Cass, 3ème civ, 24 septembre 2026, n°24-19.751, inédit
Reprochant au vendeur constructeur d’une villa en l’état futur d’achèvement un retard important et une mauvaise exécution du contrat de vente, l’acquéreur l’a fait assigner aux fins d’indemnisation de ses différents chefs de préjudice, notamment au titre de son préjudice locatif.
Par un arrêt en date du 4 juillet 2024, la cour d’appel de Bordeaux (Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre B, 4 juillet 2024, n°21/03383) l’a débouté de sa demande d’indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs.
Pour en décider ainsi, la cour d’appel a considéré que s’il était effectivement établi par les pièces du dossier que le bien était destiné à la location, il n’était pas pour autant établi, compte tenu des aléas du marché locatif, que l’acquéreur aurait eu à subir une perte de chance d’en percevoir des revenus.
La censure ne faisait guère de doute.
Par un arrêt en date du 24 septembre 2026, la Cour de cassation a effectivement censuré les juges d’appel au visa des dispositions de l’article 1231-1 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice, confirmant ainsi sa jurisprudence antérieure.
Il sera tout d’abord rappelé que, depuis fort longtemps, la Cour de cassation reconnait l’existence d’un principe de réparation intégrale du préjudice de la victime, qui implique que le responsable d’un dommage indemnise l’intégralité du préjudice, sans qu’il en résulte pour la victime ni appauvrissement ni enrichissement (Cass, 3ème civ, 20 avril 2017, n°16-13.603, inédit).
Dit autrement, en application du principe de réparation intégrale, le préjudice doit être réparé dans son intégralité par son auteur, sans perte ni profit pour la victime.
C’est au-demeurant sur ce fondement que la jurisprudence a consacré le droit, pour le maître de l’ouvrage, notamment de réclamer l’indemnisation d’un manque à gagner résultant de la non-conformité d’un ouvrage aux prévisions contractuelles, lorsqu’il est imputable au locateur d’ouvrage (Cass, 3ème civ, 7 novembre 2024, n°23-12.315, Publié au bulletin ; Cass, 3ème civ, 3 avril 2025, n°23-18.568, Publié au bulletin).
Par ailleurs, par différents arrêts rendus en 2024 et en 2025, la Cour de cassation a très clairement rappelé, au visa des dispositions de l’article 4 du code civil, que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe (Cass, 3ème civ, 7 novembre 2024, n°21-15.748, inédit ; Cass, 3ème civ, 7 novembre 2024, n°23-12.315, Publié au bulletin ; Cass, 2ème civ, 13 mars 2025, n°23-15.045, inédit ; Cass, 2ème civ, 28 mai 2025, n°23-20.477 ; 23-20.485 ; 23-24.031, inédit.)
S’agissant de la perte de chance, qui constitue un préjudice à part entière et qui est définie comme étant la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain, le principe de réparation intégrale s’applique avec la même rigueur.
Dès lors qu’il constate qu’une faute a privé la victime d’une chance d’empêcher la survenance de son dommage, le juge doit alors condamner le responsable à réparer le préjudice, y compris lorsque le recours indemnitaire consiste en une demande de réparation intégrale du dommage et non en la réparation d’une perte de chance de l’éviter (Cass, ass. plen., 27 juin 2025, n° 22-21.146 ; 22-21.812).
Le juge dispose alors d’un pouvoir de requalification de la demande et se doit alors d’inviter les parties à s’en expliquer dans le cadre d’une réouverture des débats, si ce n’est à la mise en état.
En l’espèce, l’affectation du bien vendu en l’état futur d’achèvement à la location ne faisait aucun doute, puisqu’il en était justifié par l’acquéreur.
Il en résulte que le retard de livraison du bien ne pouvait qu’entraîner un retard dans sa mise en location, consacrant ainsi le principe même d’un préjudice indemnisable pour l’acquéreur.
Par son arrêt en date du 24 septembre 2026, la Cour de cassation sanctionne donc les juges d’appel pour n’avoir pas chiffré le préjudice de l’acquéreur, en déterminant souverainement la probabilité de réalisation de l’évènement favorable (rentrées de revenus locatifs) compte tenu des aléas du marché locatif dans les circonstances déterminées :
« Vu l’article 1231-1 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice.
13. Il résulte de ce texte et de ce principe que la disparition actuelle est certaine d’une éventualité favorable, qui constitue une perte de chance, est un préjudice réparable.
14. Pour rejeter la demande de l’acquéreur au titre de la perte de change de percevoir des revenus locatifs, l’arrêt retient que, si le bien acquis par M. U devait être soumis à la location, il n’est pas suffisamment établi, au regard des aléas du marché locatif, que celui-ci a subi une perte de chance de percevoir des revenus dédiés.
15. En statuant ainsi, alors que toute perte de chance ouvre droit à réparation, laquelle doit être proportionnelle à la probabilité de réalisation de l’événement favorable, qu’il appartient au juge saisi de déterminer, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés. »
La décision est tout à fait conforme à la jurisprudence habituelle de la Cour de cassation qui déjà, par un arrêt en date du 23 octobre 2025 (Cass, 3ème civ, 23 octobre 2025, n°23-18.771, inédit), avait rappelé que le principe de la réparation intégrale du préjudice, qui découle de l’article 1240 du code civil, implique que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.
Il s’agissait alors d’une affaire où il était reproché au diagnostiqueur, dont le diagnostic avait été erroné, de n’avoir pas pu négocier le prix d’acquisition d’un bien immobilier à la baisse :
« 14. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs, qu’elle imputait au diagnostiqueur, était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles elle venait de condamner le vendeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
