Caractère apparent du vice à la réception et compétence du maître de l’ouvrage

Cass, 3^ème civ, 8 octobre 2026, n°24-16.523, Publié au bulletin

Une SCI, ayant pour gérant la société GESCOPI, a entrepris la construction de trois bâtiments avec le concours d’une maîtrise d’œuvre d’exécution, destinés à être soumis au régime de la copropriété et dont les lots ont été commercialisés en l’état futur d’achèvement.

Le gérant de la SCI, la société GESCOPI, a assuré une mission d’ordonnancement, pilotage et coordination au cours du chantier.

La réception d’un des trois bâtiments a été prononcée le 30 mars 2012.

Du fait de l’apparition de désordres, le syndicat des copropriétaires a entrepris une action judiciaire à l’issue d’une expertise judiciaire à l’encontre de la SCI, en sa qualité de vendeur constructeur, de la société GESCOPI et de son assureur, les autres intervenants ayant été appelés en garantie.

Une discussion ayant été élevée sur le caractère apparent du désordre à la réception, par un arrêt en date du 30 avril 2024, la cour d’appel de Pau a considéré que les désordres constatés sur les ouvrages étaient cachés au jour de leur réception (Cour d’appel de Pau, 1^ère chambre civile, 30 avril 2004, n°22/00225).

Au soutien de leur pourvoi, la société GESCOPI et son assureur soutenaient que « l’aptitude du maître de l’ouvrage à connaître les vices de l’ouvrage, lorsqu’il est une personne morale, s’apprécie dans le chef de son représentant légal personne physique, et si son représentant légal est lui-même une personne morale, dans le chef de la personne physique dirigeant celle-ci. »

Or, la cour d’appel de Pau avait pour sa part considérée que les vices affectant l’ouvrage n’étaient pas apparents pour la SCI au jour de la réception, bien que son représentant légal, la société GESCOPI fût constructeur, dès lors qu’elle exerçait la profession de promoteur immobilier et non pas celle de constructeur.

Le pourvoi a été rejeté par l’arrêt publié au bulletin du 8 octobre 2026 (Cass, 3^ème civ, 8 octobre 2026, n°24-16.523), dès lors que le caractère apparent du désordre doit s’apprécier au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage d’une part, et que s’il doit être tenu compte, pour cette appréciation, des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, doivent être déterminées au regard de son objet ou de ses activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale d’autre part.

1. Il est tout d’abord constant que le caractère apparent ou caché d’un désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception, ce que ne manque pas de rappeler en préalable l’arrêt du 8 octobre 2026 (Cass, 3^ème civ, 23 juin 2004, n°03-10.342 ; Cass, 3^ème civ, 10 novembre 2016, n°15-24.379, Publié au bulletin ; Cass, 3^ème civ, 14 janvier 2021, n°19-21.130, Publié au bulletin).

C’est ainsi que, par un arrêt en date du 3 mai 2001 (Cass, 3^ème civ, 3 mai 2001, n°00-10.021), la Cour de cassation a indiqué que l’apparence d’un désordre à la réception doit s’apprécier uniquement au regard de la personne du maître de l’ouvrage au jour de la réception et non selon les compétences du maître d’œuvre qui l’assiste.

Par son arrêt en date du 10 novembre 2016, dans le cadre d’une procédure fondée sur les dispositions de l’article 1792-1 du code civil à l’encontre du vendeur constructeur, la Cour de cassation a précisé que le jour de la réception correspondant pour le maître de l’ouvrage à l’achèvement des travaux, l’appréciation de l’apparence du désordre doit s’apprécier en considération du maître de l’ouvrage et non des acquéreurs ultérieurs.

Enfin, par son arrêt en date du 14 janvier 2021, la Cour de cassation a étendu son raisonnement à la vente en l’état d’achèvement, en précisant que lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent ou caché du désordre s’appréciant en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception, il importe que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l’acquéreur.

Pour apprécier le caractère apparent ou caché d’un désordre à la réception, il apparait donc que la jurisprudence de la Cour de cassation associe un critère subjectif (la personne du maître de l’ouvrage) et un critère temporel objectif (le jour de réception).

