Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
Il est constant que l’avant contrat précédent une vente immobilière, au même titre que le contrat ayant pour objet la construction d’une maison individuelle, doit être notifié dans les conditions prévues à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette obligation a été renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puisque désormais les contrats doivent impérativement indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation et de réflexion de 10 jours.

Il en résulte donc que l’information sur l’existence et les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation doit non seulement figurer dans l’acte de notification, par la reproduction intégrale de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, mais également dans le contrat lui-même, ou l’avant-contrat, qui doit comporter une clause spécifique à ce sujet.

À l’origine issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation ont été modifiées par la loi ENL du 13 juillet 2006, entrée en vigueur le 19 décembre 2008, reconnaissant deux modalités distinctes de notification :

- La lettre recommandée ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception de la notification.

- La remise en main propre lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la régularisation de la vente, ce qui implique donc qu’il soit tiers à l’opération.

Faute de respecter cette prescription d’ordre public, le vendeur ne peut pas opposer à l’acquéreur l’expiration du délai de rétractation si celui-ci venait à se désister de son projet d'acquisition.

À cet égard, il s’entend que, depuis un arrêt en date du 7 avril 2016 (Cass, 3ème civ, 7 avril 2016, n° 15-13064), « la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »

Lorsque les acquéreurs sont des époux, il est constant que l’avant-contrat ou le contrat de construction doivent être régulièrement notifiés à chacun deux.

Dès lors, la notification doit être effectuée par deux courriers recommandés distincts, à moins que le courrier recommandé unique soit libellé au nom des deux époux et que l’accusé de réception soit signé par chacun d'eux, ou bien encore par un seul époux justifiant alors d’un pouvoir pour recevoir l'acte de notification pour le compte de son conjoint.

Dans un arrêt rendu le 21 mars 2019, la Cour de cassation à reconsidéré sa position en procédant à un revirement de jurisprudence, s'agissant de l’appréciation de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de non-respect des formalités impératives de notification du délai de rétractation.

Déjà, la jurisprudence avait consacré la responsabilité de l’agent immobilier pour ne pas avoir respecté le formalisme imposé par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation en cas de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre, du compromis ou de la promesse de vente.

Il est tout à fait clair, en effet, que l’agent immobilier est à ce sujet redevable d’une obligation contractuelle de résultats, qui lui impose de s'assurer de l’efficacité juridique de l’acte qu’il rédige, en y insérant désormais une clause spécifique relative aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation, ainsi que des formalités de notification elles-mêmes, en respectant scrupuleusement les dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour autant, sur ce dernier point, dans un arrêt rendu le 20 mars 2016 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n° 15-12735), la Cour de cassation avait très clairement indiqué qu’il n’incombe pas à l’agent immobilier de procéder à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception de l'acte de notification du délai de rétractation.

Dans son arrêt rendu le 21 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 21 mars 2019, n° 18-1772), la Cour de cassation a reconsidéré sa position, en indiquant que : « il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs. »

Ce faisant, si la Cour de cassation ne fais pas porter à ce sujet sur l’agent immobilier une obligation contractuelle de résultats, quant à la vérification des signatures, il n’en reste pas moins qu’il s’agit bien d’une obligation contractuelle de moyens, qui lui impose de justifier d’avoir procédé à un minimum de vérifications, d’où la référence à la notion de sincérité « au moins apparente » de la signature figurant sur l'avis de réception.

Cette situation implique que l’agent immobilier redouble de vigilance et qu’il s'assure à tout le moins que les deux signatures figurant sur les avis de réception sont bien différentes, voir qu’elles correspondent, au moins en apparence, aux signatures figurant sur le mandat.

À défaut, le vendeur pourrait se voir opposer par l’acquéreur le non-respect des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et donc l'irrégularité de la notification du délai de rétractation, ayant pour conséquence de ne pas faire courir le délai de 10 jours.

Il s’ensuit que l’agent immobilier verrait alors sa responsabilité engagée à l'égard de son client.

Force est donc de constater que la jurisprudence tend une fois de plus au renforcement de la responsabilité des professionnels de l’immobilier, alors que les obligations qui s'imposent à eux, notamment au titre de l’information des acquéreurs, se trouve également renforcées par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
En application de l’article 1642-1 du Code civil, dont les dispositions sont reprises à l’article L 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents.

