Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

Angers - Rennes

Antarius Avocats - Membre du réseau Eurojuris
equipe antarius avocats
Antarius Avocats - Angers - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurances - Antarius Avocats - Angers - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurances
Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
Cass, 3ème civ, 4 octobre 2018, n° 17-23993 

« Vu l'article 2241 du code civil ;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 mai 2017), qu'en 2001, M. et Mme X... ont confié la pose de carreaux sur une chape à M. Y..., assuré du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2009 par la société Groupama Paris Val de Loire au titre de la responsabilité décennale, puis, à compter du 1er janvier 2010, par la société Generali au titre de la responsabilité civile générale et décennale ; que, des désordres étant apparus, M. Y... a procédé à des travaux de reprise ; que, d'autres désordres étant apparus en 2010, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné M. Y... et la société Groupama Paris Val de Loire en indemnisation de leurs préjudices ; que M. Y... a appelé en garantie la société Generali ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action introduite par M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'en application de l'article 1792-4-3 du code civil, l'action en responsabilité contractuelle doit, pour être recevable, avoir été engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux, soit au plus tard le 6 septembre 2011, qu'en application de l'article 2239 du code civil, la prescription a été suspendue le 19 juillet 2011 par l'ordonnance ayant fait droit à la demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès par M. et Mme X..., que le délai de prescription a recommencé à courir, pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure d'instruction a été exécutée, soit le 9 mars 2012, date à laquelle le rapport d'expertise a été déposé, que la suspension de la prescription en a arrêté temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru, qu'au 9 mars 2012, date à laquelle la cause de la suspension a pris fin, la fraction du délai de dix ans qui restait à courir au moment de la suspension, période de quarante-neuf jours s'étendant du 20 juillet au 6 septembre 2011 inclus, était ainsi d'une durée inférieure au délai minimal de six mois, expirant le 9 septembre 2012, et que l'assignation au fond n'a été délivrée à l'encontre de M. Y... que le 19 octobre 2012, soit après l'expiration du délai de six mois, au cours duquel la prescription avait été acquise ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le délai décennal expirait le 6 septembre 2011 et qu'une ordonnance de référé du 19 juillet 2011 avait accueilli la demande d'instruction avant tout procès formée par M. et Mme X..., la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la demande d'expertise n'avait pas, en application de l'article 2241 du code civil, interrompu ce délai, n'a pas donné de base légale à sa décision ; »
Cass, 3ème civ, 21 juin 2018, n° 17-10175 

" Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que, pour condamner solidairement la société Maisons CBI et la CGI bât au paiement de la somme de 25 690 euros, l'arrêt retient que le coût des travaux, mentionnés et chiffrés dans la notice comme non compris dans le prix convenu, n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite des maîtres d'ouvrage, doit être mis à la charge de la société Maisons CBI et garanti par la CGI bât ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l'irrégularité résultant de l'absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 14 juin 2018,  n° 17-18775 

" Vu les articles 691 et 695 du code civil ;Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2017), q
u'en 2008, la SCI Eloany, propriétaire d'un bien immobilier voisin de celui de Mmes et MM. X... (les consorts X...), a installé une canalisation d'eaux usées traversant leur propriété ; que les consorts X... ont assigné la SCI Eloany en dénégation de toute servitude de tréfonds et en enlèvement de la canalisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que le cahier des charges commun aux deux lotissements, lequel énonce que les acquéreurs s'engagent à souffrir le passage des canalisations sur leur propriété, constitue un commencement de preuve par écrit et que la preuve est rapportée par les circonstances de fait d'un accord entre les parties sur la constitution d'une servitude de tréfonds ;


Qu'en statuant ainsi, sans constater que le commencement de preuve de l'acte récognitif faisait référence au titre antérieur constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-16050 

