Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Antarius Avocats - Angers - Rennes : Droit immobilier, rural, de l'urbanisme et des assurances - Antarius Avocats
Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
L’article 1149 du Code civil ancien dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

La formulation est pour ainsi dire intégralement reprise dans le nouvel article 1231-3 du Code civil, qui dispose que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

Au visa de l’article 1149 du Code civil, la Cour de cassation a très régulièrement rappelé son attachement au principe de réparation intégrale des dommages, obligeant le débiteur d’une obligation à replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage n’avait pas été causé et donc si les désordres n’étaient pas survenus.

C’est ainsi que dans un arrêt en date du 27 mars 2012 (Cass, 3ème civ, 27 mars 2012, n° 11-11798), la Cour de cassation a sanctionné une Cour d’appel qui avait retenu la solution de reprise alternative proposée par l’expert judiciaire à une solution de démolition d’un carrelage, d’une chape et d’un plancher chauffant, consistant en la mise en œuvre d’un sur carrelage sur le carrelage existant affecté d’un désordre de fissurations, au motif que :

« En statuant ainsi, la cour d’appel qui n’a pas replacé les maîtres de l’ouvrage dans la situation où il se seraient trouvés si l’immeuble avait été livré sans vices, a violé le texte susvisé.

Toutefois, la Cour de cassation a très clairement donné le sentiment d’infléchir sa jurisprudence, en intégrant une notion de proportionnalité dans les mesures adoptées pour parvenir à la réparation du préjudice du maître d’ouvrage. 


« La notion de proportionnalité est apparue dans le contentieux de l’empiètement illicite … »

Dans le domaine du droit de la construction, la notion de proportionnalité est apparue dans le contentieux de l’empiètement illicite, dont la sanction habituelle consiste en la démolition des ouvrages, au visa des dispositions de l’article 545 du Code civil.

L’action en démolition d’une construction empiétant sur le fonds d’autrui est imprescriptible, au même titre que le droit de propriété qui est perpétuel, sauf à rapporter la preuve de l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire.

C’est donc le droit de tout propriétaire d’exiger la suppression d’un empiètement sur son fonds, de quelque nature qu’il soit, afin de protéger son droit de propriété.

La victime d’un empiètement peut donc demander la démolition d’un ouvrage sans avoir à justifier d’un préjudice, pas plus que de l’importance de l’empiètement (Cass, 3ème civ, 20 mars 2002, n° 00-16.015), qui s’avère alors totalement indifférente (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-19.561) :

« Viole les dispositions de l’article 545 du Code civil la cour d’appel qui pour rejeter la demande en démolition d’une partie de toiture empiétant sur la propriété voisine, relève que le débord n’est à l’origine d’aucun désordre, ni sinistre, et que la démolition des éléments de toiture est disproportionnée, en l’absence de préjudice, alors que les consorts A étaient en droit d’obtenir la démolition de la partie de toit empiétant sur leur propriété. »

De la même façon, la bonne foi de l’auteur de l’empiètement est tout aussi indifférente et ne saurait le dispenser de procéder à la remise en état des lieux (Cass, 3ème civ, 28 juin 2000, n° 98-19.655).

Ces différents principes ont encore été rappelés par un arrêt de la Cour de cassation en date du 21 décembre 2017 (Cass, 3ème civ, 21 décembre 2017, n° 16-14.837), en des termes extrêmement clairs :

« Mais attendu que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ; que l'auteur de l'empiétement n'est pas fondé à invoquer les dispositions de l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors que l'ouvrage qu'il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l'empiétement ; que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes, a décidé à bon droit d'ordonner la démolition de la partie du bâtiment et des murs édifiés par M. B... et Mme Z... et empiétant sur le fonds de M. D... ; »

Pour autant, la Cour de cassation, contrainte par les dispositions de l’article 545 du Code civil, dont la portée s’avère déterminante, puisqu’attachée à un principe constitutionnel, n’a pas manqué de rappeler que la sanction de l’empiètement devait être strictement proportionnée, ce qui implique qu’elle ne peut conduire qu’à la seule suppression de l’empiètement constaté (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-25113) :

