Cass, 3ème civ, 12 mars 2026, n°24-15.798
Une promesse synallagmatique de vente, portant sur l’acquisition d’un fonds de commerce, a été conclue le 31 décembre 2021 avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 15 février 2022, l’acte réitératif de vente devant être pour sa part régularisé le 1er avril 2022 au plus tard.
Bien que le crédit n’ait pas été obtenu dans le délai requis, les acquéreurs ont fait assigner la venderesse, qui entendait invoquer la caducité de la promesse, en vente forcée et en paiement de dommages intérêts.
Quelques jours seulement après la délivrance de l’assignation au fond la venderesse a cédé le fonds de commerce.
Par un arrêt en date du 26 mars 2024, la cour d’appel de Poitiers a rejeté leurs demandes, au motif qu’à défaut de justificatifs reçus dans le délai de réalisation de la condition suspensive de l’obtention du prêt, des démarches entreprises et de la prorogation du délai consenti, la condition suspensive ne s’était pas réalisée et la promesse de vente était devenue automatiquement caduque (Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre civile, 26 mars 2024, n°22/02771).
L’arrêt d’appel a été censuré par la Cour de cassation par un arrêt en date du 12 mars 2026 pour violation des dispositions de l’article 1103 du code civil, au motif que la promesse de vente prévoyait la caducité de la promesse du fait de l’absence de levée de la condition suspensive en cas d’absence de justification par les acquéreurs de l’acceptation ou du refus de leurs demandes, et « à défaut pour l’acquéreur, préalablement mis en demeure par le vendeur, d’avoir justifié, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition. »
Ayant constaté l’absence de mise en demeure délivrée à l’acquéreur d’avoir à justifier de ses demandes de financement bancaire, la Cour de cassation ne pouvait qu’en déduire que la promesse de vente ne pouvait pas être considérée comme étant caduque, raison pour laquelle l’acquéreur était fondé, si bon lui semblait, à solliciter la régularisation de la vente à son profit :
« 7. Pour dire que la promesse de vente conclue le 31 décembre 2021 entre les parties ne pouvait plus produire d’effet en raison de sa caducité, l’arrêt retient que les acquéreurs n’ont justifié d’aucune demande de prêt dans les délais requis, qu’ils n’ont pas informé la venderesse de leurs démarches en ce sens ni sollicité de prorogation de délai, de sorte que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’étant pas réalisée avant le 15 février 2022, la promesse était caduque.
« 8. En statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que la promesse prévoyait, en cas d’absence de justification par les acquéreurs de l’acceptation ou du refus de leurs demandes de prêt dans le délai de la condition, que celle-ci serait regardée comme défaillie et la promesse caduque à défaut pour l’acquéreur, préalablement mis en demeure par le vendeur, d’avoir justifié, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, d’autre part, que la venderesse n’avait pas mis en demeure les acquéreurs de justifier des demandes de financement bancaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »
Le fait est que cette décision ne fait que rappeler l’importance, en la matière, du principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, c’est-à-dire la force obligatoire de la convention entre les parties contractantes.
Ainsi, en présence d’une clause de condition suspensive d’obtention de prêt, le défaut de réalisation de la condition n’emporte pas automatiquement caducité de la promesse, lorsque les parties ont subordonné contractuellement cette caducité à l’envoi préalable d’une mise en demeure restée infructueuse.
Dans ce cas, la mise en demeure est une condition de mise en œuvre de la caducité et son absence fait obstacle à toute caducité de la promesse de vente.
A cet égard, il doit être précisé que lorsqu’une promesse de vente prévoit qu’à défaut de notification par l’acquéreur de l’obtention ou non du prêt, « le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine » de la réalisation ou de la défaillance de la condition, la jurisprudence tend à considérer que la formalité de la mise en demeure, bien que présentée comme une « faculté », est en réalité une formalité nécessaire pour que le vendeur puisse invoquer la caducité (Cour d’appel de Douai, 14 novembre 2011, n°11/04648).
Faute de mise en demeure régulière, la caducité de la promesse n’est pas automatique et la vente peut être tenue pour parfaite une fois la condition réalisée dans le délai requis ou prorogé, quand bien même en serait-il justifié tardivement par l’acquéreur.
Il reste que, s’agissant de la possibilité de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive, la régularisation de l’avenant doit en tout état de cause intervenir avant le terme du délai consenti pour lever la condition.
C’est ainsi que par un arrêt en date du 5 décembre 2007, la Cour de cassation a confirmé la décision d’une cour d’appel ayant jugé caduque une promesse de vente, dès lors que le prêt avait été obtenu postérieurement au délai fixé, alors que la prorogation supposait une demande écrite des bénéficiaires acceptée par le promettant avant l’expiration du délai, ce qui était inexistant en l’espèce.
« Mais attendu qu’ayant retenu que la convention prévoyait que les parties pouvaient proroger conventionnellement la durée de la condition suspensive sur demande expresse du bénéficiaire formulée par écrit, acceptée par le promettant et que si la condition était défaillie, sans renonciation par le bénéficiaire, chacune des parties retrouverait sa liberté sans indemnité, de part et d’autre, que les époux Y… ne pouvaient justifier à la date du 20 novembre 2001 de l’obtention du prêt sollicité et ne prétendaient pas avoir formulé auprès de M. X… une quelconque demande de prorogation de la durée d’obtention du prêt ni manifesté la volonté à son obtention, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations, a pu en déduire que la promesse de vente était caduque ; »
Dès lors que la promesse de vente fait état de la nécessité ou de la faculté de délivrer une mise en demeure à l’acquéreur de justifier de l’obtention du prêt, la prudence commande donc d’y déférer avant de se prévaloir de la caducité de l’acte.
Au contraire, en l’absence de dispositions contractuelles particulières et qui plus est lorsque la promesse prévoit une caducité de plein droit à l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, la seule défaillance de la condition suffit à entraîner la caducité sans formalité préalable.
Le jeu combiné des articles 1304-6 et 1589 du code civil conduit à ce que l’obligation née de la promesse soit réputée n’avoir jamais existé faute de réalisation de la condition dans le délai.
En pratique donc, dès lors que la condition suspensive est défaillie sans faute de l’acquéreur, la promesse devient caduque et les sommes versées doivent lui être restituées, indépendamment de l’absence de mise en demeure.
