Cass, 3ème civ, 16 octobre 2025, n°23-19.843
Par son arrêt rendu le 16 octobre 2025, la Cour de cassation a très clairement rappelé que si le copropriétaire, qui agit seul judiciairement pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité.
La solution n’est pas nouvelle et l’arrêt rendu le 16 octobre 2025 ne fait que confirmer une jurisprudence bien établie.
Si l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en effet que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, il prévoit également la possibilité pour chaque copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, sous réserve d’en informer le syndic.
Or, si le texte prévoit une obligation d’information du syndic en cas d’action individuelle du copropriétaire pour assurer la défense de son lot privatif, il ne précise pas la sanction attachée à son inobservation.
Sur ce, la jurisprudence considère depuis fort longtemps que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de l’action individuelle du copropriétaire, ce que vient donc confirmer l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 octobre 2025 (CA de Grenoble, 2ème chambre, 23 mai 2023, n°21/03445, CA d’Aix-en-Provence, chambre 1-5, 14 novembre 2024, n°21/11722 ; CA de Paris, pôle 1, chambre 3, 24 mai 2023, n°22/16575 , CA d’Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 18 septembre 2025, n° 22/08330).
Au demeurant, l’article 51 du décret du 17 mars 1967, qui précise les modalités d’information du syndic, ne prévoir aucune sanction d’irrecevabilité (CA de Metz, 1ère chambre, 2 mai 2023, n°19/02756).
En réalité, l’obligation d’information du syndic, qui est prévue par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, vise essentiellement à permettre au syndic d’être informé des actions susceptibles d’affecter la copropriété et, le cas échéant, d’intervenir dans la procédure pour défendre les intérêts collectifs.
Toutefois, la finalité de cette obligation n’est pas de conditionner la recevabilité de l’action individuelle du copropriétaire dans la défense de ses intérêts personnels, ce qui relève de la défense du droit de propriété, qui est absolu.
La jurisprudence considère donc que l’absence d’information du syndic ne saurait priver le copropriétaire de son droit d’agir pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, ce que l’arrêt publié du 16 octobre 2025 ne fait donc que rappeler.
La position consacrée par la Cour de cassation est tout à fait cohérente avec la volonté du législateur de garantir à chaque copropriétaire la possibilité de défendre ses droits personnels, sans être entravé par des formalités excessives.
Il convient toutefois de distinguer l’action individuelle du copropriétaire pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, pour laquelle l’information du syndic n’est pas une condition de recevabilité, des actions concernant les parties communes ou la sauvegarde des droits collectifs, qui relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires.
Dans ce dernier cas, la présence du syndicat des copropriétaires à la procédure est exigée à peine d’irrecevabilité (CA de Metz, 1ère chambre, 2 mai 2023, n°19/02756).
A cet égard, il sera rappelé que, depuis fort longtemps, la jurisprudence considère que l’atteinte portée aux parties communes d’un immeuble constitué en copropriété, dont chaque lot comprend une quote-part, constitue pour le copropriétaire un préjudice personnel l’autorisant à agir pour la réparation de ses préjudices tant collectifs que personnels (Cass, 3ème civ, 11 mai 1982, n°81-10.368, Publié au bulletin).
La jurisprudence opère alors une distinction entre l’action en cessation d’une atteinte portée aux parties communes, que le copropriétaire peut exercer individuellement, et l’action en réparation des désordres affectant les parties communes, que le syndicat des copropriétaires à seule compétence de mettre en œuvre (Cass, 3ème civ, 30 juin 1993, n°90-19.186).
Il en résulte donc que le copropriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui subi par la collectivité pour agir en cessation d’une atteinte portée aux parties communes (CA de Lyon, 28 mai 2013, n°12/00172 ; CA de Lyon, 8ème chambre, 17 mai 2023, n°22/06434 ; CA de Nîmes, 2ème chambre, section A, 6 avril 2023, n°22/01581).
Et alors, de façon tout aussi constante, il est exigé par la jurisprudence que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, soit mis à la cause, à peine d’irrecevabilité cette fois-ci (CA d’Aix-en-Provence, chambre 1-2, 7 mars 2024, n°23/08248 ; CA de Lyon, 1ère chambre civile B, 21 février 2017, n°15/08581).
