Cass, 3ème civ, 16 avril 2026, n°24-22.365, Publié au bulletin
Par un arrêt publié en date du 16 avril 2026, la Cour de cassation a confirmé que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière, lorsqu’elle tend à faire corriger une erreur affectant les droits et obligations des parties, constitue une action personnelle ou mobilière soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Le délai court alors à compter du jour où l’erreur était connue ou objectivement décelable.
En l’espèce, les vendeurs de plusieurs parcelles de terrain avaient engagé une procédure à l’encontre des acquéreurs, en rectification de l’acte notarié de vente et publication au bureau des hypothèques du jugement, en invoquant une erreur portant sur leur désignation par rapport à celles figurant dans le compromis de vente.
Il leur était en effet apparu que des parcelles avaient été incluses par erreur dans l’acte authentique de vente.
Les défendeurs à l’instance avaient alors saisi le juge de la mise en état d’un incident de fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.
Par un arrêt en date du 3 octobre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré l’action prescrite, dès lors que les vendeurs étaient en mesure de connaître précisément l’étendue de leurs obligations dès la date de la signature de l’acte notarié et donc la discordance dans la désignation des biens vendus entre le compromis de vente et l’acte réitératif (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 4a, 3 octobre 2024, n°23/15484).
Au soutient du pourvoi, il était d’abord soutenu par les vendeurs que, dans la mesure où l’action tendait à la protection de leur droit de propriété sur les parcelles qui avaient été erronément incluses dans l’acte notarié de vente, et partant à la revendication de ces parcelles comme étant demeurées leur propriété, il s’inférait qu’il ne pouvait pas s’agir d’une action ayant un caractère réel et personnel relevant de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, mais d’une action à caractère réel et non personnel relevant de l’article 2227 du code civil et donc étant, en tant que telle, imprescriptible.
A défaut, il était également soutenu par les vendeurs que le délai de prescription de 5 ans ne pouvait courir qu’à compter de la date de réception de l’expédition de l’acte notarié et non à compter de la date de signature.
Le pourvoi est rejeté au motif que :
5. En premier lieu, l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du même code, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation.
6. En second lieu, la cour d’appel, qui a relevé que Mmes F étaient présentes lors de la signature de l’acte notarié de vente, lequel ne comportait aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée, a souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, qu’elles avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie, et en a exactement déduit que cette action, engagée plus de cinq ans après le 11 octobre 2013, était prescrite. »
- La qualification de l’action en rectification comme action personnelle soumise à la prescription quinquennale :
La décision rendue par la Cour de cassation le 16 avril 2026 n’est pas véritablement une surprise, puisque la jurisprudence la plus dominante tendait à soumettre l’action en rectification d’un acte notarié à la prescription de droit commun des actions personnelles ou mobilières de l’article 2224 du code civil, qui dispose qu’elles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Par un arrêt en date du 5 avril 2022, la cour d’appel de Poitiers avait déclaré prescrite l’action d’une banque tendant à la rectification d’un acte authentique de prêt, au motif tout précisément qu’elle devait être qualifiée d’action personnelle ou mobilière au sens des dispositions de l’article 2224 du code civil et comme telle soumise au délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil (Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 5 avril 2022, n°20/01330).
La cour d’appel de Besançon a également adopté la même solution dans une affaire où la venderesse demandait la rectification d’un acte de vente immobilière en raison d’une erreur sur la consistance des biens cédés (Cour d’appel de Besançon, 1ère chambre, 28 mars 2017, n°16/00511).
Le fait est que pour déterminer le délai de prescription applicable à une action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière, la Cour de cassation n’entend donc pas procéder à une distinction selon que l’action tend à corriger ce qui pourrait être considéré comme étant une erreur matérielle affectant des droits personnels, ou qu’elle tend à remettre en cause des droits réels immobiliers.
De la même façon, contrairement à ce qui a pu être déjà jugé par différentes cours d’appel, la Cour de cassation n’entend pas considérer qu’il s’agirait en réalité d’une action en revendication de propriété, par nature imprescriptible, afin de soustraire l’action en rectification de la prescription quinquennale
Par un arrêt en date du 10 mars 2022, la cour d’appel de Montpellier avait ainsi considéré, au sujet d’une contestation portant sur un état descriptif de division en copropriété, que : « Toute contestation afférente à l’état descriptif de division relève d’une action en revendication du droit de propriété » et que « une telle action est imprescriptible » (Cour d’appel de Montpellier, 3ème chambre civile, 10 mars 2022, n°16/04229).
Dans le cadre de l’affaire qui nous occupe, le pourvoi tendait ainsi à soutenir que le recours devait s’analyser en une « action personnelle et pas réelle, soumise à la prescription quinquennale, cependant que cette action tendait à la protection du droit de propriété des exposantes sur les parcelles qui avaient été erronément incluses dans l’acte notarié de vente, et partant à la revendication de ces parcelles, comme étant demeurées leur propriété, ce dont il s’inférait qu’elle était soumise aux dispositions de l’article 2227 du code civil. »
La réponse apportée sur ce point par l’arrêt du 16 avril 2026 est extrêmement claire, en ce sens que : « l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du même code, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation. »
- Le point de départ du délai du délai de prescription constitué par la connaissance effective de l’erreur :
L’arrêt qui a été rendu le 16 avril 2026 apporte à ce sujet une réponse nuancée qui procède d’une analyse in concreto de la situation analysée.
La règle posée par l’article 2224 du code civil est en effet que le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
Appliquée à une action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière, cette règle conduit à fixer le point de départ au jour où l’erreur était objectivement décelable à la lecture de l’acte.
Le plus souvent, la jurisprudence est amenée à considérer qu’il convenait de retenir la date à laquelle les signataires ont reçu du notaire une expédition (Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 5 avril 2022, n°20/01330).
Pour autant, il ne saurait s’agir d’une règle absolue, la Cour de cassation renvoyant à ce sujet à la souveraine appréciation des juges du fond.
C’est ainsi que par un arrêt en date du 28 mars 2017, la cour d’appel de Besançon a pu considérer que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au jour de la vente, dans la mesure où la venderesse avait elle-même fait établir, un an auparavant, un document d’arpentage divisant la parcelle litigieuse, de sorte qu’elle était en mesure de déceler la prétendue erreur matérielle dès la date de signature de l’acte (Cour d’appel de Besançon, 1ère chambre, 28 mars 2017, n°16/00511).
En revanche, lorsque les discordances dans l’acte ne sont pas immédiatement perceptibles à sa lecture, le point de départ peut être reporté à la date de connaissance effective, ce qui a été retenu dans un arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 16 décembre 2025, dans une affaire de responsabilité notariale avec une demande subsidiaire de rectification.
Il a lors été considéré que l’existence de ratures non approuvées sur l’acte rendait difficilement lisible la désignation d’un lot, ce qui excluait que les parties aient eu, le jour de sa signature de l’acte, la connaissance des éléments fondant l’action, raison pour laquelle le point de départ du délai de prescription devait être fixé à la date à laquelle les explications du géomètre expert avaient été reçues, permettant alors de comprendre l’erreur qui avait été commise (Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 16 décembre 2025, n°25/00344).
En l’espèce, dans l’arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation approuve les juges d’appel d’avoir considéré que, dès lors que l’acte notarié ne comportait aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et que les venderesses étaient physiquement présentes au rendez-vous de signature, il convenait de considérer « qu’elles avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie, et en a exactement déduit que cette action, engagée plus de cinq ans après le 11 octobre 2013, était prescrite. »