Le vendeur d'un immeuble à construire est donc redevable d’une obligation de résultat à l’égard de l’acquéreur qui l'oblige à livrer un immeuble exempt de vice ou de défaut de conformité.

L’acquéreur doit alors engager l’action en réparation des vices et des défauts de conformité apparents dans le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil, qui court à compter du plus tardif des deux événements que constituent :

- Soit la réception des travaux entre le vendeur d'immeuble à construire et les locateurs d'ouvrage.

- Soit à l’expiration d'un mois qui suit la prise de possession du bien par l’acquéreur.

Dans le cadre de son action, l’acquéreur peut alors demander la réparation du vice ou du défaut de conformité, la résolution du contrat de vente en cas de vie ou de défaut de conformité substantiel, ou bien encore la diminution du prix de vente.

L’action rédhibitoire tendant à obtenir la résolution de la vente, ou l'action estimatoire tendant à obtenir une réduction du prix, peuvent s'avérer compliquées à mettre en œuvre, compte-tenu des contraintes probatoires.

C’est ainsi que, dans un arrêt rendu le 23 mars 2017 (Cass, 3ème civ, 23 mars 2017, n° 15-26404), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi au motif qu'ayant retenu que l’acquéreur ne justifiait pas de la perte de valeur alléguée de son bien et que les non-conformités invoquées relatives aux équipements communs étaient inexistants, la Cour d’appel avait pu rejeter la demande.

Le dernier alinéa de l’article 1642-1 du Code civil dispose toutefois il n’y a pas lieu à la résolution du contrat de vente ou à la diminution du prix d’acquisition si le vendeur s’est engagé à réparer la malfaçon.

Cette disposition est dérogatoire du droit commun de la vente, puisque l’article 1644 du Code civil permet à l’acquéreur, dont le bien est affecté d’un vice caché, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Dans un arrêt rendu le 7 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182), la Cour de cassation indique que, pour qu’elle puisse être considérée comme une offre de réparer, la proposition du constructeur vendeur doit être pertinente et opportune, de telle sorte que l’acquéreur ne puisse pas douter de sa fiabilité :

«… Compte-tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l'esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieure, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n'était ni pertinente ni opportune, la Cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l'obligation de réparer permettant au vendeur de s'opposer à l’action en diminution du prix. »

Il s'entend donc qu'afin de pouvoir s'opposer à une action en résolution de la vente ou en diminution du prix, l’engagement de reprise du constructeur vendeur doit être non seulement sérieux, mais également effectif et qui plus est dans un délai raisonnable.

En cas de défaillance du vendeur constructeur, qui ne respecterait pas son engagement de reprise, l’acquéreur peut alors soit poursuivre son action résolution de la vente en cas de malfaçon importante, ou bien encore en réduction du prix acquisition, soit le contraindre à s'exécuter dans les termes de sa proposition.

En effet, en cas de vice de construction, ou de défaut de conformité apparents, l’acquéreur peut toujours poursuivre l’exécution forcée par le vendeur de ses obligations contractuelles, consistant la reprise des malfaçons et des non conformités.

Dans ce cas, la jurisprudence considère qu'il s’agit d’un engagement autonome qui contraint le vendeur constructeur sur le fondement contractuel de droit commun, de sorte que l'acquéreur ne se trouve plus contraint par le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.
Ludovic GAUVIN est intervenu à la CAPEB des Pays-de-la-Loire le mercredi 24 avril 2019 dans le cadre d’une réunion d’information sur le thème "Réception, levées des réserves et garanties associées" devant une quarantaine de professionnels du bâtiment.
Cass, 3ème civ, 4 octobre 2018, n° 17-23993 

