Il est constant que l’avant contrat précédent une vente immobilière, au même titre que le contrat ayant pour objet la construction d’une maison individuelle, doit être notifié dans les conditions prévues à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette obligation a été renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puisque désormais les contrats doivent impérativement indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation et de réflexion de 10 jours.
Il en résulte donc que l’information sur l’existence et les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation doit non seulement figurer dans l’acte de notification, par la reproduction intégrale de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, mais également dans le contrat lui-même, ou l’avant-contrat, qui doit comporter une clause spécifique à ce sujet.
À l’origine issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation ont été modifiées par la loi ENL du 13 juillet 2006, entrée en vigueur le 19 décembre 2008, reconnaissant deux modalités distinctes de notification :
- La lettre recommandée ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception de la notification.
- La remise en main propre lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la régularisation de la vente, ce qui implique donc qu’il soit tiers à l’opération.
Faute de respecter cette prescription d’ordre public, le vendeur ne peut pas opposer à l’acquéreur l’expiration du délai de rétractation si celui-ci venait à se désister de son projet d’acquisition.
À cet égard, il s’entend que, depuis un arrêt en date du 7 avril 2016 (Cass, 3ème civ, 7 avril 2016, n° 15-13064), « la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »
Lorsque les acquéreurs sont des époux, il est constant que l’avant-contrat ou le contrat de construction doivent être régulièrement notifiés à chacun deux.
Dès lors, la notification doit être effectuée par deux courriers recommandés distincts, à moins que le courrier recommandé unique soit libellé au nom des deux époux et que l’accusé de réception soit signé par chacun d’eux, ou bien encore par un seul époux justifiant alors d’un pouvoir pour recevoir l’acte de notification pour le compte de son conjoint.
Dans un arrêt rendu le 21 mars 2019, la Cour de cassation à reconsidéré sa position en procédant à un revirement de jurisprudence, s’agissant de l’appréciation de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de non-respect des formalités impératives de notification du délai de rétractation.
Déjà, la jurisprudence avait consacré la responsabilité de l’agent immobilier pour ne pas avoir respecté le formalisme imposé par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation en cas de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre, du compromis ou de la promesse de vente.
Il est tout à fait clair, en effet, que l’agent immobilier est à ce sujet redevable d’une obligation contractuelle de résultats, qui lui impose de s’assurer de l’efficacité juridique de l’acte qu’il rédige, en y insérant désormais une clause spécifique relative aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation, ainsi que des formalités de notification elles-mêmes, en respectant scrupuleusement les dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Pour autant, sur ce dernier point, dans un arrêt rendu le 20 mars 2016 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n° 15-12735), la Cour de cassation avait très clairement indiqué qu’il n’incombe pas à l’agent immobilier de procéder à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception de l’acte de notification du délai de rétractation.
Dans son arrêt rendu le 21 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 21 mars 2019, n° 18-1772), la Cour de cassation a reconsidéré sa position, en indiquant que : « il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs. »
Ce faisant, si la Cour de cassation ne fais pas porter à ce sujet sur l’agent immobilier une obligation contractuelle de résultats, quant à la vérification des signatures, il n’en reste pas moins qu’il s’agit bien d’une obligation contractuelle de moyens, qui lui impose de justifier d’avoir procédé à un minimum de vérifications, d’où la référence à la notion de sincérité « au moins apparente » de la signature figurant sur l’avis de réception.
Cette situation implique que l’agent immobilier redouble de vigilance et qu’il s’assure à tout le moins que les deux signatures figurant sur les avis de réception sont bien différentes, voir qu’elles correspondent, au moins en apparence, aux signatures figurant sur le mandat.
À défaut, le vendeur pourrait se voir opposer par l’acquéreur le non-respect des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et donc l’irrégularité de la notification du délai de rétractation, ayant pour conséquence de ne pas faire courir le délai de 10 jours.
Il s’ensuit que l’agent immobilier verrait alors sa responsabilité engagée à l’égard de son client.
Force est donc de constater que la jurisprudence tend une fois de plus au renforcement de la responsabilité des professionnels de l’immobilier, alors que les obligations qui s’imposent à eux, notamment au titre de l’information des acquéreurs, se trouve également renforcées par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