« Viole les dispositions des articles 544 et 545 du Code civil la cour d’appel qui ordonne la démolition totale du bâtiment qui empiète sur le fonds voisin sans rechercher, comme il lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté. »


« L’application de la notion de proportionnalité a été plus significative dans le contentieux de la non-conformité constructive … »

Depuis maintenant près de deux ans, l’application de la notion de proportionnalité s’avère plus significative dans le contentieux de la non-conformité constructive.

Dans plusieurs décisions, la Cour de cassation a ainsi été amenée à poser des limites au principe de réparation intégrale qui avait été jusqu’alors consacré avec force.

C’est ainsi que par un arrêt en date du 21 juin 2018 (Cass, 3ème civ, 21 juin 2018, n° 17-15897), la Cour de cassation, après avoir relevé que l’expert judiciaire avait, pour remédier à des désordres, préconisé non pas la démolition et la reconstruction d’un immeuble en son entier, mais deux solutions alternatives consistant en un aménagement d’un trottoir d’une part, et en l’abaissement d’un plancher d’un local commercial d’autre part, a purement et simplement débouté le demandeur de sa seule demande, judiciairement formulée, consistant au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble :

« … M et Mme X ne démontraient pas avoir effectué des démarches auprès de la mairie pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir ni s’être heurtés à un refus de celle-ci et n’établissaient pas plus que l’abaissement du plancher préconisé dans la seconde option aurait rendu impraticable l’accès et l’usage de la pièce située au sous-sol ni que cette modification eût été refusée par les services de l’urbanisme, la cour d’appel, qui était tenue par les conclusions des parties et devait statuer dans les limites ainsi fixées et qui, par une décision motivée, a, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des modalités de la réparation des désordres, retenu qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait le seul local commercial, en a exactement déduit, sans refuser d’évaluer un dommage dont elle avait constaté l’existence en son principe, que devaient être rejetées les demandes de M. et Mme X et de la société N qui rendaient exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble … »

Puis, par un arrêt en date du 8 novembre 2018 (Cass, 3ème civ, 8 novembre 2018, n° 17-23137), la Cour de cassation a une nouvelle fois refusé d’appliquer strictement le principe de réparation intégrale en adaptant la solution de reprise aux circonstances de l’espèce.

Et c’est ainsi que, plutôt que d’ordonner la démolition d’un plancher, afin que les travaux réparatoires soient strictement conformes à ce qui avait été contractuellement convenu, la Cour de cassation devait indiquer que :

« Mais attendu qu’ayant retenu que la solution réparatoire consistant à renforcer la structure métallique porteuse des planchers des mezzanines permettait d’assurer une planimétrie de surface correcte et de respecter les charges d’exploitation demandées sans entraîner de moins-value de l’immeuble ni entraver la fonction de stockage de l’ouvrage en vue de l’installation de racks alors que le maître de l’ouvrage n’en avait pas fourni les dimensions et que la hauteur disponible était seulement diminuée à l’emplacement des poutres métalliques principales, la cour d’appel, devant laquelle la SCI n’avait pas soutenu que l’exécution forcée en nature du contrat constituait la seule solution permettant de remédier à une non-conformité contractuelle et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision. »

Dans les mois qui ont suivi, la Cour de cassation a poursuivi sa démarche, en insistant sur le fait que le respect du principe de réparation intégrale n’impliquait pas que le maître de l’ouvrage soit nécessairement replacé dans une situation de conformité contractuelle, dès lors que le dommage est susceptible d’être réparé de façon pérenne et sans qu’il en résulte une contrainte qui ne soit pas raisonnablement supportable.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 février 2019 (Cass, 3ème civ, 14 février 2019, n° 17-28768), en matière de non-conformité parasismique, en témoigne amplement :

