L’action en garantie decennale est conditionnée à la propriété de l’ouvrage

Cass, 3^èmeciv, 19 février 2026, n°24-11.092

Par un arrêt en date du 19 février 2026, dans une affaire où des travaux avaient été réalisés au siège d’un établissement principal et dans l’intérêt exclusif de l’exploitant, la Cour de cassation a une nouvelle fois rappelé que l’action en garantie décennale est attachée à la propriété de l’ouvrage (Cass, 3^ème civ, 19 février 2026, n°24-11.092) :

« Vu l’article 1792 du code civil.

11. Pour l’application de ce texte, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage celui qui est le propriétaire de cet ouvrage ou qui est titulaire d’un droit à construire. »

(…)

13. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M.D. était le propriétaire du domaine viticole sur lequel les travaux de louage d’ouvrage en litige avaient été réalisés, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

I – Le fait que le bénéfice de la garantie décennale requiert la titularité d’un droit de propriété sur l’ouvrage n’est pas nouveau et a déjà été largement consacré par la jurisprudence (Cass, 3^ème civ, 8 juillet 2021, n°20-15.669 ; Cass, 3^ème civ, 31 mai 1995, n°93-16.222).

De la même façon, en application de l’article L 242-1 du code des assurances, l’assurance dommages ouvrage bénéficie au maître de l’ouvrage, aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits (Cass, 3^ème civ, 11 janvier 2023, n°21-20.418 ; Cass, 3^ème civ, 20 octobre 2024, n°03-13.599).

Le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est donc pas recevable à agir à l’encontre des constructeurs sur le fondement de la garantie RC décennale, à moins qu’il ne se soit contractuellement conservé le droit d’agir dans le cadre de l’acte de vente (Cass, 3^ème civ, 11 septembre 2025, n°23-22.930 ; Cass, 3^ème civ, 23 septembre 2009, n°08-13.470). 

C’est ainsi que dès la vente du premier lot, s’agissant des parties communes, le syndicat des copropriétaires détient seul le bénéfice de l’assurance dommages ouvrage en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi donc, le maître de l’ouvrage qui est condamné au profit de l’acquéreur à réparer des désordres de nature décennale, se trouve privé de tout recours à l’encontre de l’assureur dommages ouvrage, sauf à justifier de la prise en charge antérieure et pour son compte de travaux de reprise ou de mesures conservatoires.

Il est en effet constant que le vendeur peut toujours agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun à l’encontre des constructeurs, s’il s’agit de solliciter l’indemnisation d’un préjudice matériel ou immatériel personnel, lui conférant un intérêt direct et certain à agir (Cass, 3^ème civ, 7 novembre 2012, n°11-20.540).

Sauf clause contraire, l’acquéreur de l’immeuble a donc seul qualité pour agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur garantissant les dommages à l’ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été régularisée antérieurement à la vente (Cass, 3^ème civ, 15 septembre 2016, n°15-21.630 ; Cass, 1^ère civ, 22 avril 1995, n°90-14.597).

A contrario, la Cour de cassation a validé la possibilité, pour l’assureur dommages ouvrage, de recourir contre l’acquéreur en restitution de l’indemnité versée au vendeur, en l’absence de réalisation des travaux de reprise, en présence d’une clause de réduction de prix dans l’acte authentique de vente, l’acquéreur étant alors assimilé à l’Accipens.

Il s’entend que la transmission propter rem des actions s’opère tant au titre de la garantie décennale que de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass, 3^ème civ, 26 mai 1992, n°89-21.897).

II – En qualité de locataire, l’exploitant n’est titulaire que d’un simple droit de jouissance sur l’ouvrage, et non d’un droit de propriété, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir du bénéfice de la garantie décennale que la loi attache exclusivement à la propriété de l’ouvrage (Cass, 3^ème civ, 1^er juillet 2009, n°08-14.714 : « qu’en sa qualité de locataire, la société Siana-CDM n’était titulaire que d’un simple droit de jouissance sur l’ouvrage dont elle n’avait pas la propriété, ce qui ne lui permettait pas de se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage et qu’elle ne disposait donc pas de l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage, et non à sa jouissance »).

La jurisprudence a confirmé ce principe à l’égard 

• Du locataire commercial, lorsqu’il n’est ni maître d’ouvrage, ni propriétaire (Cass, 3^ème civ, 2 février 2005, n°03-18.251), étant toutefois précisé qu’il est toujours possible de prévoir dans le bail que les travaux d’aménagement réalisés par le preneur, ou repris par lui-même, n’accéderont à la propriété du bailleur qu’à la fin du bail, lui permettant alors d’agir sur le fondement de la garantie décennale (Cass, 3^ème civ, 30 mars 2023, n°21-25.920).

• Du locataire accédant à la propriété, dans la mesure où la société coopérative, qui est maître de l’ouvrage, conserve l’action en garantie légale et ne la transmet au locataire-attributaire qu’avec la propriété de la chose, à titre accessoire (Cass, 3^ème civ, 6 décembre 1989, n°88-11.982, Publié au bulletin). 

• Du locataire-attributaire, qui n’étant ni propriétaire, ni maître de l’ouvrage, ne peut fonder son action sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil (Cass, 3^ème civ, 25 janvier 1989, n°87-16.071, Publié au bulletin).

• Du crédit-preneur, qui ne devient propriétaire que s’il lève l’option avant l’expiration du bail et ne bénéficie pas de la garantie décennale pour demander la réparation de dommages de construction (Cass, 3^ème civ, 27 mai 1999, n°97-19.599).

• Du titulaire d’un bail à construction, 

Par contre, il est constant que, dans le cadre d’un bail emphytéotique, dont le régime est défini par les articles L 451-1 et suivants du code rural, le bailleur transfère au preneur la charge de l’entretien et de la valorisation du patrimoine immobilier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, lui conférant ainsi un droit réel lui permettant d’exploiter le bien.

Dans ces conditions, la Cour de cassation considère que, compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute sa durée, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail (Cass, 3^ème civ, 11 juillet 2024, n°23-12.491).

III – S’agissant de l’usufruitier, lorsqu’il a fait réaliser des travaux à la suite du démembrement de propriété, ce qui lui confère la qualité de maître de l’ouvrage, l’action en garantie décennale lui bénéficie, à l’exclusion du nu propriétaire (Cass, 3^ème civ, 13 avril 2023, n°22-10.487 ; Cass, 3^ème civ, 19 septembre 2012, n°11-15.460, Publié au bulletin).

En effet, sauf disposition contraire, le nu propriétaire n’acquiert la propriété des constructions nouvelles qu’à la fin de l’usufruit et non au fur et à mesure de leur édification (Cass, 3^ème civ, 19 septembre 2022, n°11-15.460).

N’étant donc pas encore devenu propriétaire de l’ouvrage, le nu propriétaire ne peut donc pas agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Par contre, si les travaux ont été réalisés avant le démembrement de propriété, le nu propriétaire a seul qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale (Cass, 3^ème civ, 16 novembre 2022, n°21.23.505, Publié au bulletin : « L’usufruitier, quoi que titulaire du droit de jouir de la chose comme le propriétaire, n’en est pas propriétaire et ne peut donc exercer, en sa seule qualité d’usufruitier, l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance. »)

Il reste que l’usufruitier, s’il n’a pas la qualité pour agir sur le fondement de la responsabilité décennale, peut toujours agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, en réparation des dommages que lui cause la mauvaise exécution du contrat qu’il a conclu pour la construction de l’ouvrage, y compris les dommages affectant l’ouvrage (Cass, 3^ème civ, 16 novembre 2022, n°21-23.505, Publié au bulletin).