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ACTIONS EN DEMOLITION D’UN OUVRAGE ET CONTROLE DE PROPORTIONNALITE SUR LA SOLUTION REPARATOIRE

Antarius Avocats

Deux arrêts intéressants ont été rendus dans le courant de l’année 2021 en matière de contrôle de
proportionnalité exercé par la Cour de cassation dans le cadre des actions en démolition d’ouvrages
(Cass., 3 ème civ., 27 mai 2021, n° 20-13.204 – n° 20-14.321 ; Cass., 3 ème civ., 17 novembre 2021, n° 20-
17.218).
Durant très longtemps, statuant sur le fondement de l’article 1149 du code civil, la jurisprudence a
systématiquement confirmé son attachement au principe de réparation intégrale, considéré comme
l’obligation faite au débiteur de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le
dommage n’avait pas été causé et donc si les désordres n’étaient pas survenus (Cass., 3 ème civ., 27
mars 2012, n° 11-11.798).
Cette analyse était encore confirmée par un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans en date du 2
décembre 2019 (Cour d’appel d’Orléans, 2 décembre 2019, n° 18-00786) :
« Le comblement du sous-sol pour pallier les fautes du constructeur n’est donc pas de nature à
replacer les maîtres d’ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si les désordres ne s’étaient
pas produits, et ne peut être retenue pour la détermination de l’indemnisation du préjudice
matériel. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la solution de la démolition et de la
reconstruction de l’ouvrage, telle que proposée par l’expert judiciaire et retenue par le tribunal, est
de nature à permettre la réparation intégrale du préjudice. »
La jurisprudence a toutefois marqué ces dernières années un infléchissement certain, en appréciant
la proportionnalité des travaux réparatoires en considération du dommage subi, afin d’éviter de
constituer des situations excessives et économiquement inéquitables pour le débiteur.
C’est ainsi que, de façon particulièrement significative, la chambre commerciale de la Cour de
cassation, dans un arrêt en date du 13 juin 2019, avait indiqué que : « Aux termes de l’article 1382,
devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige

celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que cette réparation, devant être à la mesure du
préjudice subi, ne peut être disproportionnée ». (Cass., com., 13 juin 2019, n° 18-10.688).
Les deux arrêts rendus par la 3 ème chambre civile de la Cour de cassation les 27 mai 2021 et 17
novembre 2021 ne font que confirmer l’évolution de la jurisprudence en ce sens, avec pour seule
véritable limite le respect de la propriété privée d’autrui, qui ne semble pas souffrir d’exception.
L’analyse de la jurisprudence doit être alors appréciée selon que les actions en démolition sont
engagées du fait de l’anéantissement du contrat, au titre des restitutions réciproques, du fait de
l’existence de malfaçons ou de non-conformités, au titre des solutions réparatoires, ou bien encore
du fait d’une situation d’empiètement, au titre de l’atteinte portée à la propriété d’autrui.

A – LES ACTIONS EN DEMOLITION DECOULANT DE L’ANEANTISSEMENT DU CONTRAT :