" Mais attendu qu'ayant relevé que la société Cloisy technologies avait déclaré exercer comme activité le métier de « serrurier-vente et montage de cloisons amovibles » et comme spécialité « isolation industrielle » et retenu que l'ouvrage fourni par elle consistait en des cloisons modulaires assemblées ayant pour fonction d'assurer l'isolation thermique et l'étanchéité des locaux industriels de la société Ciretec, la cour d'appel, qui a constaté que les salles blanches n'étaient pas étanches aux contaminants extérieurs et qu'il ne pouvait y être maintenues une humidité et une température régulées a pu déduire, de ce seul motif, que les désordres étaient en rapport avec l'activité déclarée et que la garantie de la société Groupama était due ;
Cass, 3ème civ, 7 juin 2018, n° 17-17440 

" Attendu que la société Odalys fait grief à l'arrêt de dire fondée la résiliation du contrat à ses torts et de rejeter ses demandes ;Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, après la conclusion du contrat, la société Odalys, que la société Coresi avait choisie en raison de sa renommée et de son savoir-faire, ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites, que ces difficultés avaient une influence directe sur l'opération de promotion immobilière en raison des refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Odalys en tant que gestionnaire du parc locatif, et qu'une perte de confiance s'était développée au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys qui compromettait le projet de commercialisation de la résidence de tourisme et dont les propositions s'étaient révélées improductives et inadéquates, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur les initiatives de la société Odalys et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la mauvaise foi de la société Coresi que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la résiliation du contrat aux torts de la société Odalys était fondée et a légalement justifié sa décision ; "
Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 5 juillet 2018 
N° de pourvoi: 17-18803 
Non publié au bulletin 

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2017), que Mme Y... et M. X... ont sollicité des prêts de la Société générale pour la construction d'une maison individuelle ; qu'après avoir été informés par la banque de ce que les devis produits ne correspondaient pas à un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, ils ont accepté les offres de prêt et signé avec la société MTH un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan qui a été transmis à la banque avec les plans établis par le cabinet Z..., architecte ; qu'après l'abandon du chantier par la société MTH, qui n'avait pas souscrit de garantie de livraison, Mme Y... et M. X... ont assigné la Société générale en responsabilité ; (…)

Mais attendu qu'ayant retenu que la Société générale, procédant à la vérification des énonciations du contrat conformément aux dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, avait informé Mme Y... et M. X... sur le fait que les documents produits ne permettaient pas de caractériser un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, que ceux-ci avaient accepté les offres de prêt en manifestant l'intention de poursuivre leur projet hors de ce cadre contractuel en établissant eux-mêmes les plans annexés à la demande de permis de construire, en concluant avec la société MTH un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan et en annexant au contrat présenté à la banque des plans signés du cabinet Z..., entité distincte de la société MTH, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la banque, qui n'était pas en mesure de procéder à une requalification du contrat, n'avait pas commis de faute dans l'exécution de ses obligations ; (…)

Mais attendu qu'ayant relevé que, dans leur lettre du 17 juin 2006, Mme Y... et M. X... reconnaissaient avoir été informés par la Société générale de ce que, construisant hors du cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, si l'une des entreprises réalisait au moins les travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air, le contrat devrait comporter une garantie de livraison, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la banque avait donné aux emprunteurs l'information préconisée par son propre conseil et rempli son devoir de renseignement et de mise en garde, a légalement justifié sa décision ; "

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

L'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation met à la charge du banquier des obligations de vérification du contenu du contrat de construction de maisons individuelles, en ce sens que : « aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celle des énonciations mentionnées à l'article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis, et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas eu communication de l'attestation de garantie de livraison ».

Ce faisant, l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation institue une obligation particulière à la charge du banquier consistant à vérifier le contenu du contrat de construction de maisons individuelles qui lui est soumis et sur lequel il lui est demandé d'apporter son financement, tout en ne pouvant débloquer les fonds que sur justification de la remise de la garantie de livraison.

