une date limite pour la levée de l’option qui était postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives, que l’article 11 prévoyait l’abandon des acomptes versés au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation si le bénéficiaire ne manifestait pas son intention d’acquérir et que, si celui-ci pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxes, le promettant ne pouvait renoncer à vendre et pouvait donc y être contraint, ce qui démontrait un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu’en dépit de l’intitulé de l’avant-contrat, il convenait de qualifier l’acte de promesse unilatérale de vente et a légalement justifié sa décision ; « 

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Par Antarius Avocats

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