« Mais attendu qu’ayant retenu que la solution de la destruction et de la reconstruction de l’ouvrage n’était pas la seule qui permettait de procurer aux maître de l’ouvrage une réparation intégrale de leur préjudice et relevé que la solution qu’elle retenait avait été validée par le conseil scientifique et technique du bâtiment et que, selon l’expert judiciaire, elle offrait des garanties supérieures à celles qui s’attachaient à la règlementation parasismique, la cour d’appel a souverainement fixé le montant du préjudice. »

Par contre, lorsque la nature des désordres impose qu’il soit procédé à la démolition et à la reconstruction de l’ouvrage, la Cour de cassation n’hésite pas à faire droit à la demande du maître de l’ouvrage, mais en vérifiant qu’il ait été préalablement procédé à l’examen des différentes solutions techniquement envisageables, de sorte que le principe de réparation intégrale ne puisse en constituer le seul fondement (Cass, 3ème civ, 21 mars 2019, n° 17-28768).

Le contrôle de proportionnalité de la Cour de cassation s’est également opéré dans le domaine du contrat de construction de maison individuelle qui, sous couvert de dispositions légales d’ordre public, a pu donner lieu à de nombreuses procédures que certains ont pu considérer comme étant excessives, voir abusives.

Dans un arrêt rendu le 3 mai 2018 (Cass, 3ème civ, 3 mai 2018, n° 17-15067), la Cour de cassation a ainsi expressément recouru à la notion de proportionnalité pour justifier le rejet de la demande du maître d’ouvrage tendant à la démolition de l’ouvrage et à la remise en état du terrain, alors qu’il sollicitait par ailleurs la nullité du contrat de construction :

« Mais attendu qu’ayant relevé que les sommes versées par Mme C …  D … n’avaient pas excédé le montant des travaux réalisés et facturés, que le chantier, achevé à plus des deux tiers, était clos et couvert, avec un gros œuvre de charpente couverture de bonne qualité, un gros œuvre de maçonnerie tout à fait correct, et qu’il aurait pu être terminé à la date prévue et retenu le caractère disproportionné de la sanction de la démolition de l’ouvrage, la cour d’appel, qui n’a pas limité la réparation dans l’intérêt du responsable, a pu rejeter cette demande. » 

La démarche n’était pas tout à fait inédite, puisque dans un arrêt en date du 15 octobre 2015 (Cass, 3ème civ, 15 octobre 2015, n° 14-23612), la Cour de cassation avait déjà marqué, au visa des articles L 230-1, L 231-2 et R 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, une inflexion s’agissant de la sanction de la non-conformité, dont l’appréciation devait passer par un contrôle de proportionnalité avec l’importance du préjudice subi :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’opposait la société T…, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectait. »

La Cour de cassation va réitérer sa position, de façon tout aussi explicite, dans un arrêt en date du 22 novembre 2018 (Cass, 3ème civ, 22 novembre 2018, n° 17-12537), dans le cadre d’une affaire où un maître d’ouvrage, après avoir constaté l’existence d’importantes malfaçons, entendait solliciter tout à la fois la nullité du contrat de construction de maison individuelle et la remise en état du terrain sans aucune indemnité au profit du constructeur 

:« … a pu en déduire que la mesure de remise en état des lieux, seule expressément formulée par M. X…, alors qu’il avait pris l’initiative de faire achever l’ouvrage, constituerait une sanction disproportionnée, au regard des travaux réalisés, et aujourd’hui quasiment achevés, et de la gravité des désordres, et que, ce chef de demande étant rejeté, M. X… restait redevable, par le jeu des restitutions réciproques, du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées. »

C’est dans ce contexte, que l’arrêt rendu le 13 juin 2019 par la Chambre commerciale (Cass, Com, 13 juin 2019, n° 18-10688), bien que n’intéressant pas le droit de la construction, et rendu sur le fondement de la responsabilité délictuelle, prend un relief tout particulier et s’avère en définitive d’une importance absolument déterminante :

