Conseil constitutionnel, 19 mars 2026, n°2025-1186, QPC
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, permet désormais à une copropriété, sous certaines conditions, de modifier son règlement par une décision prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, selon le nouveau d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être imposé aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Par ailleurs, en application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut en principe, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Il en résulte donc que le syndicat des copropriétaires, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, ne peut pas décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble.
L’article 26 a toutefois été modifié par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme, en ajoutant un d), aux termes duquel la modification du règlement de copropriété qui concerne uniquement l’interdiction de location des lots à usage d’habitation, autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, peuvent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Cette possibilité ne concerne toutefois que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite d’habitation bourgeoise autorisant l’habitation et les activités libérales dans l’immeuble, mais interdisant les activités commerciales en dehors des lots dédiés.
Sur ce, afin qu’il ne soit pas considéré que la résolution interdisant les locations meublées de courte durée n’impose pas de façon générale une modification de la destination des parties privatives, ce qui ne peut être voté qu’à l’unanimité, elle doit être considérée comme un simple rappel de la nécessité de faire respecter la clause d’habitation bourgeoise, ce qui ne peut donc concerner que les activités commerciales.
L’interdiction peut alors s’inscrire dans le cadre des modalités de jouissance visées par l’article 26.
Si l’interdiction de mise en location de courte durée n’est pas limitée à l’activité commerciale, il n’est pas alors possible de recourir à la nouvelle majorité réduite du d) de l’article 26 et il convient alors de voter la résolution à l’unanimité.
Tel est le sens de la décision qui a été rendue par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, après avoir été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, qui a considéré que le nouveau texte issu de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et la nouvelle règle de majorité qui en découle, n’emportaient pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, dès lors qu’il ne s’agissait pas d’une interdiction générale de mise en location, mais uniquement des mises en location dans le cadre d’une activité commerciale (Conseil constitutionnel, 19 mars 2026, n°2025-1186, QPC).
Toute location touristique meublée n’est donc pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise :
Cass, 3ème civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455 :
« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée […] n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. »
Par un arrêt en date du 20 février 2025, statuant tout précisément sur l’application des nouvelles dispositions de la loi Le Meur, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-2, 20 février 2025, n°24/05322) a retenu le caractère illicite de la mise en location, en présence d’une clause de jouissance bourgeoise, au motif que :
« De plus, les annonces publiées sur le site internet Airbnb qu’ils produisent démontrent que les frais de ménage doivent être systématiquement réglés, que la fourniture des draps et serviettes est incluse dans les prestations, que la réception des clients est assurée par une équipe de gestion locative de courte durée dite ‘Hostmaker’ et que les clients peuvent arriver après 20 heures mais avec un supplément à régler. Ces prestations revêtent, à l’évidence, le caractère de services hôteliers, »
Il en résulte que, s’agissant de la qualification d’activité commerciale, il est admis par la jurisprudence que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures, ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale.
En conclusion :
Soit, il est question de soumettre au vote des copropriétaires une résolution portant sur une interdiction générale de mise en location de courte durée et auquel cas il convient de retenir la règle de l’unanimité.
Soit, il est question de n’interdire que l’activité locative de courte durée s’inscrivant dans le cadre d’une activité commerciale, et auquel cas le projet de modificatif au règlement de copropriété pourra être adopté à la nouvelle majorité du d) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En clair, il apparait assez légitime de s’interroger sur l’intérêt pratique de ce nouveau texte qui, par essence, ne concerne donc que l’interdiction des activités commerciales au sein de la copropriété, ce qui est d’ores et déjà en principe exclu par la clause d’occupation bourgeoise.
Inflation législative quand tu nous tiens.
