Cass, 3ème civ, 28 mai 2026, n°24-20.821, Publié au bulletin
Par un arrêt publié le 28 mai 2026 (Cass, 3ème civ, 28 mai 2026, n°24-20.821, Publié au bulletin), la Cour de cassation a très clairement rappelé que l’acquéreur qui s’estime victime d’un dol peut toujours renoncer à demander l’annulation de la vente immobilière pour solliciter uniquement l’indemnisation de son préjudice.
Le choix qui est offert à l’acquéreur s’articule autour des régimes du vice du consentement, prévu par les articles 1130, 1137 et 1139 du code civil d’une part, et des nullités prévues par l’article 1178 du code civil d’autre part, qui admettent non seulement l’annulation de la vente, mais également, indépendamment de l’annulation, l’action en responsabilité à l’encontre du vendeur pour réparer le préjudice causé par le dol.
La jurisprudence valide donc expressément la possibilité pour la victime d’un dol de ne pas poursuivre l’anéantissement du contrat et de ne rechercher qu’une réparation pécuniaire, par réfaction du prix ou au moyen d’une indemnisation autonome (Cour d’appel de Metz, 22 février 2016, n°14/03074, Cour d’appel de Nancy, 12 février 2019, n°18/00343, Cour d’appel de Versailles, 1er juin 2023, n°21/04280).
Dans son arrêt en date du 22 février 2016, la cour d’appel de Metz indiquait très clairement que : « la victime d’un dol peut valablement faire le choix de ne pas demander l’annulation du contrat pour solliciter seulement l’allocation de dommages et intérêts de sorte que les demandes sont recevables. »
Et dans son arrêt en date du 12 février 2019, la cour d’appel de Nancy d’indiquer que : « Si la sanction naturelle du dol est la nullité du contrat, le dol peut également être invoqué pour solliciter seulement une réduction du prix. En outre, la nullité du contrat ou la réduction du prix n’excluent pas l’exercice par la victime du dol d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir la réparation du préjudice subi. »
La Cour de Cassation s’est elle-même prononcée en ce sens (Cass, com, 27 mai 1997, n°95-15.930 ; Cass, 3ème civ, 16 mars 2011, n°10-10.503 ; Cass, com, 18 octobre 1994, n°92-19.390 ; Cass, 3ème civ, 20 avril 2022, n°21-12.301, 21-12.340), tout en précisant que le rejet de la demande principale en nullité de la vente sur le fondement du dol n’excluait pas la mise en œuvre, à titre subsidiaire, d’une action indemnitaire à l’encontre du vendeur (Cass, 1ère civ, 14 janvier 2021, n°19-24.881).
Mais l’intérêt de l’arrêt du 28 mai 2026 est ailleurs, puisqu’il porte en réalité sur la nature et l’étendue du préjudice indemnisable.
En effet, au soutien de son pourvoi, le vendeur à qui le dol était imputé, soutenait que lorsque la victime fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, il ne peut alors que solliciter la réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contacter à des conditions plus favorables et non obtenir l’indemnisation de la dépréciation de la valeur de l’immeuble du fait, en l’espèce, de l’insécurité liée à l’attitude préjudiciable d’un voisin.
Et le fait est que la jurisprudence tendait à considérer que la victime, qui se limitait à solliciter l’indemnisation de son préjudice sans demander la nullité de la vente pour cause d’un dol, ne pouvait que solliciter l’indemnisation d’une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses (Cour d’appel de Nouméa, 20 février 2023, n°21/00050, Cour d’appel de Versailles, 1er juin 2023, n°21/04280).
Ainsi, dans l’arrêt en date du 1er juin 2023, la cour d’appel de Versailles d’indiquer que « la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. »
C’est ainsi que par un arrêt en date du 10 juillet 2012 (Cass, com, 10 juillet 2012, n°11-21.954), la Cour de cassation avait elle-même indiqué que « Le préjudice réparable d’un cocontractant, qui a fait le choix de ne pas avoir demandé l’annulation du contrat, correspond, non à la perte de chance de ne pas contracter, mais uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. »
Il n’en allait différemment que si la nullité de la vente n’était pas prononcée, faute d’avoir été demandée par l’acquéreur ou parce qu’il y avait renoncé en cours d’instance, la jurisprudence tendant alors à considérer que le préjudice indemnisable pouvait être alors évalué à partir de la perte de valeur réelle du bien, sous réserve que ne soient pas indemnisés des coûts que l’acquéreur a librement acceptés en contrepartie du maintien de l’opération (Cass, 3ème civ, 20 avril 2022, n°21-12.303, 21-12.356 ; Cass, 3ème civ, 20 avril 2022, n°21-12.305, 21-12.359).
Il reste qu’antérieurement, par un arrêt en date du 27 mai 1997 (Cass, com, 27 mai 1997, n°95-15.930), après avoir énoncé que la victime d’un dol disposait d’un choix entre l’action en nullité et l’action en indemnisation. la chambre commerciale de la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel qui avait refusé à un acquéreur de parts sociales la restitution d’un trop-perçu de prix au motif qu’il n’avait pas agi en nullité, en rappelant que « la victime d’un dol peut, à son choix, faire réparer le préjudice que lui ont causé les manœuvres de son cocontractant par l’annulation de la convention et, s’il y a lieu, par l’attribution de dommages intérêts, ou simplement par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer. »
Cette position avait également été adoptée dans un arrêt de la première chambre civile en date du 28 juin 2023, la Cour de cassation ayant alors indiqué que « le vendeur dont le dol est à l’origine de l’annulation de la vente et l’agent immobilier dont la faute a concouru à la nullité de la vente sont tenus de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur » (Cass, 1ère civ, 28 juin 2023, n°21-21.181).
Dans cette espèce, la Cour de cassation avait reproché à la cour d’appel d’avoir refusé de condamner un tiers à indemniser, au titre du dol, la perte du prix, du fait de l’insolvabilité du vendeur, et la perte des loyers escomptés, alors même qu’elle avait constaté le dol et la nullité de la vente destinées à une opération de défiscalisation.
Par son arrêt en date du 28 mai 2026, la Cour de cassation indique donc, de façon très générale, que l’acquéreur, qui entend agir uniquement sur le terrain indemnitaire, peut solliciter l’indemnisation d’un excès de prix correspondant à la dépréciation de la valeur du bien, qu’il incombe alors au juge du fond de déterminer souverainement, rejetant ainsi l’idée que le préjudice indemnisable puisse se limiter à une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.
« 6. Il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2006-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. »
« 7. Ayant retenu que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, la cour d’appel l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition. »