« Vu l'article 2241 du code civil ;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 mai 2017), qu'en 2001, M. et Mme X... ont confié la pose de carreaux sur une chape à M. Y..., assuré du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2009 par la société Groupama Paris Val de Loire au titre de la responsabilité décennale, puis, à compter du 1er janvier 2010, par la société Generali au titre de la responsabilité civile générale et décennale ; que, des désordres étant apparus, M. Y... a procédé à des travaux de reprise ; que, d'autres désordres étant apparus en 2010, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné M. Y... et la société Groupama Paris Val de Loire en indemnisation de leurs préjudices ; que M. Y... a appelé en garantie la société Generali ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action introduite par M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'en application de l'article 1792-4-3 du code civil, l'action en responsabilité contractuelle doit, pour être recevable, avoir été engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux, soit au plus tard le 6 septembre 2011, qu'en application de l'article 2239 du code civil, la prescription a été suspendue le 19 juillet 2011 par l'ordonnance ayant fait droit à la demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès par M. et Mme X..., que le délai de prescription a recommencé à courir, pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure d'instruction a été exécutée, soit le 9 mars 2012, date à laquelle le rapport d'expertise a été déposé, que la suspension de la prescription en a arrêté temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru, qu'au 9 mars 2012, date à laquelle la cause de la suspension a pris fin, la fraction du délai de dix ans qui restait à courir au moment de la suspension, période de quarante-neuf jours s'étendant du 20 juillet au 6 septembre 2011 inclus, était ainsi d'une durée inférieure au délai minimal de six mois, expirant le 9 septembre 2012, et que l'assignation au fond n'a été délivrée à l'encontre de M. Y... que le 19 octobre 2012, soit après l'expiration du délai de six mois, au cours duquel la prescription avait été acquise ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le délai décennal expirait le 6 septembre 2011 et qu'une ordonnance de référé du 19 juillet 2011 avait accueilli la demande d'instruction avant tout procès formée par M. et Mme X..., la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la demande d'expertise n'avait pas, en application de l'article 2241 du code civil, interrompu ce délai, n'a pas donné de base légale à sa décision ; »
Cass, 3ème civ, 21 juin 2018, n° 17-10175 

" Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner solidairement la société Maisons CBI et la CGI bât au paiement de la somme de 25 690 euros, l'arrêt retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite des maîtres d'ouvrage, doit être mis à la charge de la société Maisons CBI et garanti par la CGI bât ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 14 juin 2018,  n° 17-18775 

" Vu les articles 691 et 695 du code civil ;Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2017), q
u'en 2008, la SCI Eloany, propriétaire d'un bien immobilier voisin de celui de Mmes et MM. X... (les consorts X...), a installé une canalisation d'eaux usées traversant leur propriété ; que les consorts X... ont assigné la SCI Eloany en dénégation de toute servitude de tréfonds et en enlèvement de la canalisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que le cahier des charges commun aux deux lotissements, lequel énonce que les acquéreurs s'engagent à souffrir le passage des canalisations sur leur propriété, constitue un commencement de preuve par écrit et que la preuve est rapportée par les circonstances de fait d'un accord entre les parties sur la constitution d'une servitude de tréfonds ;


Qu'en statuant ainsi, sans constater que le commencement de preuve de l'acte récognitif faisait référence au titre antérieur constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-16050 

" Mais attendu qu'ayant relevé que la société Cloisy technologies avait déclaré exercer comme activité le métier de « serrurier-vente et montage de cloisons amovibles » et comme spécialité « isolation industrielle » et retenu que l'ouvrage fourni par elle consistait en des cloisons modulaires assemblées ayant pour fonction d'assurer l'isolation thermique et l'étanchéité des locaux industriels de la société Ciretec, la cour d'appel, qui a constaté que les salles blanches n'étaient pas étanches aux contaminants extérieurs et qu'il ne pouvait y être maintenues une humidité et une température régulées a pu déduire, de ce seul motif, que les désordres étaient en rapport avec l'activité déclarée et que la garantie de la société Groupama était due ;
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-17440 

" Attendu que la société Odalys fait grief à l'arrêt de dire fondée la résiliation du contrat à ses torts et de rejeter ses demandes ;Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, après la conclusion du contrat, la société Odalys, que la société Coresi avait choisie en raison de sa renommée et de son savoir-faire, ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites, que ces difficultés avaient une influence directe sur l'opération de promotion immobilière en raison des refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Odalys en tant que gestionnaire du parc locatif, et qu'une perte de confiance s'était développée au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys qui compromettait le projet de commercialisation de la résidence de tourisme et dont les propositions s'étaient révélées improductives et inadéquates, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur les initiatives de la société Odalys et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la mauvaise foi de la société Coresi que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la résiliation du contrat aux torts de la société Odalys était fondée et a légalement justifié sa décision ; "
Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 5 juillet 2018 
N° de pourvoi: 17-18803 
Non publié au bulletin 

