Cass, 3ème civ, 18 juin 2026, n°24-14.342, Publié au bulletin
Une société civile immobilière a réalisé un exhaussement du sol sur des parcelles dont elle était propriétaire sans avoir sollicité les autorisations administratives nécessaires.
La commune a donc assigné en démolition et en remise en état du terrain sur le fondement des dispositions des articles L 480-14 du code de l’urbanisme et 835 du code de procédure civile.
Par un arrêt en date du 22 février 2024, la cour d’appel de Chambéry a ordonné la remise en état des lieux dans leur situation d’origine (Cour d’appel de Chambéry, 22 février 2024, n°22/00107), au motif que :
« en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation administrative, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables. »
La décision d’appel a été censurée par un arrêt de la Cour de cassation en date du 18 juin 2026 (Cass, 3ème civ, 18 juin 2026, n°24-14.342, Publié au bulletin), au motif que :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
La décision rendue, qui fait l’objet d’une publication au bulletin, n’est pas surprenante, puisqu’elle ne fait qu’appliquer la réserve d’interprétation qui a été exprimée par le Conseil constitutionnel, saisi d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité, par une décision en date du 31 juillet 2020 (Cass, QPC, 31 juillet 2020, n°2020-853).
Il résulte en effet de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme qu’une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), compétent en matière de plan local d’urbanisme, peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans autorisation lorsqu’elle est requise, en méconnaissance de cette autorisation nécessaire, ou pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité en violation des dispositions de l’article L 421-8 du code de l’urbanisme.
L’article L 480-14 du code de l’urbanisme institue donc une action autonome qui ne nécessité pas la preuve de l’existence d’un préjudice personnel, dès lors qu’il s’agit de faire cesser un trouble à l’ordre public, par nature illicite (Cass, 3ème civ, 16 mai 2019, n°17-31.757 ; Cour d’appel de Chambéry, 12 octobre 2017, n°16/01405), et qui peut être exercée par une commune en concurrence avec un EPCI, dès lors que le transfert de compétence, sur le plan local d’urbanisme, au profit d’un Etablissement public de coopération intercommunal n’exclut pas la qualité pour agir de la commune (Cass, 3ème civ, 21 janvier 2021, n°20-10.602 : « Le transfert de la compétence en matière de plan local d’urbanisme au profit d’un établissement public de coopération intercommunale ne prive pas la commune de toute compétence pour délivrer les autorisations et faire sanctionner la violation des règles d’urbanisme »).
L’action civile se prescrit par un délai de dix ans à compter dès l’achèvement des travaux et non de la constatation de l’infraction en application des dispositions de l’article L 421-8 du code de l’urbanisme.
Par une décision QPC n°2020-853 en date du 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel a jugé que les dispositions de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme ne pouvaient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition de l’ouvrage lorsque le juge peut ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire.
Dans le cadre de cette décision, le Conseil constitutionnel s’est appuyé sur les dispositions de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, dont il résulte que les atteintes portées au droit de propriété doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi.
Le Conseil constitutionnel a alors indiqué que l’action en démolition était justifiée par l’intérêt général qui s’attache au respect des règles d’urbanisme, lesquelles permettent la maîtrise, par les collectivités publiques, de l’occupation des sols et du développement urbain.
Toutefois, afin de ne pas porter une atteinte excessive au droit de propriété, la démolition ne doit être ordonnée que s’il n’existe pas de possibilité de régulariser la situation par des prescriptions acceptées par le propriétaire du bien, instituant ainsi un principe de primauté de la mise en conformité lorsqu’elle est encore possible.
Dans son arrêt en date du 18 juin 2026, la Cour de cassation ne fait rien d’autre que d’appliquer les principes édictés par le Conseil constitutionnel, s’imposant désormais de retenir que l’irrégularité d’une construction du fait de l’absence de permis de construire ou de déclaration préalable ne suffit pas pour justifier une mesure de démolition qui ne peut donc être que subsidiaire :
« Il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état, sur le fondement de l’article L 480-14, de rechercher, si besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si elle est acceptée par le propriétaire. »
Ce n’est donc que si l’ouvrage est définitivement incompatible avec les prescriptions du plan local d’urbanisme, ce qui sera le cas en zones protégées ou inconstructible, ou si le propriétaire entend refuser les mesures prescrites pour sa mise en conformité, que la démolition peut être ordonnée (Cour d’appel d’Amiens, 3 octobre 2024, n°23/00046 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 décembre 2024, n°23/13699 ; Cour d’appel de Chambéry, 12 octobre 2017, n°16/01405).
A toutes fins et par comparaison, il sera rappelé la motivation d’un arrêt très intéressant rendu le 12 juin 2019 par la chambre criminelle de la Cour de cassation (Cass, crim, 12 juin 2019, n°18-81.874, Publié au bulletin), dans le cadre d’une affaire où les juges d’appel avaient rejetés une demande de démolition présentée cette fois-ci non par la collectivité publique, mais par une association de défense de l’environnement sur intérêts civils :
« Attendu que l’arrêt attaqué énonce que le principe de la réparation intégrale du dommage n’impose pas aux juges d’ordonner la démolition que réclame la partie civile, mais de définir les modalités les plus appropriées à la réparation de celui-ci ; que la cour d’appel observe que l’Office national des forêts n’a pas relevé de « désaccord avec l’environnement », que la mairie de […], qui ne s’est pas constituée partie civile, a indiqué que la restauration du « caseddu » se trouvait « en totale corrélation » avec la charte conclue pour la préservation du plateau de […] et que le président de l’association pour la sauvegarde et l’avenir dudit plateau a confirmé cette déclaration en précisant que la construction s’intégrait parfaitement au site et ne nuisait en rien à l’environnement ; que les juges ajoutent qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état, mais que la construction réalisée, en s’affranchissant de la réglementation de l’urbanisme, porte atteinte aux intérêts généraux de protection de l’environnement défendus par l’association, laquelle subit un préjudice qui doit être réparé par l’allocation d’une somme d’un euro ;
Attendu qu’en se déterminant ainsi, et dès lors qu’elle a souverainement apprécié, dans la limite des conclusions des parties et à partir des éléments qu’elle a estimé pertinents, que la remise en état des lieux ne constituait pas une mesure propre à réparer le dommage né de l’infraction, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre la partie civile dans le détail de son argumentation, a justifié sa décision ; »
