Cass, 3ème civ, 8 janvier 2026, n°23-22.323,
Par un arrêt en date du 8 janvier 2026, la Cour de cassation a une nouvelle fois rappelé que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier les modalités de réparation des désordres qu’ils indemnisent, notamment en considération de la proportionnalité entre le dommage subi et le coût de la solution réparatoire retenue.
En l’espèce, il était fait grief à la cour d’appel de Riom d’avoir écarté la solution de démolition reconstruction d’une maison d’habitation, au titre de laquelle il était réclamé une somme de 733.616,76 euros TTC, et d’avoir condamné l’assureur RC décennale du constructeur défaillant à verser au maître de l’ouvrage une indemnité de 528.336,18 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’ossature bois, de la charpente, de la couverture, des fondations et de la maçonnerie.
Au soutien du pourvoi, il était ainsi reproché aux juges d’appel de n’avoir pas replacé le maître de l’ouvrage dans la situation où il se serait trouvé si l’immeuble avait été livré sans vices, ni désordres de construction, alors qu’il leur incombait seulement, étant saisis d’une demande de démolition reconstruction, de rechercher s’il n’existait pas une disproportion manifeste entre son coût et son intérêt pour le créancier.
Par un arrêt en date du 12 septembre 2023 (Cour d’appel de Riom, 12 septembre 2023, n°21-01637), les juges d’appel avaient considéré que la solution de démolition intégrale et de reconstruction de l’ouvrage apparaissait « disproportionnée et excessive », compte tenu d’une possible solution de reprise en sous-œuvre concernant la non-conformité affectant les fondations et de « la parfaite réparabilité » de l’ensemble des éléments de superstructures.
Le pourvoi est rejeté, au motif que :
« Ayant relevé que l’expert proposait une solution de reprise de l’ensemble des désordres affectant tant les éléments de superstructures que les fondations, qui étaient parfaitement réparables, que la solution réparatoire préconisée par l’expert, s’agissant des fondations, avait fait l’objet de deux avis de deux bureaux de contrôle technique spécialement sollicités en qualité de sapiteurs sur une proposition géotechnique de mises hors gel des fondations existantes, et qu’il n’était pas démontré par les maîtres de l’ouvrage qu’aucun entrepreneur n’accepterait de procéder aux réparations, la cour d’appel a retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des modalités de réparation des désordres, qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa reconstruction, laquelle apparaissait disproportionnée et excessive. »
La solution n’est désormais plus nouvelle et le principe doit être considéré pour acquis, raison pour laquelle l’arrêt rendu le 8 janvier 2026 ne fait l’objet d’aucune publicité particulière.
Très longtemps, le régime de la réparation du dommage en assurance construction a fonctionné selon le principe de la réparation intégrale, impliquant que le responsable du dommage indemnise l’intégralité du préjudice, sans qu’il en résulte pour la victime ni appauvrissement, ni enrichissement (Cass, 3ème civ, 21 novembre 2024, n°23-13.989).
Il convenait donc de replacer le maître de l’ouvrage dans la situation où il se serait trouvé si la construction avait été livrée sans vices, ce qui était d’ailleurs expressément évoqué en l’espèce dans la motivation du pourvoi (Cass, 3ème civ, 27 mars 2012, n°11-11.798).
Pour autant, par un arrêt publié en date du 6 juillet 2023 (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n° 22-10.884, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a réaffirmé l’absence de contradiction entre le principe de réparation intégrale du maître de l’ouvrage et le contrôle par le juge de la proportionnalité entre son dommage et la solution réparatoire retenue.
Il est vrai que le strict respect du principe de réparation intégrale, tel que l’entendait au-demeurant la jurisprudence antérieure par référence à l’article 1149 du code civil (devenu l’article 1231-2 du code civil par l’ordonnance du 10 février 2016), pouvait conduire à des situations excessives et déraisonnables, lorsqu’il existait une disproportion manifeste entre le dommage subi et le coût de la solution réparatoire qui devait être supporté par le constructeur et son assureur.