Dans l’arrêt rendu le 27 mai 2021 (Cass., 3 ème civ., 27 mai 2021, n° 20-13.204 – n° 20-14.321), la Cour
de cassation retient qu’en cas d’anéantissement du contrat, en l’espèce du fait de l’exercice de la
faculté de rétractation du maître d’ouvrage, le juge, saisi d’une demande de remise en état du terrain
au titre des restitutions réciproques, doit rechercher si la démolition de l’ouvrage réalisé constitue
une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.
La jurisprudence antérieure considérait que la nullité du contrat de construction impliquait
nécessairement la démolition de l’ouvrage sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux
déjà réalisés (Cass., 3 ème civ., 26 juin 2013, n° 12-18.121).
La Cour de cassation veille désormais à ce qu’un contrôle de proportionnalité soit exercé par le juge,
de sorte qu’il puisse apprécier l’opportunité d’ordonner la démolition des ouvrages, compte tenu de
la nature du préjudice effectivement subi par le maître d’ouvrage.
C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 17 décembre 2020, la cour d’appel de Rennes a fait droit à la
demande du maître d’ouvrage, en retenant que « la démolition de l’existant ne présente pas un
caractère disproportionné » (Cour d’appel de Rennes, 4 ème chambre, 17 décembre 2020, n° 20-
01126).
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 mai 2021 est donc conforme à l’évolution de la
jurisprudence (Cass., 3 ème civ., 15 octobre 2015, n° 14-23.612 ; Cass., 3 ème civ., 22 novembre 2018, n°
17-12.537 ; Cass., 3 ème civ., 27 mai 2021, n° 20-13.204 et n° 20-14.321) et précise qu’il incombe alors
au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la
solution de démolition.
C’est donc au titre de son pouvoir d’appréciation que le juge peut être amené à rejeter la demande
tendant à la démolition de l’ouvrage et à la remise en état du terrain, lorsqu’il est sollicité la nullité
du contrat de construction de maisons individuelles (Cass., 3 ème civ., 3 mai 2018, n° 17-15.067) :
« Le chantier, achevé à plus des deux tiers, étant clos et couvert, avec un gros œuvre de charpente
couverture de bonne qualité, un gros œuvre de maçonnerie tout à fait correcte, et qu’il aurait pu
être terminé à la date prévue et retenue le caractère disproportionné de la sanction de la démolition
de l’ouvrage ».
Il en résulte donc que le maître d’ouvrage, qui invoque la nullité du contrat de construction, n’est pas
nécessairement tenu de demander la démolition de l’ouvrage, et peut ainsi limiter sa demande à
l’indemnisation du préjudice résultant du prononcé de la nullité du contrat (Cass., 3 ème civ., 21 janvier
2016, n° 14-26.085).

En l’espèce, la cour d’appel, partiellement censurée, avait considéré que le maître d’ouvrage ne
pouvait pas demander l’annulation du contrat de construction avec restitution des sommes versées,
à charge de laisser à sa libre appréciation la démolition de l’ouvrage édifié, de sorte qu’en s’étant
abstenu d’en solliciter la démolition, sa demande en nullité du contrat avait été rejetée.
Pour autant, si le maître d’ouvrage ne sollicite pas la démolition de la construction achevée, en
conséquence de la nullité du contrat, il doit alors payer les frais engagés pour la construction édifiée
en exécution du contrat annulé, puisqu’ayant bénéficié de la prestation, de sorte qu’il ne puisse en
résulter une situation d’enrichissement sans cause (Cass., 3 ème civ., 7 avril 2016, n° 14-19.268).

B – LES ACTIONS EN DEMOLITION DECOULANT DE MALFACONS OU DE NON-CONFORMITES
CONSTRUCTIVES :

La jurisprudence, qui apparaît aujourd’hui bien établie, considère qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la
démolition de l’ouvrage affecté de dommages, lorsqu’il existe des solutions réparatoires alternatives
de nature à remédier aux désordres.
C’est ainsi que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction de l’ouvrage est rejetée
lorsqu’il est considéré qu’il s’agit d’une mesure disproportionnée au regard de la nature et de
l’ampleur des désordres constatés (Cour d’appel de Reims, 1 ère chambre section civile, 13 mars 2018,
n° 16-02570 ; Cass., 3 ème civ., 19 septembre 2019, n° 18-19.121).
Il va donc être systématiquement recherché s’il existe ou non des solutions techniques alternatives à
la démolition, et ce n’est que si les désordres ou les non-conformités sont suffisamment graves et
irréparables qu’elle pourra être ordonnée, dès lors que l’exécution du contrat demeure possible
(Cour d’appel de Toulouse, 3 ème chambre, 26 octobre 2021, n° 15-05393 ; Cour d’appel de Colmar,
chambre 2a, 30 septembre 2021, n° 19-01206 ; Cour d’appel de Poitiers, 1 ère chambre, 26 novembre
2019, n° 19-01007 ; Cass., 3 ème civ., 21 mars 2019, n° 17-28.768).
Il a ainsi été rappelé que le respect du principe de réparation intégrale n’implique pas
nécessairement que le maître d’ouvrage soit replacé dans une situation de conformité contractuelle,
dès lors que le dommage peut être réparé de façon pérenne par des moyens alternatifs (Cass., 3 ème
civ., 14 février 2019, n° 17-28.768, pour la réglementation parasismique).
Dans l’arrêt rendu le 17 novembre 2021 (Cass., 3 ème civ., 17 novembre 2021, n° 20-17.218), il était fait
grief à l’arrêt d’avoir rejeté la demande de déconstruction reconstruction de maisons édifiées dans le
cadre de contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans, afin qu’il soit
procédé à la livraison de maisons strictement conformes au contrat de construction, aux plans et aux
notices descriptives.
La Cour de cassation a alors confirmé l’arrêt rendu par la cour d’appel qui avait rejeté la demande de
déconstruction reconstruction, au motif que les non-conformités étaient, soit non établies, soit
dénuées de gravité, le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur pouvant être
assurés par la réalisation des travaux ordonnés : « la demande tendant à la démolition et à la
reconstruction des maisons, qui se heurtait au principe de proportionnalité des réparations au regard
de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées … ».
Ainsi donc, la recherche de solutions alternatives à la démolition de l’ouvrage ne tend pas à replacer
le maître d’ouvrage dans sa situation antérieure, mais à mettre un terme aux désordres.
L’évolution de la jurisprudence ne fait que renforcer l’importance du rôle joué par les experts
techniques, les économistes de la construction et les avocats dans le cadre des opérations