« … Mais attendu, en premier lieu, qu’aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que cette réparation, devant être à la mesure du préjudice subi, ne peut être disproportionnée ;

Qu’ayant retenu qu’en divulguant des informations qu’elle savait couvertes par la confidentialité sans que cette divulgation soit justifiée par la nécessité d’informer le public sur une question d’intérêt général, la société M… avait commis une faute à l’origine d’un préjudice, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain et sans avoir à effectuer la recherche invoquée par la cinquième que la cour d’appel a évalué le montant de la réparation propre à indemniser ce préjudice. »

L’attendu de l’arrêt est pour ainsi dire de principe, alors que la nécessité d’une mesure proportionnée entre la réparation prononcée à titre de sanction et le préjudice du maître d’ouvrage est doublement affirmée, puisque la réparation doit être « à la mesure du préjudice subi » … de sorte qu’elle « ne peut être disproportionnée. »

Il était difficile d’être plus clair.

Sur ce, il apparait que la position adoptée par la Cour de cassation aura très certainement vocation à s’appliquer également à la sanction qui doit être retenue en cas de défaut de conformité ou de malfaçons constatés avant la réception des ouvrages.

Il sera à cet égard rappelé que la jurisprudence a toujours considéré que le constructeur est redevable d’une obligation contractuelle de résultat, qui lui impose de présenter à la réception un ouvrage qui soit exempt de vice, de désordre ou de non-conformité, ce dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère (Cass, 3ème civ, 27 janvier 2010, n° 08-18026 ; Cass, Com, 16 février 2010, n° 08-21662).

La sanction apportée au manquement constaté du constructeur est alors redoutable, puisqu’elle implique classiquement une condamnation à remettre l’ouvrage en conformité contractuelle, alors que les polices responsabilités civiles professionnelles n’ont pas pour objet de garantir la responsabilité de l’assuré résultant d’inexécutions et de malfaçons avant le prononcé de la réception (Cass, 3ème civ, 14 mai 2013, n° 12-12064 - 12-18451).

De toute évidence, en recourant au principe de proportionnalité, qui n’est en définitive pas incompatible avec le principe de réparation intégrale, le juge retrouve son libre arbitre dans l’appréciation de la nature des travaux réparatoires.

Il est ainsi réintroduit un principe d’équité dans le débat judiciaire qui s’avère des plus salvateur pour sanctionner des initiatives excessives, et qui manifestement fait écho avec les dispositions de l’article 1221 du Code civil nouveau, dont il résulte que : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »

Ainsi, seul le débiteur de bonne foi bénéficie de l’exception permettant d’écarter l’exécution forcée en nature lorsque son coût pour le débiteur est manifestement disproportionné au regard de l’intérêt qu’est susceptible d’en retirer le créancier.

Il en résulte donc que le constructeur, débiteur d’une obligation de faire, a désormais la possibilité d’échapper à l’exécution forcée en nature de ses obligations contractuelles, notamment « s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».

Le principe de proportionnalité entre la sanction du manquement du constructeur à ses obligations contractuelles et le préjudice en découlant pour le maître d’ouvrage, désormais réaffirmé par la Cour de cassation, s’avère en parfaite conformité avec l’impossibilité économique d’exécuter un contrat, quelle qu’en soit la cause, qui découle des dispositions de l’article 1221 du nouveau Code civil.
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice pour le compte du Syndicat des copropriétaires, au nom desquelles figure la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception, en demande, des actions relatives au recouvrement de créance, la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée, les mesures conservatoires et les actions devant la juridiction des référés.

A cet égard, l’article 11-8° du décret du 17 mars 1967 précise que le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par de très nombreuses jurisprudences, la Cour de cassation a régulièrement rappelé, au visa des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, en application des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, qui ne profite qu’à celui qui l’invoque, et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office (Cass, 3ème civ, 9 avril 2018, pourvoi n° 07-13236).