L’arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation le 8 janvier 2026 s’inscrit donc pleinement dans ce courant jurisprudentiel, de sorte que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction d’un ouvrage doit être écartée lorsqu’il est constaté une disproportion manifeste entre les désordres ou les non-conformités dénoncés et le coût de la solution réparatoire (Cour d’appel de Reims, 1ère Chambre section civile, 13 mars 2018, n° 16-02570 ; Cass., 3ème civ., 19 septembre 2019, n° 18-19.121).
Il sera alors observé que le coût dont s’agit n’est pas nécessairement celui qui devrait être supporté par le débiteur, puisqu’il peut également s’agir, ce qui n’est pas encore suffisamment soutenu, du coût écologique d’une solution de démolition reconstruction, ce dont il peut être justifié par la production d’une étude comparative du bilan carbone des deux solutions réparatoires discutées.
Dans le cadre de son contrôle, qui doit lui être demandé en défense, Il incombe au juge de rechercher s’il existe ou non des solutions alternatives à la démolition de l’ouvrage qui soient techniquement justifiées et réalistes s’agissant de leur mise en œuvre.
A cet égard, la référence, dans l’arrêt du 8 janvier 2026, à l’absence de démonstration par le maître de l’ouvrage de l’impossibilité de trouver des entreprises qui accepteraient d’intervenir en reprise, oblige à insister sur l’absolue nécessité, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire préalables, d’être proactif en défense, ce qui implique de travailler non seulement sur des solutions techniques alternatives, mais également sur leur chiffrage en produisant des devis, afin de justifier de leur faisabilité.
Ce n’est donc que si les désordres ou les non-conformités constatés sont suffisamment graves et non réparables de façon pérenne par des solutions alternatives, que la solution de démolition reconstruction doit alors être retenue (Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 26 octobre 2021, n° 15-05393 ; Cour d’appel de Colmar, chambre 2a, 30 septembre 2021, n° 19-01206 ; Cass, 3ème civ, 21 mars 2019, n° 17-28.768).
Il en résulte que le respect du principe de réparation intégrale n’implique plus que le maître de l’ouvrage soit nécessairement replacé dans une situation de conformité contractuelle, dès lors que le dommage peut être réparé de façon pérenne par des moyens alternatifs (Cass, 3ème civ, 14 février 2019, n° 17-28.768).
Dans un arrêt en date du 17 novembre 2021 (Cass, 3ème civ, 17 novembre 2021, n° 20-17.218), la Cour de cassation a ainsi rejeté une demande de démolition reconstruction, alors qu’il était soutenu qu’il devait être procédé à la livraison de constructions qui soient strictement conformes au contrat de construction, aux plans et aux notices descriptives.
La Cour de cassation a alors rejeté le pourvoi, au motif que les non-conformités alléguées étaient, soit non établies, soit dénuées de gravité, le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur pouvant être assurés par la réalisation des travaux ordonnés.
Il s’entend que le rejet d’une demande de démolition reconstruction, dès lors que le maître de l’ouvrage ne se retrouve pas dans une situation qui aurait été la sienne si le dommage n’était pas survenu, peut alors donner lieu à une mesure compensatoire, de sorte que le principe indemnitaire, qui n’a pas disparu, ne s’en trouve pas affecté.
La jurisprudence considère en effet que s’il résulte de la mise en œuvre de solutions alternatives à la démolition de l’ouvrage une situation préjudiciable pour le maître de l’ouvrage, cette circonstance constitue un préjudice indemnisable ouvrant droit à l’octroi de dommages intérêts complémentaires (Cass, 3ème civ, 19 septembre 2019, n° 18-19.121 ; Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n° 22-10.884, publié au Bulletin).
Le maître de l’ouvrage devra alors prendre soin de présenter dans le cadre de ses écritures, en sus de sa demande principale de démolition reconstruction, une demande subsidiaire d’indemnisation de ses préjudices découlant de la mise en œuvre de la solution alternative (Cass, 3ème civ. 21 juin 2018, n° 17-15.897 ; Cass, 3ème civ, 17 octobre 2019, n° 18-20044).
A défaut, il n’aura rien.
