Cass, 3èmeciv, 13 novembre 2025, n°24-10.503
En vertu du principe indemnitaire selon lequel le préjudice du maître de l’ouvrage doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour la victime, la jurisprudence considère que le constructeur, dont la responsabilité décennale est retenue dans la survenance des désordres, doit réparer l’intégralité du dommage qui est imputable à son intervention.
A cet égard, la Cour de cassation a précisé que l’obligation indemnitaire du constructeur ne doit pas être limitée au paiement des seuls travaux de reprise qui sont directement en lien avec l’objet de son marché, dès lors que par son intervention, il a contribué à la réalisation du dommage (Cass, 3ème civ, 21 novembre 2024, n°23-13.989, inédit).
Si le principe d’une indemnisation « sans perte ni profit » a vocation à modérer la rigueur du principe indemnitaire, l’exercice d’un contrôle de proportionnalité entre le dommage et la solution réparatoire y contribue également.
Il reste que le contrôle de proportionnalité qui est exercé par le juge, dès lors que la demande lui en est faite, peut contrevenir à la force obligatoire du contrat, en contraignant le maître de l’ouvrage à devoir se satisfaire d’une solution réparatoire qui ne le replacera pas strictement dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage n’était pas survenu.
La rigueur du principe indemnitaire a donc très longtemps conduit la jurisprudence à écarter tout contrôle de proportionnalité entre le dommage qui est subit par le maître de l’ouvrage (créancier) et la nature des travaux réparatoires devant être supportés par le débiteur.
- Cass, 3ème civ, 27 mars 2012, n°11-11.798, inédit : « l’arrêt retient qu’après avoir préconisé la démolition du carrelage de la chape et du plancher chauffant et leur réfection intégrale, l’expert a préconisé une solution plus douce et moins coûteuse consistant à poser un nouveau carrelage sur l’ancien entraînant une surélévation du sol d’environ deux centimètres, et engendrant, selon les époux X…, de nombreux désagréments, mais que cette seconde proposition est conforme aux dispositions du cahier des prescriptions techniques de pose collée des revêtements céramiques en rénovation de sols, et que le risque que le plancher chauffant remplisse mal son office n’est étayé par aucune pièce ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas replacé les maîtres de l’ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si l’immeuble avait été livré sans vices, a violé le texte susvisé ; »
Dans le même sens, par un arrêt en date du 25 juin 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait prévaloir la force obligatoire du contrat, en retenant que le maître de l’ouvrage avait droit à ce qui lui avait été promis, s’imposant alors que le contrat soit exécuté dans son intégralité, alors que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.
- Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre, 25 juin 2020, n°19/13016 : « Compte tenu de l’importance des non-conformités contractuelles affectant l’altimétrie même de la construction, entraînant une différence importante de niveau entre la maison et le garage, des seules propositions de travaux proposés par l’expert, ce qui reviendrait à contraindre les maîtres d’ouvrage à accepter un autre ouvrage que celui convenu et à devoir ainsi minorer leur dommage, il n’est justifié d’aucune atteinte au principe de proportionnalité en cas de démolition/reconstruction ordonnée. »
La jurisprudence a en définitive reconnu la nécessité d’apporter une tempérance à la force obligatoire du contrat par l’exercice d’un contrôle de proportionnalité sur la solution réparatoire entre l’intérêt pour le créancier et le coût pour le débiteur, à la lumière de l’article 1221 du code civil et des principes dégagés par les dispositions communautaires (notamment l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, portant sur la protection de la vie privée, de la famille et du domicile).
Ainsi donc, alors qu’en principe le maître de l’ouvrage est en droit de prétendre à la livraison de travaux qui soient exempts de toutes malfaçons, désordres ou non-conformités, par un arrêt en date du 17 novembre 2021, la Cour de cassation a fait application du contrôle de proportionnalité au sujet de la reprise de désordres survenus avant le prononcé de la réception (Cass, 3ème civ, 17 novembre 2021, 20-17.218, Publié au bulletin ; voir également : Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 25 mars 2025, n°23/04487, au sujet d’une réserve pour une non-conformité altimétrique non levée).