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2017), que Mme Y... et M. X... ont sollicité des prêts de la Société générale pour la construction d'une maison individuelle ; qu'après avoir été informés par la banque de ce que les devis produits ne correspondaient pas à un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, ils ont accepté les offres de prêt et signé avec la société MTH un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan qui a été transmis à la banque avec les plans établis par le cabinet Z..., architecte ; qu'après l'abandon du chantier par la société MTH, qui n'avait pas souscrit de garantie de livraison, Mme Y... et M. X... ont assigné la Société générale en responsabilité ; (…)

Mais attendu qu'ayant retenu que la Société générale, procédant à la vérification des énonciations du contrat conformément aux dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, avait informé Mme Y... et M. X... sur le fait que les documents produits ne permettaient pas de caractériser un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, que ceux-ci avaient accepté les offres de prêt en manifestant l'intention de poursuivre leur projet hors de ce cadre contractuel en établissant eux-mêmes les plans annexés à la demande de permis de construire, en concluant avec la société MTH un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan et en annexant au contrat présenté à la banque des plans signés du cabinet Z..., entité distincte de la société MTH, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la banque, qui n'était pas en mesure de procéder à une requalification du contrat, n'avait pas commis de faute dans l'exécution de ses obligations ; (…)

Mais attendu qu'ayant relevé que, dans leur lettre du 17 juin 2006, Mme Y... et M. X... reconnaissaient avoir été informés par la Société générale de ce que, construisant hors du cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, si l'une des entreprises réalisait au moins les travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air, le contrat devrait comporter une garantie de livraison, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la banque avait donné aux emprunteurs l'information préconisée par son propre conseil et rempli son devoir de renseignement et de mise en garde, a légalement justifié sa décision ; "

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L'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation met à la charge du banquier des obligations de vérification du contenu du contrat de construction de maisons individuelles, en ce sens que : « aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celle des énonciations mentionnées à l'article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis, et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas eu communication de l'attestation de garantie de livraison ».

Ce faisant, l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation institue une obligation particulière à la charge du banquier consistant à vérifier le contenu du contrat de construction de maisons individuelles qui lui est soumis et sur lequel il lui est demandé d'apporter son financement, tout en ne pouvant débloquer les fonds que sur justification de la remise de la garantie de livraison.

La Cour de cassation appréhende cette obligation de vérification, mise à la charge du banquier, de façon plutôt restrictive. Il a ainsi été jugé que les dispositions de l’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation n’ont vocation à ne concerner qu’à l’objet même du contrat de construction de maisons individuelles et non à l'acquisition du terrain (Cass, 3ème civ, 5 janvier 2017, n° 15-27. 290), pas plus qu’au montage destiné à assurer le financement du capital constitutif de la société civile immobilière ayant vocation à devenir le maître d’ouvrage de l’opération de construction (Cass, 3ème civ, 25 janvier 2018, n° 16-24. 698).

Pour autant, dès lors qu'il est établi que le banquier a manqué à son obligation de vérification et qu'il a notamment libéré les fonds sans s'être préalablement assuré de la remise de la garantie de livraison et des assurances obligatoires, la Cour de cassation valide sa condamnation à indemniser le maître d'ouvrage de ses différents chefs de préjudice. Ainsi, dans un arrêt rendu le 27 avril 2017 (Cass, 3ème civ, 27 avril 2017, n° 16-15.137), la Cour de cassation rejette le pourvoi d'une banque ayant été condamnée à verser des dommages et intérêts à un maître d'ouvrage du fait du manquement constaté à son obligation de vérification, puisque le contrat de construction de maisons individuelles avait été régularisé et les fonds libérés, alors qu’il n'avait pas été souscrit d'assurance dommages ouvrage, ni de garantie livraison. Ce faisant, la Cour de cassation a validé le manquement du banquier à son devoir d'information et de conseil en n’alertant pas le maître d’ouvrage sur les irrégularités du contrat de construction et en le privant ainsi des garanties et assurances nécessaires à la reprise des malfaçons et à l'achèvement du chantier.

Pour autant, même en cas d’irrégularité du contrat de construction de maisons individuelles, la responsabilité du banquier ne peut pas être engagée en toutes circonstances. C’est ainsi que, dans son arrêt en date du 5 juillet 2018, la Cour de cassation sanctionne le maître d'ouvrage qui de toute évidence avait été clairement informé, notamment par le banquier, de la non-conformité du contrat de construction qui lui avait été communiqué, au regard des prescriptions exigées par les articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Bien qu'informé de cette situation, le maître d'ouvrage avait décidé de poursuivre son opération, en toute connaissance de cause, jusqu'à ce que le constructeur soit défaillant et que le banquier soit recherché en responsabilité pour manquement à son obligation de vérification et d’information découlant de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation. Fort logiquement, la Cour de cassation sanctionne le maître d’ouvrage qui, de toute évidence, était de mauvaise foi, et confirme sa jurisprudence tendant à retenir une interprétation restrictive de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation.

