Cass, 3ème civ, 19 février 2026, n°24-10.524, Publié au bulletin
L’article L 125-5 du code de l’environnement et l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation imposent au vendeur d’informer les acquéreurs d’un bien situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) prescrit ou approuvé au moyen d’un état des risques établi à partir des informations préfectorales.
L’état des risques est alors intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique.
Il résulte de l’article R 125-23 du code de l’environnement que cette obligation d’information concerne également les biens qui sont situés dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre d’un PPRN prescrit qui est déterminé par un arrêté préfectoral.
Par l’arrêt rendu le 19 février 2026 et cette fois-ci publié, la Cour de cassation rappelle que si, postérieurement à la régularisation de la promesse le terrain est inclus dans une zone couverte par un PPRN prescrit, le dossier doit être complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou une mise à jour de l’état existant :
« 9. En statuant ainsi, après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé et que l’état des risques naturels joint à l’acte authentique de vente ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation dudit plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Il s’agit en effet de garantir la cohérence de l’information et faire en sorte qu’en toute circonstance les documents qui sont annexés à l’acte de vente rendent compte de la situation réelle du bien.
L’information qui est due à l’acquéreur ne dépend donc pas de l’entrée en vigueur d’une servitude d’utilité publique, mais de l’existence d’un plan prescrit ou d’un périmètre mis à l’étude, selon les seuls éléments qui sont mis à disposition par le préfet, ce que la cour d’appel d’Aix-en-Provence a pu confirmer dans un arrêt en date du 16 décembre 2025 (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 décembre 2025, n°21-09630), ainsi que la cour d’appel de Poitiers dans un arrêt en date du 15 juin 2021 (Cour d’appel de Poitiers, 15 juin 2021, n°19/02410).
Par son arrêt en date du 19 février 2026, concernant un PPRN, la Cour de cassation vient très clairement confirmer la position qu’elle avait déjà exprimée au sujet d’un PPRI (inondation) dans un arrêt en date du 19 septembre 2019 (Cass, 3ème civ, 19 septembre 2019, n°18-16.700).
Dans le cadre de cette affaire, la Cour de cassation avait en effet indiqué que :
« si, après la promesse de vente, la parcelle (…) est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrits ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant »
Il s’agissait alors d’un terrain de camping qui était passé en zone rouge d’un PPR d’inondation approuvé entre la promesse et la signature de l’acte authentique de vente.
En cas de non-respect de cette obligation légale d’information, et donc de défaut d’état des risques ou d’absence d’actualisation, l’acquéreur peut alors demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Il s’agit là d’un régime de sanction qui découle de la loi, raison pour laquelle la jurisprudence n’exige pas de l’acquéreur d’avoir à justifier d’un autre préjudice que celui découlant du non-respect de l’obligation d’information prévue par les articles L 125-5 du code de l’environnement et L 271-4 du code de la construction et de l’habitation.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 septembre 2019 (Cass, 3ème civ, 19 septembre 2019, n°18-16.700), la résolution de la vente a été prononcée pour défaut d’information sur un PPRNP approuvé entre la promesse et l’acte de vente, la Cour de cassation ayant relevé que le dossier de diagnostic n’avait pas été complété par un état des risques actualisé, malgré la publication de l’arrêté préfectoral.
S’agissant de l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 février 2026 (Cass, 3ème civ, 19 février 2026, n°24-10.524), la Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences de l’absence de mention de l’arrêté d’approbation dans l’état annexé, alors que l’acte authentique de vente était postérieur à l’approbation.
Il reste que cette obligation spécifique d’information ne porte que sur les contraintes et les servitudes qui sont visés dans le plan approuvé.
Distinctement donc, il n’est pas démenti par la jurisprudence que le vendeur reste, en tout état de cause, tenu sur le fondement du droit commun au titre de son obligation d’information précontractuelle, s’agissant d’une information déterminante dès lors que la constructibilité future du terrain peut être remise en cause.
S’agissant de l’obligation d’information précontractuelle, il sera rappelé que le vendeur est tenu d’informer son cocontractant d’une information dont il a connaissance et qui peut être déterminante pour son consentement, ce qui est nécessairement le cas du risque d’inconstructibilité d’un terrain vendu comme étant constructible (Cour d’appel de Versailles, 26 janvier 2023, n°21/00337).
La responsabilité du vendeur peut tout aussi bien être recherchée sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance conforme, dès lors qu’en toute circonstance le bien vendu doit présenter les qualités en considération desquelles l’acte a été conclu (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 décembre 2025, n°21/09630).
Le manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur ne sera pas établi lorsqu’il sera établi que l’acquéreur était informé du risque d’inconstructibilité, que les informations suffisantes figuraient dans le certificat d’urbanisme et qu’aucun engagement n’a été souscrit dans l’acte s’agissant de la possibilité de procéder à une extension.
Enfin, le vendeur peut toujours être recherché sur le fondement de la garantie légale des vices cachés dont la mise en œuvre dépend alors le plus souvent du degré d’anticipation du caractère inconstructible découlant du PPRN prescrit (Cour d’appel de Versailles, 28 février 2013, n°11/08163 ; Cour d’appel de Poitiers, 29 octobre 2019, n°17/03622 ; Cour d’appel de Poitiers, 24 mars 2017, n°15/05072 ; Cour d’appel de Versailles, 26 janvier 2023, n°21/00337).
C’est ainsi que dans l’arrêt en date du 28 février 2013, la cour d’appel de Versailles a prononcé la résolution de la vente pour vice caché, au motif que l’inconstructibilité existait en germe au moment de la vente, dès lors que la prescription du PPRN faisait courir un risque important d’inconstructibilité à bref délai d’un terrain vendu comme étant à bâtir.
Dans les faits, un arrêté préfectoral prescrivant le PPRN avait déjà été pris et le refus ultérieur de permis de construire avait été prononcé sur le fondement du plan prescrit, de sorte que le risque d’inconstructibilité, qui n’avait pas été appréhendé par les acquéreurs, constituait un défaut rendant la chose impropre à l’usage qui avait été convenu.
A l’inverse, dans l’arrêt en date du 29 octobre 2019, la cour d’appel de Poitiers a rejeté la demande de résolution judiciaire, dès lors qu’au jour de la vente aucun plan de prévention n’était applicable et que l’inconstructibilité du terrain n’était pas alors établie, puisqu’elle découlait en réalité de décisions administratives et d’une prescription du PPRN qui étaient postérieures au transfert de propriété.
