Cass, 3èmeciv, 5 mars 2026, n°24-10.225
Une partie du faux plafond d’un local commercial situé au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété s’étant effondrée, des sondages ont été entrepris dans la perspective des travaux de reprise.
A cette occasion, une partie du plancher du lot situé au-dessus du local commercial, appartenant à une succession, s’est effondrée, entraînant le décès de l’ouvrier qui procédait aux investigations techniques.
La succession étant impécunieuse, le syndicat des copropriétaires a entrepris des démarches, afin de pouvoir réaliser pour son compte les travaux de reconstruction du plancher lui incombant.
Le propriétaire du local commercial s’est alors opposé à la prise en charge par la copropriété, pour le compte de la succession défaillante, des travaux de réfection du plancher, de sorte qu’il puisse en récupérer la jouissance.
Les ayants droit de la victime ont en définitive assigné au fond notamment le syndicat des copropriétaires, le propriétaire et le locataire commercial occupant le local commercial dont le plafond s’était effondré, afin de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.
Le syndicat des copropriétaires a alors assigné en garantie non seulement son assureur RC, mais également l’administrateur provisoire de la succession, propriétaire du lot dont une partie du plancher s’était effondrée, qui a lui-même assigné en intervention forcée l’assureur de la succession.
Pour sa part, le propriétaire du local commercial a sollicité de l’administrateur provisoire de la succession, de son assureur et du syndicat des copropriétaires l’indemnisation de son préjudice afférent aux pertes de loyers.
Par un arrêt en date du 8 novembre 2023, la cour d’appel de Paris (Cour d’appel de Paris, 8 novembre 2023, G.2, n°20-02525) a rejeté la demande indemnitaire du propriétaire commercial dirigée à l’encontre de l’administrateur provisoire de la succession et de son assureur, au motif qu’il s’était opposé, voire avait fait obstruction aux différents projets présentés par le syndic visant à résoudre le problème du financement de la reconstruction du plancher pour remédier à la carence du propriétaire à l’origine de son effondrement.
Un pourvoi a été inscrit au motif qu’une éventuelle faute de la victime ne peut exonérer totalement le responsable qu’à la condition qu’elle revête les caractéristiques de la force majeure ou qu’elle constitue la cause exclusive du dommage.
De la sorte, en ayant rejeté son recours indemnitaire sans avoir constaté que la faute qui lui était imputée revêtait les caractéristiques de la force majeure totalement exonératoire de la responsabilité de l’auteur du dommage, ou était à l’origine de manière exclusive de son préjudice, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Par son arrêt en date du 5 mars 2026 (Cass, 3ème civ, 5 mars 2026, n°24-10.225), la Cour de cassation a censuré les juges d’appel, au motif que :
« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
10. Il résulte de ce principe que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage. »
(…)
12. En se déterminant ainsi, sans caractériser une faute de la société Socipar présentant les caractères de la force majeure ou à l’origine exclusive de son dommage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Autrement dit, le fait qu’un copropriétaire refuse ou ralentisse les solutions proposées par le syndicat pour traiter un dommage n’autorise pas, en soi, à le priver de tout droit à indemnisation de son préjudice de jouissance, sauf à démontrer que ce comportement constitue un événement imprévisible et irrésistible pour l’auteur du trouble, soit la cause exclusive du dommage à partir d’une certaine date.
La décision rendue, qui s’inscrit dans une jurisprudence classique, est l’occasion d’en rappeler les principes essentiels.
En matière de responsabilité engagée sur le fondement du trouble anormal du voisinage, la Cour de cassation considère que la faute de la victime n’est exonératoire que si elle présente les caractères de la force majeure ou qu’elle constitue la cause exclusive du dommage.
Il en va de même en matière de responsabilité du fait des choses (article 1242, alinéa 1er du code civil), la Cour de cassation énonçant alors que « la faute de la victime n’exonère totalement le gardien de sa responsabilité que si elle constitue un cas de force majeure » (Cass, 3ème civ, 8 février 2018, n°17-12.456).
Dans cette affaire d’effondrement de falaise, les juges d’appel avaient été sanctionnés par la Cour de cassation, sur le fondement du défaut de base légale, pour avoir retenu la faute de la copropriété victime, du fait d’un défaut de surveillance des travaux, afin d’exonérer totalement le propriétaire du fond, sans avoir vérifié si cette faute répondait aux critères de la force majeure, ou constituait la cause exclusive des désordres.
En matière contractuelle, la définition de la force majeure est précisée à l’article 1218 du code civil (la force majeure est un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées).
Là encore, la faute de la victime ne peut être exonératoire de responsabilité que si elle revêt les caractères de la force majeure, ce qui implique qu’elle soit extérieure, imprévisible et irrésistible.
S’agissant de la situation très spécifique du copropriétaire, l’exclusion de son droit à indemnisation du fait de sa faute s’avère extrêmement difficile à caractériser, ne serait-ce qu’au regard du critère d’extériorité.
En effet, les choix décisionnels du copropriétaire relèvent du fonctionnement interne du syndicat des copropriétaires, ce qui implique qu’ils ne sont, en principe, ni extérieurs ni irrésistibles au sens de la force majeure.
Très concrètement, il apparait en réalité que seuls des événements extérieurs au régime de fonctionnement de la copropriété seraient de nature à caractériser l’existence d’une force majeure exonérant le syndicat ou un copropriétaire de sa responsabilité.
Il reste que lorsque le copropriétaire victime a adopté un comportement fautif qui a contribué à la réalisation de son propre dommage, sans en être la cause exclusive, la jurisprudence retient la possibilité d’un partage de responsabilité, ce qui en l’espèce devra être examiné par les juges du fond qui seront saisis sur renvoi de cassation.
Dans la logique des articles 1240 et 1242 du code civil, la faute du copropriétaire victime ne justifie donc une réduction, voire une exclusion de son droit à indemnisation ; qu’en tant qu’elle participe au processus causal du dommage et sous réserve de la réunion des critères stricts de la force majeure lorsqu’une exonération totale est recherchée (Cass, 3ème civ, 30 novembre 2023, n°22-22.738 ; Cass, 3ème civ, 8 février 2018, n°17-12.456).