Après avoir été extrêmement rigoureuse sur la rédaction de la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires, jusqu’à exiger qu’elle énonce avec précision les désordres dont la réparation était demandée (Cass, 3ème civ, 27 avril 2000, pourvoi n° 98-17570), la Cour de cassation a considérablement assoupli sa position pour se contenter d’une description sommaire (Cass, 3ème civ, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-10293).

Il n’en reste pas moins que le défaut d’habilitation du syndic à agir constituait un moyen qui était très régulièrement soulevé en défense, dans le cadre des actions initiées sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, alors que la jurisprudence ne manquait pas de rappeler, tout aussi régulièrement, que la ratification de l’assemblée générale pouvait intervenir en cours d’instance, dès lors que le délai d’épreuve de la garantie décennale n’était pas expiré, notamment par l’effet d’une interruption consécutive à une assignation en référé (Cass, 3ème civ, 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-13621 et Cass, 3ème civ, 11 mai 2000, pourvoi n° 98-19325).

Afin de moderniser le régime du droit de la copropriété, dont la complexité est très souvent dénoncée, avec pour conséquence une multiplication des contentieux et des difficultés à assurer le bon entretien des immeubles, l’article 215 III la loi ELAN a habilité le Gouvernement à intervenir par ordonnance dans un délai de douze mois dans le but de « clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

Indépendamment des ordonnances qu’il appartenait au Gouvernement de publier, diverses mesures tendant à l’amélioration du régime de la copropriété, introduites par les Sénateurs au cours de l’examen du projet de loi ELAN, nécessitaient la publication de trois décrets d’application.

Après les décrets n° 2019-502 et n° 2019-503 du 23 mai 2019, la publication du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles, vient remettre parachever cette réforme, en remettant totalement en cause l’édifice jurisprudentiel.

L’article 12 du décret du 27 juin 2019 vient en effet modifier l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en indiquant que : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. »

Il en résulte donc que les constructeurs et leurs assureurs n’ont désormais plus qualité, par l’effet de la loi, à soulever en défense, la nullité de fond de l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires, pour défaut d’habilitation du Syndic à ester en justice.

Cette disposition vient très clairement restreindre la portée des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, dont il résulte que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale (Cass, 2ème civ., 13 juin 2013, pourvoi no 12-20140 ; Cass, 3ème civ, 4 avril 2013, pourvoi n° 11-22127), qui peut dès lors être combattue par une exception de nullité, opposable en tout état de cause et sans avoir à démontrer un grief, en application des dispositions de l’article 119 du Code de procédure civile.
Il est constant que l’avant contrat précédent une vente immobilière, au même titre que le contrat ayant pour objet la construction d’une maison individuelle, doit être notifié dans les conditions prévues à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette obligation a été renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puisque désormais les contrats doivent impérativement indiquer de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation et de réflexion de 10 jours.

Il en résulte donc que l’information sur l’existence et les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation doit non seulement figurer dans l’acte de notification, par la reproduction intégrale de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, mais également dans le contrat lui-même, ou l’avant-contrat, qui doit comporter une clause spécifique à ce sujet.

À l’origine issue de la loi SRU du 13 décembre 2000, les modalités de mise en œuvre du droit de rétractation ont été modifiées par la loi ENL du 13 juillet 2006, entrée en vigueur le 19 décembre 2008, reconnaissant deux modalités distinctes de notification :

- La lettre recommandée ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception de la notification.

- La remise en main propre lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la régularisation de la vente, ce qui implique donc qu’il soit tiers à l’opération.

Faute de respecter cette prescription d’ordre public, le vendeur ne peut pas opposer à l’acquéreur l’expiration du délai de rétractation si celui-ci venait à se désister de son projet d'acquisition.

À cet égard, il s’entend que, depuis un arrêt en date du 7 avril 2016 (Cass, 3ème civ, 7 avril 2016, n° 15-13064), « la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. »

Lorsque les acquéreurs sont des époux, il est constant que l’avant-contrat ou le contrat de construction doivent être régulièrement notifiés à chacun deux.