La Cour de cassation appréhende cette obligation de vérification, mise à la charge du banquier, de façon plutôt restrictive. Il a ainsi été jugé que les dispositions de l’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation n’ont vocation à ne concerner qu’à l’objet même du contrat de construction de maisons individuelles et non à l'acquisition du terrain (Cass, 3ème civ, 5 janvier 2017, n° 15-27. 290), pas plus qu’au montage destiné à assurer le financement du capital constitutif de la société civile immobilière ayant vocation à devenir le maître d’ouvrage de l’opération de construction (Cass, 3ème civ, 25 janvier 2018, n° 16-24. 698).

Pour autant, dès lors qu'il est établi que le banquier a manqué à son obligation de vérification et qu'il a notamment libéré les fonds sans s'être préalablement assuré de la remise de la garantie de livraison et des assurances obligatoires, la Cour de cassation valide sa condamnation à indemniser le maître d'ouvrage de ses différents chefs de préjudice. Ainsi, dans un arrêt rendu le 27 avril 2017 (Cass, 3ème civ, 27 avril 2017, n° 16-15.137), la Cour de cassation rejette le pourvoi d'une banque ayant été condamnée à verser des dommages et intérêts à un maître d'ouvrage du fait du manquement constaté à son obligation de vérification, puisque le contrat de construction de maisons individuelles avait été régularisé et les fonds libérés, alors qu’il n'avait pas été souscrit d'assurance dommages ouvrage, ni de garantie livraison. Ce faisant, la Cour de cassation a validé le manquement du banquier à son devoir d'information et de conseil en n’alertant pas le maître d’ouvrage sur les irrégularités du contrat de construction et en le privant ainsi des garanties et assurances nécessaires à la reprise des malfaçons et à l'achèvement du chantier.

Pour autant, même en cas d’irrégularité du contrat de construction de maisons individuelles, la responsabilité du banquier ne peut pas être engagée en toutes circonstances. C’est ainsi que, dans son arrêt en date du 5 juillet 2018, la Cour de cassation sanctionne le maître d'ouvrage qui de toute évidence avait été clairement informé, notamment par le banquier, de la non-conformité du contrat de construction qui lui avait été communiqué, au regard des prescriptions exigées par les articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Bien qu'informé de cette situation, le maître d'ouvrage avait décidé de poursuivre son opération, en toute connaissance de cause, jusqu'à ce que le constructeur soit défaillant et que le banquier soit recherché en responsabilité pour manquement à son obligation de vérification et d’information découlant de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation. Fort logiquement, la Cour de cassation sanctionne le maître d’ouvrage qui, de toute évidence, était de mauvaise foi, et confirme sa jurisprudence tendant à retenir une interprétation restrictive de l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation.

Il est intéressant de constater que, dans le cadre de cet arrêt, la Cour de cassation n'a pas manqué de rappeler que le banquier n'a pas l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, mais uniquement d'informer le maître d'ouvrage des irrégularités constatées, ce qu'elle avait déjà fait dans un arrêt en date du 11 janvier 2012 (Cass, 3ème civ, 11 janvier 2012, n° 10-19.714). Dans cette décision, la Cour de cassation avait clairement indiqué qu'il n'appartenait pas au banquier de s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, étant simplement tenu à l'égard de celui-ci d'un devoir d'information et de conseil sur les irrégularités constatées dans le montage de l'opération de construction.

À cet égard, c'est au banquier qu'il appartient de rapporter la preuve du respect par lui de son devoir d'information et de conseil, sauf à engager s’exposer sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Alors que l'appréciation du manquement relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, force est de constater que, dans le cadre de l’arrêt rendu le 5 juillet 2018, la Cour de cassation a pris un soin tout particulier à vérifier que le contrôle avait été suffisant au regard des éléments du dossier.
Cour de cassation 
chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 7 juin 2018 
N° de pourvoi: 16-27680 
Publié au bulletin 

