Déplafonnement du loyer renouvelé et régime d’étalement du nouveau loyer commercial

Cass, 3^ème civ, 16 octobre 2025, n°23-23.834, Publié au bulletin

La Cour de cassation vient de préciser que le régime protecteur d’étalement de la hausse du loyer commercial ne s’applique pas au bail dont la durée excède douze années par l’effet d’une tacite prolongation.

Il sera rappelé que l’article L 145-34 du code de commerce instaure un régime de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.

Sauf exceptions, le loyer renouvelé doit donc être plafonné à la variation de l’indice de référence, de sorte que le taux de variation du loyer ne peut pas excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyaux des activités tertiaires mentionnées au premier et deuxième alinéa de l’article L 112- 2 du code monétaire et financier.

Il reste qu’un déplafonnement du loyer est toujours possible lors du renouvellement du bail commercial dans les cas de figure prévus par les articles L 145-34 et R 145-6 du code de commerce, à savoir :

• Dans le cas d’une modification notable des éléments composant la valeur locative visés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

A cet égard, par un arrêt en date du 18 septembre 2025 (Cass, 3^ème civ, 18 septembre 2025, n°24-13.288, Publié au bulletin), la Cour de cassation a précisé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, si elle est de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

• Dans le cas où la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans.

En cas de déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail commercial, en application du dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce, cette circonstance ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le texte instaure ainsi un étalement de la hausse du loyer qui résulte de son déplafonnement du fait du renouvellement du bail commercial.

Il s’agit d’un « dispositif » global en cas de déplafonnement du loyer qui n’est applicable que dans les deux seuls cas prévus par la loi.

La question a donc été posée de savoir si ce régime protecteur du preneur pouvait être applicable en situation d’un bail dont la durée totale aura excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

Pour rappel, la tacite prolongation, selon la définition donnée par l’article L 145-9 du code de commerce, s’entend de la situation dans laquelle, à l’issue du terme contractuellement prévu du bail, aucune des parties n’a donné congé, ni demandé le renouvellement, le locataire étant simplement resté dans les lieux.

Dans ce cas, le bail se poursuit aux mêmes conditions qu’initialement, sans terme précis, jusqu’à ce qu’un congé ou une demande de renouvellement intervienne, selon l’article L 145 – 57 du code de commerce.

La période de tacite prolongation s’ajoute à la durée initiale du bail pour le calcul du délai de douze ans.

Par son arrêt rendu le 16 octobre 2025 (Cass, 3^ème civ, 16 octobre 2025, n°23-23.834, Publié au bulletin), la Cour de cassation indique très clairement que le principe d’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement ne s’applique pas lorsque la durée du bail de neuf ans s’est poursuivie, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.

L’analyse de la Cour de cassation apparaît ainsi conforme à la grande majorité des décisions rendues par les juges du fond et n’est donc pas une réelle surprise.

Il en résulte donc que le preneur, dont le loyer est déplafonné, ne peut pas bénéficier du régime protecteur d’étalement de la hausse de son loyer commercial.

Le loyer du bail renouvelé doit alors correspondre à la valeur locative des lieux loués déterminés selon les critères de l’article L 145-34 du code de commerce et de l’article L 145-21 du code de commerce, qui renvoient à l’article L 145-33 du code de commerce.

Le principe n’est bien entendu applicable que si, par l’effet de la tacite prolongation, le bail qui était initialement de neuf ans s’est poursuivi pendant plus de douze ans.

En effet, si le preneur a sollicité le renouvellement avant l’expiration des douze ans, le loyer du bail renouvelé devra être plafonné, même si le bail s’est de fait poursuivi par tacite reconduction au-delà de cette durée, ce que la Cour de cassation a déjà confirmé à plusieurs reprises (Cass, 3^ème civ, 21 décembre 1993, n°91-20.119, Publié au bulletin).

Analyse encore confirmée dans un arrêt en date du 1^er octobre 1997 (Cass, 3^ème civ, 1^er octobre 1997, n°95-21.806, Publié au bulletin) dans la situation où, après que la bailleur a notifié une offre de renouvellement en cours de période de tacite reconduction, le preneur a lui-même notifié ultérieurement une demande de renouvellement sur le fondement de l’article 6 du décret du 30 septembre 1953, de sorte que la durée du bail renouvelé n’ayant pas excédé douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être plafonné.