Dès lors, la notification doit être effectuée par deux courriers recommandés distincts, à moins que le courrier recommandé unique soit libellé au nom des deux époux et que l’accusé de réception soit signé par chacun d'eux, ou bien encore par un seul époux justifiant alors d’un pouvoir pour recevoir l'acte de notification pour le compte de son conjoint.

Dans un arrêt rendu le 21 mars 2019, la Cour de cassation à reconsidéré sa position en procédant à un revirement de jurisprudence, s'agissant de l’appréciation de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de non-respect des formalités impératives de notification du délai de rétractation.

Déjà, la jurisprudence avait consacré la responsabilité de l’agent immobilier pour ne pas avoir respecté le formalisme imposé par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation en cas de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en main propre, du compromis ou de la promesse de vente.

Il est tout à fait clair, en effet, que l’agent immobilier est à ce sujet redevable d’une obligation contractuelle de résultats, qui lui impose de s'assurer de l’efficacité juridique de l’acte qu’il rédige, en y insérant désormais une clause spécifique relative aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation, ainsi que des formalités de notification elles-mêmes, en respectant scrupuleusement les dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour autant, sur ce dernier point, dans un arrêt rendu le 20 mars 2016 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n° 15-12735), la Cour de cassation avait très clairement indiqué qu’il n’incombe pas à l’agent immobilier de procéder à la vérification des signatures portées sur les accusés de réception de l'acte de notification du délai de rétractation.

Dans son arrêt rendu le 21 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 21 mars 2019, n° 18-1772), la Cour de cassation a reconsidéré sa position, en indiquant que : « il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs. »

Ce faisant, si la Cour de cassation ne fais pas porter à ce sujet sur l’agent immobilier une obligation contractuelle de résultats, quant à la vérification des signatures, il n’en reste pas moins qu’il s’agit bien d’une obligation contractuelle de moyens, qui lui impose de justifier d’avoir procédé à un minimum de vérifications, d’où la référence à la notion de sincérité « au moins apparente » de la signature figurant sur l'avis de réception.

Cette situation implique que l’agent immobilier redouble de vigilance et qu’il s'assure à tout le moins que les deux signatures figurant sur les avis de réception sont bien différentes, voir qu’elles correspondent, au moins en apparence, aux signatures figurant sur le mandat.

À défaut, le vendeur pourrait se voir opposer par l’acquéreur le non-respect des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et donc l'irrégularité de la notification du délai de rétractation, ayant pour conséquence de ne pas faire courir le délai de 10 jours.

Il s’ensuit que l’agent immobilier verrait alors sa responsabilité engagée à l'égard de son client.

Force est donc de constater que la jurisprudence tend une fois de plus au renforcement de la responsabilité des professionnels de l’immobilier, alors que les obligations qui s'imposent à eux, notamment au titre de l’information des acquéreurs, se trouve également renforcées par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
En application de l’article 1642-1 du Code civil, dont les dispositions sont reprises à l’article L 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu vis-à-vis des acquéreurs d’une garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents.

Le vendeur d'un immeuble à construire est donc redevable d’une obligation de résultat à l’égard de l’acquéreur qui l'oblige à livrer un immeuble exempt de vice ou de défaut de conformité.

L’acquéreur doit alors engager l’action en réparation des vices et des défauts de conformité apparents dans le délai de forclusion d’un an prévu par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil, qui court à compter du plus tardif des deux événements que constituent :

- Soit la réception des travaux entre le vendeur d'immeuble à construire et les locateurs d'ouvrage.

- Soit à l’expiration d'un mois qui suit la prise de possession du bien par l’acquéreur.

Dans le cadre de son action, l’acquéreur peut alors demander la réparation du vice ou du défaut de conformité, la résolution du contrat de vente en cas de vie ou de défaut de conformité substantiel, ou bien encore la diminution du prix de vente.