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 octobre 2016), que Mme Z... et son époux ont confié la construction de leur maison à la société ABC construction (la société) ; que les plans ont été réalisés par M. B..., architecte, par ailleurs gérant de la société ; qu'après expertise, Mme Z... et son époux, se plaignant notamment de désordres, ont assigné la société et M. B... en requalification du contrat en contrat de construction de maison individuelle, en annulation de ce contrat et en indemnisation ; que, Joachim Z... étant décédé, Mme Z... et ses enfants, Stéphane et Isabelle (les consorts Z...), ont repris l'instance en leur nom ;

Attendu que, pour rejeter la demande des consorts Z... tendant à ce que M. B... soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscription de l'assurance de responsabilité décennale et à rembourser les sommes résultant de l'apurement des comptes, l'arrêt retient que M. B... n'est pas personnellement le cocontractant ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B... n'avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; »

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Par un arrêt en date du 10 mars 2016 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2016, n° 14–15.326), la Cour de cassation a considéré que le défaut de souscription de l'assurance RC décennale obligatoire était constitutif d'une faute personnelle du dirigeant d'une personne morale.

Ce faisant, la Cour de cassation a reconsidéré sa jurisprudence habituelle, dont il résultait jusqu’alors que : « même constitutif du délit prévu et réprimé par les articles L 111-34 du code de la construction et de l'habitation et L 243-3 du code des assurances, et caractérisant une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale assujettie à l'obligation d'assurance, le défaut de souscription des assurances obligatoires de dommage et de responsabilité n'étaient pas séparables des fonctions de dirigeant », de sorte que la responsabilité civile personnelle du gérant ne pouvait pas être engagée.

La Cour de cassation considère donc désormais que le gérant d'une société : « qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale, avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité personnelle ».

Cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt rendu le 14 décembre 2017 (Cass, 3ème civ, 14 décembre 2017, n° 16-24.492) en des termes extrêmement clairs : « qu'en statuant ainsi, alors que commet une faute séparable de ses fonctions le gérant d'une société chargée de la construction d'un ouvrage qui s'abstient intentionnellement de souscrire l'assurance prévue par l'article L 214-1 du code des assurances, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

La décision étant rendue au visa des articles L 223-22 du code de commerce et L 214-1 et L 243-3 du code des assurances, il s’en déduite que la faute personnelle du gérant procède du caractère intentionnel du défaut de souscription de l'assurance obligatoire, d’où la référence à la notion d’abstention intentionnelle et à la notion d'infraction pénale par le biais de l'article L 243-3 du code des assurances, ce qui témoigne de l'intimité du lien existant entre l'infraction pénale et la faute civile.

Cette référence au caractère intentionnel du manquement, permet d’écarter a priori tout risque de condamnation au civil du gérant à titre personnel du fait de la non souscription de l'assurance RC décennale obligatoire qui pourrait découler du revirement opéré par la Cour de cassation concernant le quasi ouvrage, c'est-à-dire les dommages de nature décennale occasionnés par des travaux neufs aux existants.

La position désormais clairement adoptée par la Cour de cassation concernant la responsabilité personnelle du gérant de société, en matière de défaut de souscription de l’assurance RC décennale obligatoire, est encore rappelée dans l’arrêt rendu le 7 juin 2018.

Pour autant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation va encore plus loin, puisqu’elle considère désormais que constitue également une faute séparable de ses fonctions sociales le fait pour le gérant d’une société de n’avoir pas régularisé de contrat de construction de maisons individuelles, en conformité avec les dispositions d’ordre public des articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B... n'avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

La décision, qui est d’ailleurs destinée à la publication, ne fait aucun doute à ce sujet, puisque l’arrêt vise bien deux fautes distinctes, à savoir d’une part le défaut de souscription de l’assurance RC décennale obligatoire, et d’autre part le défaut de régularisation d’un contrat de construction de maisons individuelles.

C’est bien la toute première fois que la Cour de cassation se prononce sur ce point.