d’expertise judiciaire, au titre de la détermination des travaux réparatoires, dès lors que la validation
par l’expert judiciaire de solutions techniques alternatives sera déterminante dans la conduite du
dossier et le sort qui pourra lui être réservé.
L’appréciation économique du dossier, dès les opérations d’expertise judiciaire, s’avère ainsi
déterminante, puisqu’il peut s’avérer financièrement plus intéressant de prendre en charge des
travaux réparatoires, avec éventuellement une indemnisation complémentaire du maître d’ouvrage,
que d’indemniser une solution de démolition reconstruction.
En effet, le principe de réparation intégrale ne s’en trouve pas pour autant invalidé par la
jurisprudence, qui considère que si la mise en œuvre de solutions alternatives n’est pas de nature à
replacer le maître d’ouvrage dans la situation matérielle qui aurait été la sienne si le dommage n’était
pas survenu, il demeure tout à fait possible de compenser cette situation par l’allocation de
dommages-intérêts complémentaires.
Ainsi donc, s’il résulte de la mise en œuvre de solutions techniques alternatives une situation
préjudiciable pour le maître de l’ouvrage, cette circonstance « constitue un préjudice indemnisable »
(Cass., 3 ème civ., 19 septembre 2019, n° 18-19.121), ce qui peut être le cas du fait d’une perte de
surface ou d’un préjudice esthétique.
Pour autant, encore faut-il qu’au soutien de son action principale en démolition reconstruction, le
maître d’ouvrage présente, à titre subsidiaire, une demande indemnitaire, afin que le tribunal statue
sur cette réclamation si la mesure de démolition reconstruction était considérée comme étant
disproportionnée.
C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 21 juin 2018 (Cass., 3 ème civ. 21 juin 2018, n° 17-15.897), après
avoir rappelé que l’expert judiciaire avait, pour remédier à des désordres, préconisé non pas la
démolition et la reconstruction d’un immeuble en son entier, mais des solutions alternatives, la Cour
de cassation a débouté le demandeur de « sa seule demande » consistant au paiement du coût « des
travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble », aux termes d’une motivation qui ouvrait
très clairement la porte à une indemnisation complémentaire, qui n’avait toutefois pas été sollicitée :
« … retenu qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa
reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait le seul local commercial, en a
exactement déduit, sans refuser d’évaluer un dommage dont elle avait constaté l’existence en son
principe, que devait être rejetées les demandes de M et Mme X. et de la société W. qui tendaient
exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble ».
Dès lors qu’il est saisi d’une demande indemnitaire à titre subsidiaire, le tribunal qui constate
l’existence d’un désordre ou d’une non-conformité, ne peut donc pas débouter le maître d’ouvrage
au seul motif que la demande principale en démolition et reconstruction n’a pas été retenue compte,
tenu de son caractère disproportionné (Cass., 3 ème civ., 17 octobre 2019, n° 18-20044).

