L’arrêt qui a été rendu le 11 juin 2026 au sujet de la responsabilité du promoteur immobilier sur le fondement des dommages intermédiaires ne manque pas d’intérêt.
En l’espèce, pour la construction d’un EHPAD, un maître de l’ouvrage professionnel avait conclu d’une part un contrat d’ingénierie avec un maître d’œuvre, et d’autre part un contrat de promotion immobilière avec un promoteur.
Après le prononcé de la réception, le maître de l’ouvrage avait fait assigner le promoteur immobilier et son assureur en réparation des dommages occasionnés par des désordres de fissuration, les autres intervenants à l’acte de construire ayant été pour leur part assignés en intervention forcée.
Ayant été débouté de ses demandes par un arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 27 juin 2023 (cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre civile, 27 juin 2023, n°21/02733), au motif qu’aucune faute personnelle du promoteur n’avait été objectivée, le maître de l’ouvrage avait tout d’abord soutenu, dans le cadre de son pourvoi, que le promoteur immobilier ayant la qualité de mandataire d’intérêt commun, il était garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il avait traité au nom du maître de l’ouvrage.
Dès lors, si la responsabilité du promoteur immobilier n’était pas engagée de plein droit du seul fait de l’existence de désordres intermédiaires, il n’en était pas moins tenu, en présence d’une faute des entreprises auxquelles il s’adresse et dont il est garant, dans les mêmes termes de responsabilité que ces dernières.
Le pourvoi est rejeté, dès lors que :
« 13. Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle. »
En ce sens, la décision ne surprend pas, puisqu’il est constant que la Cour de cassation procède à une distinction entre la responsabilité de plein droit du promoteur immobilier, qui résulte des textes spéciaux (articles 1792 et 1792-3 civ.) lorsque sont constatés des dommages de gravité décennale ou relevant des garanties légales, et la responsabilité contractuelle de droit commun pour les désordres intermédiaires, qui suppose que soit rapportée la preuve d’une faute personnelle du promoteur (Cass, 3ème civ, 14 décembre 2010, n°09-71.552 ; Cass, 3ème civ, 25 janvier 2011, n°10-10.977 ; Cass, 3ème civ, 14 mai 2020, n°19-10.434).
En l’espèce, la particularité du pourvoi tenait toutefois au fait que l’action en responsabilité contractuelle, qui était engagée à l’encontre du promoteur, ne s’inscrivait pas dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, mais dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière.
Or, le contrat de promotion immobilière est défini comme un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’oblige, pour un prix convenu, à faire réaliser un programme de construction au moyen de contrats de louage d’ouvrage, et à effectuer tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières nécessaires, en étant garant de l’exécution des obligations des entrepreneurs.
Dès lors que le promoteur, qui intervient dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, est expressément tenu des garanties décennale, biennale et de parfait achèvement qui sont attachées à la qualité de constructeur, le pourvoi était l’occasion d’interroger la Haute juridiction sur une éventuelle extension aux dommages intermédiaires.
L’arrêt qui a été rendu le 11 juin 2026 vient donc préciser, pour le promoteur obligé par les dispositions de l’article 1831-1 du code civil, le régime applicable aux désordres intermédiaires en l’inscrivant dans le principe retenu par sa jurisprudence la plus habituelle.
La mise en cause de la responsabilité contractuelle du promoteur constructeur au titre des dommages intermédiaires nécessite donc que soit rapportée la preuve d’une faute personnelle qui lui soit imputable.
Il reste que ce rappelle ne doit pas éluder l’objet de la cassation qui a été prononcée pour défaut de réponse aux conclusions du maître de l’ouvrage qui invoquait, au soutien de son autre moyen, l’existence d’une clause contractuelle étendant les obligations du promoteur.
Il est ainsi relevé par la Cour de cassation qu’en vertu de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, le promoteur était responsable du choix des sous-traitants, des matériaux, des techniques d’exécution et de la conformité aux documents contractuels et aux normes.
Or, en cause d’appel, les juges avaient rejeté la demande de condamnation du promoteur, au motif que si l’article 1831-1 du code civil fait peser sur le promoteur la garantie de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il traite pour le compte du maître de l’ouvrage, sa responsabilité contractuelle pour les désordres intermédiaires est nécessairement subordonnée à la démonstration d’une faute.
C’est tout précisément cette analyse qui est sanctionnée par la Cour de cassation, au motif que :
« 22. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du maître de l’ouvrage, qui soutenait que le promoteur était, par application de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux règlementations applicables et aux normes en vigueur, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. » (article 455 du code de procédure civile).
Ainsi donc, il s’évince de l’arrêt rendu le 11 juin 2026 que si la faute personnelle du promoteur immobilier est toujours exigée pour engager sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires, cette faute peut résulter tant du comportement personnel du promoteur (Cass, 3ème civ, 4 juin 2009, n°08-13.239 : « ayant relevé que les désordres intermédiaires […] résultaient d’un défaut d’exécution et retenu qu’aucune preuve d’un souci d’économie du vendeur n’était rapportée, la cour d’appel […] en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n’était pas engagée. » – contra : Cass, 3ème civ, 12 novembre 2014, n°13-23.570), que du non-respect d’obligations renforcées qui seraient prévues au contrat de promotion immobilière.