Il sera alors observé que l’arrêt du 7 juin 2018 ne porte aucune référence à l'adverbe intentionnellement, ce qui pourrait laisser présumer le caractère systématique de la condamnation personnelle du gérant, pour faute détachable de ses fonctions, en cas de requalification du contrat d’entreprise en contrat de construction de maisons individuelles, sauf à considérer que l’analyse de la bonne foi du gérant reste soumise à la souveraine appréciation des juges du fond, ce qui apparait réservé en l’espèce.

Pour autant, de façon assez habituelle, la Cour de cassation semble déduire le critère d'intentionnalité de la compétence du constructeur qui, en sa qualité de professionnel du bâtiment, est réputé ne pas ignorer les règles légales applicables, surtout lorsqu’elles présentent un caractère d’ordre public. C'est tout précisément le raisonnement qui a été retenu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2017 (Cass, crim, 11 juillet 2017, n° 16-86.322). Cette position rejoint donc une jurisprudence assez constante selon laquelle l'élément intentionnel est présumé du seul fait de la violation par le professionnel du bâtiment des prescriptions imposées par la loi. Dans un arrêt rendu le 22 mars 2011 (Cass, crim, 22 mars 2011, n° 10-81.533), la chambre criminelle de la Cour de cassation a ainsi jugé que l'élément intentionnel devait être présumé même si la poursuite pénale était la conséquence d'une requalification du contrat d'entreprise en contrat de construction de maisons individuelles. L’absence de toute référence au critère d’intentionnalité dans l’arrêt du 7 juin 2018, en cas de requalification du contrat d’entreprise en contrat de construction de maisons individuelles, apparait donc en cohérence avec cette jurisprudence.

Dans cette arrêt, la Cour de cassation ne fait pas non plus expressément référence au manquement que constitue alors pour le gérant le fait de ne pas avoir souscrit la garantie de livraison obligatoire, pas plus que l’assurance dommages ouvrage, ce qui peut s'avérer tout aussi préjudiciable au maître d'ouvrage. Pour autant, ces manquements découlent nécessairement de la faute détachable du gérant, consistant à s’abstenir de régulariser un contrat de construction de maisons individuelles, d’où sa gravité qui justifie la sanction.

À cet égard, dans son arrêt en date du 11 juillet 2017, la Cour de cassation a été amenée à indiquer que la réparation à laquelle la partie civile peut prétendre du fait de la non fourniture de la garantie de livraison est limitée aux sommes que la victime aurait pu percevoir du garant.

Il faut donc comprendre qu'il en irait de même des indemnités dont le gérant pourrait être personnellement redevable à l’égard du maître d'ouvrage, en l’absence de souscription de l’assurance dommages ouvrage, en réparation du préjudice découlant de la nécessité d'avoir à reprendre, avant le prononcé de la réception de l’ouvrage, les malfaçons de la nature de celles relevant des dispositions de l'article 1792 du Code civil, en cas de défaillance du constructeur. L’obligation personnelle du gérant, qui vient sanctionner son manquement, ne peut en effet aller au-delà de ce à quoi aurait pu être tenu l'assureur si la garantie avait été souscrite.

Quoi qu'il en soit, ces différentes jurisprudences s'inscrivent très clairement dans l’esprit d'une démarche de la Cour de cassation, désormais bien établie, qui tend à faire peser sur le gérant lui-même les conséquences du non-respect par la société des dispositions d’ordre public tendant à la protection du maître d’ouvrage.
A propos de : Cass, 3ème civ, 28 février 2018, n° 17-12460 et Cass, 3ème civ, 15 mars 2018, n° 17-12751

Par deux arrêts rendus les 28 février 2018 et 15 mars 2018, la Cour de cassation a encore rappelé sa position concernant l’indemnisation du désordre futur par l’assureur RC décennale, en ce sens qu’il n’est pas seulement exigé la démonstration du caractère certain de la survenance du désordre, mais également sa survenue avant l’expiration du délai d’épreuve de la garantie légale.

La position de la Cour de cassation n’a pas toujours été aussi restrictive, lorsqu’elle considérait que l’assureur RC décennale pouvait être recherché, dès lors que la réparation des désordres avait été demandée au cours de la période de garantie (Cass, 3ème civ, 6 mai 1998, n° 96-18298).