Au regard de l’intonation donnée par la jurisprudence, tendant à un nécessaire contrôle de
proportionnalité entre la mesure réparatoire et le préjudice effectivement subi, qui s’inscrit dans une
considération évidente d’équité, l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 25 juin 2020
détonne nécessairement (Cour d’appel Aix-en-Provence, chambre 1-4, 25 juin 2020, n° 19-13016),
puisque se référant à la notion de réparation intégrale tout en se prévalant d’un contrôle
proportionnalité, malgré l’existence de solutions alternatives :
« compte tenu de l’importance des non-conformités contractuelles affectant l’altimètre même de la
construction, entraînant une différence importante de niveau entre la maison et le garage, des seules
propositions de travaux proposés par l’expert, ce qui reviendrait à contraindre les maîtres d’ouvrage

accepter un autre ouvrage que celui convenu et à devoir ainsi minorer leur dommage, il n’est justifié
d’aucune atteinte au principe de proportionnalité en cas de démolition/reconstruction ordonnée ».
Un autre arrêt rendu le 20 octobre 2000 par la cour d’appel de Montpellier (cour d’appel de
Montpellier, 3 ème civ., 29 octobre 2020, 15-05577) refuse de faire application du contrôle de
proportionnalité, après avoir été saisi sur le fondement de l’article 1184 alinéa 2 du code civil, au
motif qu’une exécution en nature du contrat étant encore envisageable : «… une démolition partielle
du bâtiment était donc possible sans qu’il puisse être invoqué une disproportion manifeste entre le
coût de la mise en conformité pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »
Il n’en reste pas moins que ces décisions apparaissent aujourd’hui très marginales, alors que dans son
arrêt en date du 17 novembre 2021, la 3 ème chambre civile de la Cour de cassation a très clairement
consacré le contrôle de proportionnalité de la solution réparatoire comme un « principe ».

B – LES ACTIONS EN DEMOLITION DECOULANT D’UNE SITUATION D’EMPIETEMENT :

De façon absolument constante, la jurisprudence considère que l’action en démolition d’une
construction empiétant sur le fond d’autrui est imprescriptible, au même titre que le droit de
propriété qui est perpétuel (Cour d’appel de Caen, 1 ère chambre civile, 13 avril 2021, n° 17-00674).
La jurisprudence fait ainsi une stricte application de l’article 545 du code civil, qui dispose que nul ne
peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une
juste et préalable indemnité.
De la sorte, la victime d’un empiètement peut toujours demander la démolition d’un ouvrage sans
avoir à justifier d’un préjudice, pas plus que de l’importance de l’empiètement (Cass., 3 ème civ., 21
décembre 2017, n° 16-14.837).
Notamment, le constructeur, même de bonne foi, n’est pas recevable à soutenir, sur le fondement
de l’article 555 du code civil, que le voisin sur le terrain duquel la construction empiète serait devenu
propriétaire de la partie litigieuse, et lui réclamer en outre une indemnisation à ce titre (Cass., 3 ème
civ, 10 novembre 2016, n° 15-25.113).
C’est la raison pour laquelle, dans un arrêt rendu le 15 juin 2021, la cour d’appel de Poitiers (Cour
d’appel de Poitiers, 1 ère chambre, 15 juin 2021, n° 20-00051) a très clairement indiqué que : « le
contrôle de proportionnalité, s’il est opéré dans certaines hypothèses, notamment lorsque l’erreur
d’implantation ne se traduit pas par un empiètement, est exclu en matière d’empiètement sur le
terrain voisin ».
Position encore une fois rappelée par la cour d’appel de Poitiers dans un autre arrêt en date du 8 juin
2021 pour un empiètement de 0,01 mètre entre 2 murs (Cour d’appel de Poitiers, 1 ère chambre, 8 juin
2021, n° 19-02586) : « l’existence d’un empiètement, même minime, étant constaté, M et Mme X. ne
peuvent être privés de leur propriété, et il ne sera pas fait usage d’une notion de proportionnalité en
matière d’empiètement. »
Pour autant, le principe de proportionnalité trouve encore à s’appliquer en matière d’empiètement
concernant les mesures nécessaires à y mettre un terme, de sorte que si le rabotage d’un ouvrage est
de nature à faire cesser l’empiètement constaté, celui-ci doit toujours être privilégié à une solution
de démolition de l’ouvrage en son entier (Cass., 3 ème civ., 10 novembre 2016, n° 15-25.113).

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Catégorisé comme Publications

Par Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d’Angers depuis 1997. Doté d’une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l’immobilier et de l’assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans. La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés. En 2016, il a décidé de créer un cabinet d’avocats exclusivement consacré au service des acteurs du monde de l’immobilier : ANTARIUS AVOCATS.

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