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Copropriété : Action individuelle du copropriétaire

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Un copropriétaire peut donc agir individuellement pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-29848 : concernant l’interdiction faite au syndicat des copropriétaires d’entreposer des bicyclettes dans la cour commune d’un immeuble).

Il est en effet constant que chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, dans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel (Cass, 3ème civ, 14 février 2016, n° 14-25538) :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la SCI Rue Neuve reconnaissait que Monsieur X avait informé l’administrateur provisoire que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, que l’intérêt à agir n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien fondé de la demande et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Un copropriétaire peut donc poursuivre individuellement la démolition d’un ouvrage qui aurait été édifié par un autre copropriétaire en contrariété avec le règlement de copropriété, alors même qu’une assemblée générale aurait rejeté par une délibération la proposition d’engager une action judiciaire à même fin, sans qu’il puisse être considéré que le tribunal se soit substitué à l’assemblée générale (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-12968).

L’absence de nécessité d’avoir à justifier d’un préjudice personnel constitue un principe qui doit être néanmoins tempéré par deux arrêts qui ont été rendus le 25 février 2016 (Cass, 3ème civ, 25 février 2016, n° 15-11469 et 15-11473), dont il résulte que pour agir en tierce opposition à un jugement validant une délibération d’assemblée générale concernant des travaux à entreprendre dans les parties communes dont la réalisation impliquerait un empiètement sur des parties privatives, un copropriétaire doit justifier que la décision attaquée emporterait des conséquences directes sur la jouissance de ses parties privatives :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l’action exercée n’avait pas des conséquences directes sur la contenance et la jouissance des lots situés au quatrième étage de l’immeuble et n’appartenant qu’aux consorts X et Y, de sorte qu’ils n’avaient pu être valablement représentés par le syndic, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Cette exception posée au principe de dispense d’avoir à justifier d’un préjudice personnel tient tout simplement au strict respect des dispositions de l’article 583 du Code de procédure civile, dont il résulte qu’est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt à la condition qu’elle n’ait pas été partie ou représentée au jugement attaqué, ce qui est précisément le cas lorsque l’existence d’un préjudice personnel établi implique que le syndic se retrouve en situation de conflit d’intérêt, puisqu’agissant alors au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires (Cass, 3ème civ, 7 juillet 2015, n° 14-16566). Dans ce cas tout à fait spécifique, il apparait légitime que la preuve de l’existence d’un préjudice personnel puisse conditionner la recevabilité de la tierce opposition, compte tenu des conditions imposées par l’article 583 du Code de procédure civile.

Bien entendu, l’action individuelle du copropriétaire doit être engagée dans le respect des délais de prescription. S’agissant de la mise en œuvre d’un recours indemnitaire du fait de désordres constructifs, l’action doit être engagée dans le délai de dix ans à compter de la réception des ouvrages.

A cet égard, il est constant que l’interruption du délai de prescription faite par un Syndicat des copropriétaires profite au copropriétaire pour la réparation de ses préjudices personnels, dès lors que ce sont des désordres identiques qui affectent de manière indivisible les parties communes et les parties privatives (Cass, 3ème civ, 31 mars 2004, n° 02-19114).

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Par Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d’Angers depuis 1997. Doté d’une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l’immobilier et de l’assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans. La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés. En 2016, il a décidé de créer un cabinet d’avocats exclusivement consacré au service des acteurs du monde de l’immobilier : ANTARIUS AVOCATS.

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