Il suffisait alors de justifier du caractère certain de la survenance du désordre dans le futur, même au-delà du délai d’épreuve de la garantie décennale, pour obtenir la responsabilité du locateur d’ouvrage et le bénéfice de la garantie de son assureur.

Commentant un arrêt rendu en ce sens le 16 mai 2011 (Cass, 3ème civ, 16 mai 2011, n° 99-15062 – Garantie décennale et désordres futurs au Dalloz 2001), Jean-Pierre KARILA avait alors été amené à définir le dommage futur comme étant « un désordre dénoncé judiciairement dans le délai de la garantie décennale, ne revêtant pas alors les caractéristiques de gravité de ceux relevant d’une telle garantie, mais dont on sait de façon certaine que, dans l’avenir, il présentera de telles caractéristiques. »

Les décisions rendues faisaient alors le plus souvent référence au caractère certain d’un désordre de nature décennale « à court terme » ou « dans un avenir prévisible. »

Cette position n’était pas sans susciter une interrogation, dès lors que le délai de dix ans de l’article 1792 du Code civil s’impose dans l’esprit de la loi comme étant le délai d’action du maître de l’ouvrage, sanctionné par la forclusion.

Dès lors que le désordre né et actuel devait donner lieu à une action dans le délai de la garantie décennale pour être indemnisé, il était alors permis de s’interroger sur la recevabilité d’une action indemnitaire lorsque le dommage n’était révélé dans toute son ampleur que postérieurement à l’expiration du délai d’épreuve.

En cohérence avec l’esprit de la loi, la Cour de cassation n’a pas tardé à réviser sa jurisprudence, afin d’exiger que la preuve soit également rapportée du caractère certain de l’apparition du dommage de nature décennale avant l’expiration du délai d’épreuve de la garantie légale.

C’est ainsi que, dans un arrêt en date du 12 septembre 2012 (Cass, 3ème civ, 12 septembre 2012, n° 11-16943), la Cour de cassation devait indiquer que : « L’entrepreneur qui, lors de la construction de la maison, procède à l’excavation des terres sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et dont les travaux ont aggravé la pente pré existante du talus situé à l’arrière de la propriété et créé un risque certain d’éboulement dans le délai de la garantie décennale, mettant en péril la solidité du bâtiment et la sécurité des occupants et rendant impossible l’utilisation de l’arrière de la maison, doit supporter la charge des travaux permettant de remédier à la situation et indemniser les maîtres de l’ouvrage du préjudice résultant de la restriction de jouissance de l’habitation. »

Dans un arrêt rendu le 23 octobre 2013 (Cass, 3ème civ, 23 octobre 2013, n° 12-24201), la Cour de cassation indiquant encore : « Qu’en statuant ainsi, tout en relevant qu’il ne pouvait être précisé que la perte de l’ouvrage interviendrait dans le délai décennal, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

Après avoir confirmé sa position dans un arrêt du 16 avril 2013 (Cass, 3ème civ, 16 avril 2013, n° 12-17449) et par deux arrêts rendus en 2014 (Cass, 3ème civ, 12 novembre 2014, n° 13-11886 et Cass, 3ème civ, 24 septembre 2014, n° 13-20912), puis plus récemment en cassant un arrêt de la cour d’appel d’Angers, dans une décision en date du 18 mai 2017 (Cass, 3ème civ, 18 mai 2017, n° 16-16006), réitérant ainsi que la perte de l’ouvrage doit nécessairement intervenir avant l’expiration du délai d’épreuve de la garantie décennale, la Cour de cassation confirme dans ses arrêts du 28 février 2018 et 15 mars 2018 une analyse plus rigoureuse et conforme à l’esprit de la loi.

