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Perte d'ensoleillement et démolition de la maison du voisin

samedi, 11 mars 2017 22:19 - Écrit par
Un arrêt de la Cour d’appel de Nancy en date du 29 juin 2015 (n°14/01346) a récemment eu une résonnance médiatique particulière en confirmant un jugement du TGI Nancy en date du 30 avril 2014 (n°13/00296) en ce qu’il avait condamné une propriétaire à la démolition pure et simple de sa construction, sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En fait, Madame X. est propriétaire d’une parcelle sur laquelle est implantée sa maison d’habitation. Madame Y. est propriétaire de la parcelle voisine sur laquelle est implanté un pavillon mitoyen.

Madame Y., suivant permis de construire en date du 14 mai 2010, a construit une extension à l’arrière de son pavillon en limite de propriété.
Madame X. a saisi le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nancy en vue de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, ce à quoi il a été fait droit suivant une ordonnance en date du 15 novembre 2011.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, Madame X. a assigné Madame Y. devant le Tribunal de grande instance de Nancy en vue de voir ordonner la démolition de la construction litigieuse.

Le fondement de la demande :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 544 du Code civil :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

De cet article, il a été retenu le principe de l’abus du droit de propriété, résultant d’un arrêt de principe de la Chambre des requêtes, « Clément-Bayard », en date du 3 août 1915.

La Cour d’appel rappelle que le droit de propriété a pour limite que tout propriétaire ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs, les juges rappellent également le régime du trouble anormal du voisinage qui est une responsabilité sans faute. Dès lors, sans besoin de prouver une faute, il relève du pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier le caractère anormal du trouble en fonction d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

C’est ce qu’en l’espèce Madame X. invoque au soutien de sa demande estimant que, même si la construction est légale, elle peut être constitutive d’un trouble et générer un préjudice.

A cet égard, il convient de préciser que le respect des dispositions légales et réglementaires par un permis de construire n’exclut aucunement l’existence d’un trouble.

Cela est parfaitement rappelé dans l’arrêt de la Cour qui précise qu’une construction, même conforme aux règles d’urbanisme ou à un permis de construire effectivement délivré par l’autorité en charge, est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, et notamment le droit de propriété des voisins, en application de l’article 544 du Code civil précité.

La perte d’ensoleillement, constitutive d’un trouble anormal du voisinage :

C’est ainsi que dans l’arrêt d’espèce, Madame X. faisait valoir que son fonds subissait une perte d’ensoleillement et de luminosité à raison de la construction voisine édifiée en limite de propriété par Madame Y.

Le trouble du voisinage a, de ce fait, été retenu par les juges de première instance expliquant ainsi le recours en appel de Madame Y. Pourtant, la Cour d’appel va confirmer le jugement.

Pour déterminer la perte d’ensoleillement et de luminosité, une expertise judiciaire a été nécessaire. L’expert a constaté le trouble manifeste indiquant la perte d’ensoleillement et de vue puisqu’un mur pignon à deux niveaux avait été édifié en limite Ouest (soleil couchant) de la propriété, supprimant la luminosité du début d’après-midi jusqu’au soir, retenant une dépréciation du fonds à hauteur de 60 à 70% !

Pourtant, la réglementation du Plan Local d’Urbanisme autorise ce type de construction, qui est donc parfaitement conforme. Madame Y. se prévaut d’ailleurs du caractère légal de sa construction.

Mais Madame X. a également produit une étude d’ensoleillement par un cabinet de géomètres-experts, établissant une perte d’ensoleillement continue de fin janvier à fin juin, date à laquelle la perte maximale atteint 6h50. Puis du mois de juin au mois de novembre, la perte diminue petit à petit.

En définitive, les juges admettent que la majeure partie de l’année, le fonds de Madame X. connaît une importante perte d’ensoleillement et de luminosité du fait d’une construction haute en limite de propriété à l’Ouest.

Ainsi, pour démontrer le trouble anormal du voisinage, Madame X. a dû recourir à une expertise judiciaire ainsi qu’à une étude technique.
La démolition, une sanction effectivement encourue :

La démolition d’un ouvrage est habituellement une sanction réservée à l’empiètement sur une propriété voisine mais elle constitue une décision parfaitement susceptible d’être retenue par les juges du fond et admis par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 14 mars 1973 ; Civ. 3ème, 8 novembre 1978 ; Civ. 3ème, 10 novembre 2009).

En outre, la jurisprudence a eu l’occasion d’indiquer que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (Civ. 3ème, 7 juin 1990 ; Civ. 3ème, 7 novembre 1990). Cette précision est visiblement destinée à éviter toute demande abusive, même fondée, de démolition.

En effet, dans la cadre des troubles anormaux du voisinage, il est plus habituellement jugé en faveur d’une juste indemnisation à proportion du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la démolition étant une décision aux conséquences importantes et irrévocables.

Or, le caractère singulier des faits de l’espèce réside bien dans la solution réparatoire choisie par les juges du fond, s’agissant d’une démolition pure et simple de l’extension à la charge du constructeur, Madame Y.

La radicalité de la décision des juges du fond en l’espèce est donc à souligner, et c’est en cela que l’arrêt a eu un écho médiatique notable.
Outre la démolition, les juges condamnent Madame Y. à verser à Madame X. la somme de 4.000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi jusqu’à la démolition effective de la construction litigieuse.

Enfin, les juges retiennent une démolition de la construction dans les six mois de la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant trois mois. Si Madame Y. n’y procède pas, un juge de l’exécution pourra être saisi pour déterminer une astreinte plus lourde afin de contraindre plus nettement à la démolition.

Cet arrêt permet donc en définitive d’illustrer d’une part que la perte d’ensoleillement, si elle est bien prouvée, peut être constitutive d’un trouble anormal du voisinage, et, d’autre part, que la démolition, si elle est rarement ordonnée, est encourue lorsqu’un tel trouble est démontré.
Jean Edouard Graemiger

Avocat au Barreau d’Angers depuis décembre 2015, Jean-Edouard GRAEMIGER est diplômé du CAPA et de l’Ecole des Avocats du Grand Ouest (EDAGO) à Rennes.

Après une formation générale en droit privé et en droit public, et une première orientation en droit de la santé, il a eu diverses expériences professionnelles au sein d’administrations et de cabinets d’avocats, à Angers, Rennes et Paris, avant de rejoindre l’équipe d’ANTARIUS.
Il exerce aujourd’hui son activité en droit des contrats et de la responsabilité dans les domaines de l’immobilier (baux d’habitation, copropriété, etc.), de la construction et des assurances.

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