Il est intéressant de constater que, dans le cadre de cet arrêt, la Cour de cassation n'a pas manqué de rappeler que le banquier n'a pas l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, mais uniquement d'informer le maître d'ouvrage des irrégularités constatées, ce qu'elle avait déjà fait dans un arrêt en date du 11 janvier 2012 (Cass, 3ème civ, 11 janvier 2012, n° 10-19.714). Dans cette décision, la Cour de cassation avait clairement indiqué qu'il n'appartenait pas au banquier de s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, étant simplement tenu à l'égard de celui-ci d'un devoir d'information et de conseil sur les irrégularités constatées dans le montage de l'opération de construction.

À cet égard, c'est au banquier qu'il appartient de rapporter la preuve du respect par lui de son devoir d'information et de conseil, sauf à engager s’exposer sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Alors que l'appréciation du manquement relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, force est de constater que, dans le cadre de l’arrêt rendu le 5 juillet 2018, la Cour de cassation a pris un soin tout particulier à vérifier que le contrôle avait été suffisant au regard des éléments du dossier.
Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 7 juin 2018 
N° de pourvoi: 16-27680 
Publié au bulletin 

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 octobre 2016), que Mme Z... et son époux ont confié la construction de leur maison à la société ABC construction (la société) ; que les plans ont été réalisés par M. B..., architecte, par ailleurs gérant de la société ; qu'après expertise, Mme Z... et son époux, se plaignant notamment de désordres, ont assigné la société et M. B... en requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle, en annulation de ce contrat et en indemnisation ; que, Joachim Z... étant décédé, Mme Z... et ses enfants, Stéphane et Isabelle (les consorts Z...), ont repris l'instance en leur nom ;

Attendu que, pour rejeter la demande des consorts Z... tendant à ce que M. B... soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscription de l'assurance de responsabilité décennale et à rembourser les sommes résultant de l'apurement des comptes, l'arrêt retient que M. B... n'est pas personnellement le cocontractant ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B... n'avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; »

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Par un arrêt en date du 10 mars 2016 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n° 14–15.326), la Cour de cassation a considéré que le défaut de souscription de l'assurance RC décennale obligatoire était constitutif d'une faute personnelle du dirigeant d'une personne morale.

Ce faisant, la Cour de cassation a reconsidéré sa jurisprudence habituelle, dont il résultait jusqu’alors que : « même constitutif du délit prévu et réprimé par les articles L 111-34 du code de la construction et de l'habitation et L 243-3 du code des assurances, et caractérisant une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale assujettie à l'obligation d'assurance, le défaut de souscription des assurances obligatoires de dommage et de responsabilité n'étaient pas séparables des fonctions de dirigeant », de sorte que la responsabilité civile personnelle du gérant ne pouvait pas être engagée.

La Cour de cassation considère donc désormais que le gérant d'une société : « qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle ».

Cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt rendu le 14 décembre 2017 (Cass, 3ème civ, 14 décembre 2017, n° 16-24.492) en des termes extrêmement clairs : « qu'en statuant ainsi, alors que commet une faute séparable de ses fonctions le gérant d'une société chargée de la construction d'un ouvrage qui s'abstient intentionnellement de souscrire l'assurance prévue par l'article L 214-1 du code des assurances, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

La décision étant rendue au visa des articles L 223-22 du code de commerce et L 214-1 et L 243-3 du code des assurances, il s’en déduite que la faute personnelle du gérant procède du caractère intentionnel du défaut de souscription de l'assurance obligatoire, d’où la référence à la notion d’abstention intentionnelle et à la notion d'infraction pénale par le biais de l'article L 243-3 du code des assurances, ce qui témoigne de l'intimité du lien existant entre l'infraction pénale et la faute civile.

Cette référence au caractère intentionnel du manquement, permet d’écarter a priori tout risque de condamnation au civil du gérant à titre personnel du fait de la non souscription de l'assurance RC décennale obligatoire qui pourrait découler du revirement opéré par la Cour de cassation concernant le quasi ouvrage, c'est-à-dire les dommages de nature décennale occasionnés par des travaux neufs aux existants.

