Cass, 3ème civ, 7 mai 2025, n°23-19.324
- La question de savoir si le Syndicat des copropriétaires peut bénéficier de l’effet interruptif de prescription d’une assignation délivrée par un copropriétaire met en jeu la distinction fondamentale entre l’action syndicale, dont bénéficie le Syndicat des copropriétaires, et l’action individuelle dont bénéficie chacun des copropriétaires.
S’agissant de l’action syndicale, il résulte de l’article 15 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande, qu’en défense, même contre certains des copropriétaires.
Il peut alors notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précisant que le Syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
A cet égard, le Syndicat a non seulement qualité pour agir en réparation des dommages qui affectent les parties communes, mais également des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots (Cass, 3ème civ, 23 juin 2004, n°03-10.475, Publié au bulletin).
Il donc que les désordres aient pour origine les parties communes pour que le syndicat puisse demander la réparation des désordres affectant les parties privatives, même si les dommages n’affectent que certains lots.
« Le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant pour origine les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, même si le préjudice n’est pas subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires. »
- Distinctement, l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 consacre également la possibilité, pour un copropriétaire, d’agir seul en justice pour le compte et au nom du Syndicat des copropriétaires.
Lorsqu’il est atteint dans ses droits personnels, le copropriétaire est en droit d’agir en justice pour assurer la défense de ses intérêts, l’article 15 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposant à cet égard que : « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »
Par ailleurs, à défaut d’agir conjointement avec le Syndicat pour défendre à une atteinte qui aurait été portée à une partie commune le concernant, le copropriétaire dispose toujours d’un droit de substitution qui lui est personnel, lorsqu’il s’agit d’exercer une action en responsabilité à l’encontre du syndic, en cas de carence ou d’inaction de sa part, ou bien encore lorsque la copropriété étant dépourvue de conseil syndical, le copropriétaire agissant dispose au moins du quart des voix de tous les copropriétaires.
- Sur le terrain de la prescription, en principe l’effet interruptif de prescription qui est attaché à une assignation en justice ne profite qu’à la personne qui a délivré l’assignation ou à la personne pour laquelle elle a été délivrée, contre celui à qui elle est adressée.
Pour autant, le principe de l’effet relatif de l’interruption de la prescription connait un certain nombre d’exceptions, s’imposant à cet égard de distinguer selon qu’il s’agit d’une action initialement engagée par le Syndicat des copropriétaires ou par le copropriétaire lui-même, et ce alors en considération des intérêts protégés.
Il est tout d’abord constant que l’interruption de la prescription par le Syndicat peut bénéficier au copropriétaire lorsque les actions individuelles et collectives sont indivisibles, ce qui est le cas lorsque l’action du Syndicat des copropriétaires tend à la réparation des conséquences des mêmes vices ou lorsque les dommages affectent les parties communes et les parties privatives de manière indivisible (Cass, 3ème civ, 27 mars 2013, n°12-12.121 ; Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n°13-28.186).
L’action du Syndicat interrompt la prescription de l’action des copropriétaires, dès lors qu’elles ont le même objet et tendent aux mêmes fins.
« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que les dommages affectant les parties communes et les parties privatives procédaient des mêmes désordres, la cour d’appel a pu en déduire que l’effet interruptif de prescription de l’assignation délivrée par le syndicat bénéficiait aux copropriétaires intervenant à titre individuel. »
Inversement, l’arrêt qui a été rendu le 7 mai 2025 (Cass, 3ème civ, 7 mai 2025, n°23-19.324) confirme que le Syndicat des copropriétaires est lui-même recevable à se prévaloir de l’effet interruptif de prescription attaché à l’assignation délivrée par un copropriétaire qui agit en réparation de son préjudice personnel, dès lors que la preuve est apportée d’un lien indivisible entre les désordres affectant les parties communes et ceux qui affectent les parties privatives.
« Il en résulte que l’effet interruptif de forclusion attaché à l’assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires ayant agi en réparation d’un dommage affectant les parties communes bénéficie au copropriétaire agissant en réparation d’un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d’un même désordre, peu important que le copropriétaire n’ait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat. »
A vrai dire, la solution n’est pas nouvelle, puisque déjà posée par des arrêts antérieurs dont l’esprit se trouve ainsi renforcé (Cass, 3ème civ, 20 mars 2002, n°99-11.745 ; Cass, 3ème civ, 27 mars 2013, n°12-12.121).
Ainsi donc, si en matière de copropriété, le Syndicat des copropriétaires qui agit en réparation des désordres affectant les parties communes peut se prévaloir de l’effet interruptif de prescription ou de forclusion attaché à l’assignation délivrée par un copropriétaire agissant en réparation de son préjudice personnel, c’est à la stricte condition qu’il existe un lien d’indivisibilité entre les désordres affectant les parties communes et ceux qui affectent les parties privatives.
De sorte que l’assignation délivrée par un copropriétaire pour la défense de ses seuls intérêts personnels ne saurait interrompre la prescription qu’à son bénéfice, et non à celui du Syndicat des copropriétaires.