De fait, pour mettre en œuvre le contrôle de proportionnalité, la jurisprudence n’opère pas de distinction selon que les désordres à indemniser sont ou non de nature décennale :
« Mais attendu qu’ayant retenu que la solution de la destruction et de la reconstruction de l’ouvrage n’était pas la seule qui permettait de procurer aux maîtres de l’ouvrage une réparation intégrale de leur préjudice et relevé que la solution qu’elle retenait avait été validée par le conseil scientifique et technique du bâtiment et que, selon l’expert judiciaire, elle offrait des garanties supérieures à celles qui s’attachaient à la réglementation parasismique, la cour d’appel a souverainement fixé le montant du préjudice ; »
« Ayant relevé que l’expert proposait une solution de reprise de l’ensemble des désordres affectant tant les éléments de superstructures que les fondations, qui étaient parfaitement réparables, que la solution réparatoire préconisée par l’expert, s’agissant des fondations, avait fait l’objet de deux avis de deux bureaux de contrôle technique spécialement sollicités en qualité de sapiteurs sur une proposition géotechnique de mises hors gel des fondations existantes, et qu’il n’était pas démontré par les maîtres de l’ouvrage qu’aucun entrepreneur n’accepterait de procéder aux réparations, la cour d’appel a retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des modalités de réparation des désordres, qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa reconstruction, laquelle apparaissait disproportionnée et excessive. »
Il reste que l’atteinte portée au principe de la force obligatoire du contrat par le contrôle de proportionnalité, du fait de la mise en œuvre de solutions alternatives, qu’elles soient techniques (Cass, 3ème civ, 19 septembre 2019, n°18-19.121 ; Cass, 3ème civ, 17 novembre 2021, n°20-17.218, Publié au bulletin ; Cass, 3ème civ, 8 janvier 2026, n°23-22.323),ou financières (Cass, 3ème civ, 13 juillet 2022, n°21-16.408, Publié au bulletin), ne peut-être absolue pour rester acceptable.
C’est la raison pour laquelle, sous couvert d’un contrôle de proportionnalité entre le dommage et le coût pour le débiteur de la solution réparatoire, le constructeur, même de bonne foi, ne saurait s’exonérer de son obligation d’avoir à délivrer au maître de l’ouvrage ce qui constitue l’objet même de son marché, tel que l’a précisé la Cour de cassation dans son arrêt en date du 13 novembre 2025 (Cass, 3ème civ, 13 novembre 2025, n°24-10.503) :
« En statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison ensuite d’un incendie et que les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre, dont les maîtres de l’ouvrage, sollicitaient réparation, résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit de cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés. »
En l’espèce, ce n’est pas le caractère décennal des dommages qui fait obstacle à la mise en œuvre du contrôle de proportionnalité, mais la conséquence qui en découle, à savoir l’impossibilité pour le maître de l’ouvrage de jouir d’une cheminée à foyer ouvert, tel que contractuellement convenu, du fait de la non-conformité des boisseaux, ce à quoi la mise œuvre d’une cheminée à foyer fermé, pour éviter la démolition et la reconstruction de l’ouvrage, ne saurait palier.
Ainsi donc, s’il n’y a pas lieu d’ordonner la démolition de l’ouvrage lorsqu’il existe des solutions techniques alternatives de nature à remédier aux désordres, qui plus est en l’absence de conséquences dommageables (Cass, 3ème civ, 17 novembre 2021, n°20-17.218, Publié au bulletin), celles-ci ne sauraient conduire à modifier de façon substantielle le projet constructif du maître de l’ouvrage.
La Cour de cassation apporte ainsi un juste et nécessaire équilibre entre deux nécessités, que sont celles d’une part d’assurer une proportionnalité salutaire entre le dommage et la solution réparatoire, et d’autre part de conserver tout son sens à la force obligatoire du contrat.