La position désormais clairement adoptée par la Cour de cassation concernant la responsabilité personnelle du gérant de société, en matière de défaut de souscription de l’assurance RC décennale obligatoire, est encore rappelée dans l’arrêt rendu le 7 juin 2018.

Pour autant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation va encore plus loin, puisqu’elle considère désormais que constitue également une faute séparable de ses fonctions sociales le fait pour le gérant d’une société de n’avoir pas régularisé de contrat de construction de maisons individuelles, en conformité avec les dispositions d’ordre public des articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B... n'avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

La décision, qui est d’ailleurs destinée à la publication, ne fait aucun doute à ce sujet, puisque l’arrêt vise bien deux fautes distinctes, à savoir d’une part le défaut de souscription de l’assurance RC décennale obligatoire, et d’autre part le défaut de régularisation d’un contrat de construction de maisons individuelles.

C’est bien la toute première fois que la Cour de cassation se prononce sur ce point.

Il sera alors observé que l’arrêt du 7 juin 2018 ne porte aucune référence à l'adverbe intentionnellement, ce qui pourrait laisser présumer le caractère systématique de la condamnation personnelle du gérant, pour faute détachable de ses fonctions, en cas de requalification du contrat d’entreprise en contrat de construction de maisons individuelles, sauf à considérer que l’analyse de la bonne foi du gérant reste soumise à la souveraine appréciation des juges du fond, ce qui apparait réservé en l’espèce.

Pour autant, de façon assez habituelle, la Cour de cassation semble déduire le critère d'intentionnalité de la compétence du constructeur qui, en sa qualité de professionnel du bâtiment, est réputé ne pas ignorer les règles légales applicables, surtout lorsqu’elles présentent un caractère d’ordre public. C'est tout précisément le raisonnement qui a été retenu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2017 (Cass, crim, 11 juillet 2017, n° 16-86.322). Cette position rejoint donc une jurisprudence assez constante selon laquelle l'élément intentionnel est présumé du seul fait de la violation par le professionnel du bâtiment des prescriptions imposées par la loi. Dans un arrêt rendu le 22 mars 2011 (Cass, crim, 22 mars 2011, n° 10-81.533), la chambre criminelle de la Cour de cassation a ainsi jugé que l'élément intentionnel devait être présumé même si la poursuite pénale était la conséquence d'une requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction de maisons individuelles. L’absence de toute référence au critère d’intentionnalité dans l’arrêt du 7 juin 2018, en cas de requalification du contrat d’entreprise en contrat de construction de maisons individuelles, apparait donc en cohérence avec cette jurisprudence.

Dans cette arrêt, la Cour de cassation ne fait pas non plus expressément référence au manquement que constitue alors pour le gérant le fait de ne pas avoir souscrit la garantie de livraison obligatoire, pas plus que l’assurance dommages ouvrage, ce qui peut s'avérer tout aussi préjudiciable au maître d'ouvrage. Pour autant, ces manquements découlent nécessairement de la faute détachable du gérant, consistant à s’abstenir de régulariser un contrat de construction de maisons individuelles, d’où sa gravité qui justifie la sanction.

À cet égard, dans son arrêt en date du 11 juillet 2017, la Cour de cassation a été amenée à indiquer que la réparation à laquelle la partie civile peut prétendre du fait de la non fourniture de la garantie de livraison est limitée aux sommes que la victime aurait pu percevoir du garant.

Il faut donc comprendre qu'il en irait de même des indemnités dont le gérant pourrait être personnellement redevable à l’égard du maître d'ouvrage, en l’absence de souscription de l’assurance dommages ouvrage, en réparation du préjudice découlant de la nécessité d'avoir à reprendre, avant le prononcé de la réception de l’ouvrage, les malfaçons de la nature de celles relevant des dispositions de l'article 1792 du Code civil, en cas de défaillance du constructeur. L’obligation personnelle du gérant, qui vient sanctionner son manquement, ne peut en effet aller au-delà de ce à quoi aurait pu être tenu l'assureur si la garantie avait été souscrite.

Quoi qu'il en soit, ces différentes jurisprudences s'inscrivent très clairement dans l’esprit d'une démarche de la Cour de cassation, désormais bien établie, qui tend à faire peser sur le gérant lui-même les conséquences du non-respect par la société des dispositions d’ordre public tendant à la protection du maître d’ouvrage.
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