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Vente d'immeuble : réticence dolosive du mandataire et responsabilité du vendeur

jeudi, 05 juillet 2018 09:48 - Écrit par
Cass, 3ème civ, 5 juillet 2018, n° 17-20121, Publié au bulletin 

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mars 2017), qu'aux termes d'une promesse de vente du 20 décembre 2010, puis d'un acte authentique de vente du 8 mars 2011 rédigés et reçus par M. A... , notaire associé, la société civile immobilière Aman (la SCI Aman) a vendu, par l'entremise de la société Q... immobilier, un chalet à M. X..., auquel s'est substituée la société civile immobilière Mandalla (la SCI Mandalla) ; que M. B..., architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire du 26 août 2007 et d'un permis modificatif du 19 janvier 2010, interrogé par le notaire, a remis à l'acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010 ; que, soutenant qu'il leur avait été dissimulé que l'aménagement du sous-sol du chalet en espace d'habitation avait été réalisé sans autorisation d'urbanisme, M. X... et la SCI Mandala ont assigné leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts ; (…)

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d'investigation dont il dispose, et relevé que le notaire avait demandé à l'architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier, par lettre du 14 février 2011 avait indiqué qu'une visite des locaux par le service d'urbanisme lui avait permis d'obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d'en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'existence d'un cas de force majeure que ses constatations rendaient inopérante, que, s'agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d'une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, d'avoir manqué à son devoir d'information au préjudice de l'acquéreur ; (…)

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que M. B... avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n'est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; "

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