L’action rédhibitoire tendant à obtenir la résolution de la vente, ou l'action estimatoire tendant à obtenir une réduction du prix, peuvent s'avérer compliquées à mettre en œuvre, compte-tenu des contraintes probatoires.

C’est ainsi que, dans un arrêt rendu le 23 mars 2017 (Cass, 3ème civ, 23 mars 2017, n° 15-26404), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi au motif qu'ayant retenu que l’acquéreur ne justifiait pas de la perte de valeur alléguée de son bien et que les non-conformités invoquées relatives aux équipements communs étaient inexistants, la Cour d’appel avait pu rejeter la demande.

Le dernier alinéa de l’article 1642-1 du Code civil dispose toutefois il n’y a pas lieu à la résolution du contrat de vente ou à la diminution du prix d’acquisition si le vendeur s’est engagé à réparer la malfaçon.

Cette disposition est dérogatoire du droit commun de la vente, puisque l’article 1644 du Code civil permet à l’acquéreur, dont le bien est affecté d’un vice caché, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Dans un arrêt rendu le 7 mars 2019 (Cass, 3ème civ, 7 mars 2019, n° 18-16182), la Cour de cassation indique que, pour qu’elle puisse être considérée comme une offre de réparer, la proposition du constructeur vendeur doit être pertinente et opportune, de telle sorte que l’acquéreur ne puisse pas douter de sa fiabilité :

«… Compte-tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l'esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieure, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n'était ni pertinente ni opportune, la Cour d’appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l'obligation de réparer permettant au vendeur de s'opposer à l’action en diminution du prix. »

Il s'entend donc qu'afin de pouvoir s'opposer à une action en résolution de la vente ou en diminution du prix, l’engagement de reprise du constructeur vendeur doit être non seulement sérieux, mais également effectif et qui plus est dans un délai raisonnable.

En cas de défaillance du vendeur constructeur, qui ne respecterait pas son engagement de reprise, l’acquéreur peut alors soit poursuivre son action résolution de la vente en cas de malfaçon importante, ou bien encore en réduction du prix acquisition, soit le contraindre à s'exécuter dans les termes de sa proposition.

En effet, en cas de vice de construction, ou de défaut de conformité apparents, l’acquéreur peut toujours poursuivre l’exécution forcée par le vendeur de ses obligations contractuelles, consistant la reprise des malfaçons et des non conformités.

Dans ce cas, la jurisprudence considère qu'il s’agit d’un engagement autonome qui contraint le vendeur constructeur sur le fondement contractuel de droit commun, de sorte que l'acquéreur ne se trouve plus contraint par le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.
Ludovic GAUVIN est intervenu à la CAPEB des Pays-de-la-Loire le mercredi 24 avril 2019 dans le cadre d’une réunion d’information sur le thème "Réception, levées des réserves et garanties associées" devant une quarantaine de professionnels du bâtiment.
Cass, 3ème civ, 4 octobre 2018, n° 17-23993 