2. Si l’arrêt du 8 octobre 2026 ne constitue qu’un rappel du premier sujet, il apporte une précision importante dès lors qu’il s’agit de livrer une appréciation sur les compétences du maître de l’ouvrage pour objectiver le caractère apparent ou non du désordre le jour de la réception.

Un vice n’est juridiquement apparent que s’il est non seulement matériellement visible, mais également compréhensible et prévisible dans toute son ampleur, ses causes techniques et ses conséquences dommageables (Cass, 3^ème civ, 14 septembre 2023, n°22-13.858, Publié au bulletin ; Cass, 3^ème civ, 11 mai 2023, n°22-13.182).

La réception prononcée sans réserve purgeant les défauts de conformité et les vices de construction apparents, la reconnaissance de la qualité de maître de l’ouvrage profane permet de maintenir le bénéfice des garanties légales.

Sur ce point, il sera rappelé qu’il incombe au maître de l’ouvrage qui agit en garantie décennale ou contractuelle postérieurement à la réception, de rapporter la preuve du caractère caché du désordre (Cass, 3^ème civ, 14 mars 2006, n°04-19.832).

Dès lors, la prise en considération du statut de profane du maître de l’ouvrage permet d’établir cette preuve lorsque l’origine ou l’incidence du vice qui affecte l’ouvrage requière une analyse technique spécialisée (Cass, 3^ème civ, 14 septembre 2023, n°22-13.858, Publié au bulletin).

La notion de maître de l’ouvrage profane est amplement reconnue par la jurisprudence.

Dans un arrêt en date du 15 janvier 2003, la cour d’appel de Lyon indique ainsi que « Le défaut apparent est un vice visible qui doit l’être dans toutes ses conséquences et son étendue pour un maître de l’ouvrage profane. » (Cour d’appel de Lyon, 15 janvier 2003, n°2001.0903).

On comprend donc que l’analyse implique nécessairement une appréciation concrète du niveau de discernement et de compétence du maître de l’ouvrage au jour de la réception.

Par un arrêt en date du 23 juin 2004 (Cass, 3^ème civ, 23 juin 2004, n°03-10.342), la Cour de cassation a validé que l’on puisse considérer le caractère apparent des insuffisances de hauteur, de largeur et de l’enchevêtrement des câbles dans des vides sanitaires, en tenant compte du fait que le maître de l’ouvrage est un professionnel de la construction d’immeubles : « en a exactement retenu qu’il appartenait au maître de l’ouvrage, qui ne contestait pas disposer du personnel compétent (…) de relever dès le moment de la réception, les désordres apparents. »

Ainsi donc, la qualification du maître de l’ouvrage constitue un critère aggravant dans l’analyse de ce qui doit être relevé à la réception, tel que l’a précisément jugé la cour d’appel de Bordeaux dans un arrêt en date du 27 mai 2021 au sujet d’un « promoteur immobilier professionnel. » (Cour d’appel de Bordeaux, 2^ème chambre civile, 27 mai 2021, n°18/01194).

Il reste que la seule qualité de professionnel de l’immobilier n’emporte pas automatiquement celle de professionnel de la construction (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 6 septembre 2023, n°19/08318), à l’égard duquel le champ des vices apparents a toujours été interprété de façon beaucoup plus stricte et extensive, dès lors qu’étant un maître de l’ouvrage averti, il dispose en interne de services techniques, d’ingénieurs travaux ou d’une maîtrise des contraintes de l’art de bâtir (Cass, 3^ème civ, 1^er mars 2011, n°10-11.759 ; Cour d’appel d’Amiens, 1^ère chambre civile, 6 avril 2021, n°18/03807, Cour d’appel de Grenoble, 2^ème chambre, 12 mars 2019, n°17/00102).

A cet égard, l’arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation le 8 octobre 2026 a le grand mérite de clarifier les choses, en indiquant clairement que la qualification de désordre apparent à la réception doit s’opérer au jour de la réception et en la personne du maître de l’ouvrage, en fonction de ses compétences propres et non des compétences des techniciens qui l’assistent ou de ses représentants.

Ainsi donc, pour un maître de l’ouvrage personne morale, les compétences doivent être appréciées au regard de son objet social ou de ses activités effectives, et non au regard des compétences de son représentant légal, ce qui écarte la possibilité de faire peser sur un maître de l’ouvrage promoteur les compétences techniques de son gérant constructeur !