Pour autant, il est à regretter que position ne soit encore partagée par la jurisprudence administrative, dès lors que le Conseil d’Etat persiste à indemniser sur le fondement du désordre futur des dommages survenus dans toute leur ampleur postérieurement à l’expiration du délai d’épreuve de la garantie décennale, dès lors que l’action en réparation a été engagée avant le délai de forclusion (Conseil d’Etat, 31 mai 2010, requête n° 31-7006, commune de Pares).

Cette divergence de position entre les deux plus hautes juridictions s’avère extrêmement préjudiciable, tout particulièrement dans le cadre de l’exercice des recours en garantie devant les juridictions judiciaires à l’initiative du locateur d’ouvrage condamné devant la juridiction administrative à indemniser le maître d’ouvrage public.


  • Cass, 3ème civ, 28 février 2018, n° 17-12460 :

« Attendu que, pour condamner la société AXA France IARD à payer à M. X et Mme Y la somme de 8.000 €, l’arrêt retient que la circonstance que l’expert a affirmé la certitude de la survenance à court terme, d’un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu’il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d’épreuve, même s’il ne s’est pas réalisé pendant celui-ci. »

« Qu’en statuant ainsi, tout en constatant qu’à la date de la réunion d’expertise du 3 octobre 2011, il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du Code civil, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
 »


  • Cass, 3ème civ, 15 mars 2018, n° 17-12751 :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la demande du maître de l’ouvrage était fondée sur une expertise amiable non contradictoire établie le 8 octobre 2012, soit au-delà du délai d’épreuve décennal, et que l’expert judiciaire n’avait constaté dans ce délai aucun désordre d’affaissement important des jardins pour les villas numéros 31, 35 et 39 et avait écarté un premier devis nettement supérieur au seul montant des travaux de reprise utiles des villas portant les numéros 33 et 34, la cour d’appel qui, sans violer le principe de la contradiction, a déduit de ces seuls motifs qu’une indemnisation complémentaire n’était pas justifiée, a légalement justifié sa décision. »
Cass, 3ème civ, 12 avril 2018, n° 15-21349 

" Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les acquéreurs n'avaient effectué aucune démarche en vue de l'obtention du prêt dans le délai d'un mois prévu dans la promesse de vente et à la date fixée pour la réitération par acte authentique et que les seules demandes dont ils justifiaient avaient été déposées près d'une année après la date contractuellement prévue et comportaient des caractéristiques du prêt différentes de celles fixées au « compromis de vente », la cour d'appel a pu en déduire que la résolution judiciaire de la vente devait être prononcée compte tenu de la défaillance de M. et Mme X... dans l'exécution de leurs obligations et qu'ils devaient être condamnés au paiement du montant de la clause pénale prévue au contrat ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Y... et Mme Z... justifiaient avoir subi des préjudices complémentaires et supporté des frais notariés et le coût de la sommation de comparaître, la cour d'appel, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. et Mme X... devaient être condamnés au paiement de dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ; "
Cass, 3ème civ, 12 avril 2018, n° 17-15344 

" Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte, qui prévoyait la constitution d'une servitude " de droit de passage" sans plus de précision sur son objet, ne comportait aucune restriction quant à sa destination, son usage ou ses modalités d'exercice et que si la fermeture des accès sur rue avait accru les allées et venues des usagers et visiteurs de la maison Z..., cet accroissement ne constituait pas en lui-même une aggravation de la servitude, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; "
DébutPrécédent1234SuivantFin
Page 1 sur 4
  • Formations

    Le cabinet ANTARIUS AVOCATS assure très régulièrement des actions de formation et d'information dans ses domaines de compétences auprès des entreprises, organisations professionnelles et collectivités publiques.

    Pour toutes demandes,
    contacter nous au 02 41 09 30 09.

    L'Orangerie - Salle de réunion à Angers

    L'Orangerie du 61

    Un endroit unique, indépendant et original de 50 m2, qui vous est dédié pour y organiser des évènements professionnels (réunions, conférences…).

    Pour toutes informations, contact : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

    Découvrez l'Orangerie du 61
Mentions légales

Like what you see?

Close

Hit the buttons below to follow us, you won't regret it...