« Vu l'article 2241 du code civil ;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 mai 2017), qu'en 2001, M. et Mme X... ont confié la pose de carreaux sur une chape à M. Y..., assuré du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2009 par la société Groupama Paris Val de Loire au titre de la responsabilité décennale, puis, à compter du 1er janvier 2010, par la société Generali au titre de la responsabilité civile générale et décennale ; que, des désordres étant apparus, M. Y... a procédé à des travaux de reprise ; que, d'autres désordres étant apparus en 2010, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné M. Y... et la société Groupama Paris Val de Loire en indemnisation de leurs préjudices ; que M. Y... a appelé en garantie la société Generali ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action introduite par M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'en application de l'article 1792-4-3 du code civil, l'action en responsabilité contractuelle doit, pour être recevable, avoir été engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux, soit au plus tard le 6 septembre 2011, qu'en application de l'article 2239 du code civil, la prescription a été suspendue le 19 juillet 2011 par l'ordonnance ayant fait droit à la demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès par M. et Mme X..., que le délai de prescription a recommencé à courir, pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure d'instruction a été exécutée, soit le 9 mars 2012, date à laquelle le rapport d'expertise a été déposé, que la suspension de la prescription en a arrêté temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru, qu'au 9 mars 2012, date à laquelle la cause de la suspension a pris fin, la fraction du délai de dix ans qui restait à courir au moment de la suspension, période de quarante-neuf jours s'étendant du 20 juillet au 6 septembre 2011 inclus, était ainsi d'une durée inférieure au délai minimal de six mois, expirant le 9 septembre 2012, et que l'assignation au fond n'a été délivrée à l'encontre de M. Y... que le 19 octobre 2012, soit après l'expiration du délai de six mois, au cours duquel la prescription avait été acquise ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le délai décennal expirait le 6 septembre 2011 et qu'une ordonnance de référé du 19 juillet 2011 avait accueilli la demande d'instruction avant tout procès formée par M. et Mme X..., la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la demande d'expertise n'avait pas, en application de l'article 2241 du code civil, interrompu ce délai, n'a pas donné de base légale à sa décision ; »
Cass, 3ème civ, 21 juin 2018, n° 17-10175 

" Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner solidairement la société Maisons CBI et la CGI bât au paiement de la somme de 25 690 euros, l'arrêt retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite des maîtres d'ouvrage, doit être mis à la charge de la société Maisons CBI et garanti par la CGI bât ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 14 juin 2018,  n° 17-18775 

" Vu les articles 691 et 695 du code civil ;Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2017), q
u'en 2008, la SCI Eloany, propriétaire d'un bien immobilier voisin de celui de Mmes et MM. X... (les consorts X...), a installé une canalisation d'eaux usées traversant leur propriété ; que les consorts X... ont assigné la SCI Eloany en dénégation de toute servitude de tréfonds et en enlèvement de la canalisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que le cahier des charges commun aux deux lotissements, lequel énonce que les acquéreurs s'engagent à souffrir le passage des canalisations sur leur propriété, constitue un commencement de preuve par écrit et que la preuve est rapportée par les circonstances de fait d'un accord entre les parties sur la constitution d'une servitude de tréfonds ;


Qu'en statuant ainsi, sans constater que le commencement de preuve de l'acte récognitif faisait référence au titre antérieur constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-16050 

" Mais attendu qu'ayant relevé que la société Cloisy technologies avait déclaré exercer comme activité le métier de « serrurier-vente et montage de cloisons amovibles » et comme spécialité « isolation industrielle » et retenu que l'ouvrage fourni par elle consistait en des cloisons modulaires assemblées ayant pour fonction d'assurer l'isolation thermique et l'étanchéité des locaux industriels de la société Ciretec, la cour d'appel, qui a constaté que les salles blanches n'étaient pas étanches aux contaminants extérieurs et qu'il ne pouvait y être maintenues une humidité et une température régulées a pu déduire, de ce seul motif, que les désordres étaient en rapport avec l'activité déclarée et que la garantie de la société Groupama était due ;
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-17440 

" Attendu que la société Odalys fait grief à l'arrêt de dire fondée la résiliation du contrat à ses torts et de rejeter ses demandes ;Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, après la conclusion du contrat, la société Odalys, que la société Coresi avait choisie en raison de sa renommée et de son savoir-faire, ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites, que ces difficultés avaient une influence directe sur l'opération de promotion immobilière en raison des refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Odalys en tant que gestionnaire du parc locatif, et qu'une perte de confiance s'était développée au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys qui compromettait le projet de commercialisation de la résidence de tourisme et dont les propositions s'étaient révélées improductives et inadéquates, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur les initiatives de la société Odalys et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la mauvaise foi de la société Coresi que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la résiliation du contrat aux torts de la société Odalys était fondée et a légalement justifié sa décision ; "
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