Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

Angers - Rennes

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Maud Avril

Maud Avril

Avocate au Barreau de Rennes depuis janvier 2010, Maud AVRIL est diplômée du CAPA obtenu à l’Ecole des Avocats du Grand OUEST en 2009.

Après l’obtention d’un Master I Droit Notarial et d’un Master II Recherche Droit privé Général, elle a fait le choix d’orienter son activité professionnelle vers le droit immobilier et le droit de la construction ce, dès le début de son exercice professionnel. Ce choix et cette activité l’ont conduite à présenter et à obtenir son examen de spécialisation en droit immobilier, avec une qualification spécifique en droit de la construction en 2015.

Elle intervient régulièrement dans le cadre de la formation initiale des élèves avocats à l’Ecole des Avocats du Grand Ouest en droit civil général, et dispense des formations occasionnelles aux confrères et clients en droit de la construction. Maud AVRIL intervient dans tout le Grand Ouest dans tous les domaines du droit immobilier (droit de la construction, vente immobilière, baux d’habitation, conflits de voisinage et servitude de passage, droit foncier) et droit la responsabilité civile (garantie des vices cachés).

Elle exerce désormais au sein du bureau ANTARIUS AVOCATS de Rennes.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue en ce début d’année, dans un arrêt fort intéressant destiné à une publicité renforcée, sur la sanction applicable en cas de défaut de notification d’un avenant modifiant le contrat de construction de maison individuelle (Civ.3, 30 janvier 2019, n°17-25952).

Les faits sont les suivants : Monsieur et Madame X. ont conclu avec la Société CMAGIC un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. La garantie de livraison à prix et délai convenu a été délivrée par la Société CGI BAT qui exige que le délai de livraison soit porté de 9 à 25 mois, augmentant ainsi le délai d’exécution. Un avenant n°2 est donc signé sur ce point par les parties.

Problème : il n’est pas notifié aux maîtres d’ouvrage, conformément aux dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur et Madame X prennent possession de l’immeuble contre le gré du constructeur le 23 octobre 2009 avant l’expiration du délai contractuel reporté au 13 juin 2010.

Après expertise judiciaire, Monsieur et Madame X ont résilié unilatéralement le contrat en date du 16 juin 2011 et assigné le constructeur et le garant en indemnisation.

Ils solliciteront par la suite l’annulation pure et simple de l’avenant n°2 qui avait allongé le délai d’exécution et par là-même de livraison.

La Cour d’Appel de CHAMBERY les déboute de cette demande.

Le pourvoi faisait donc grief, entre autres, à la Cour de ne pas avoir prononcé la nullité de l’avenant en application des dispositions de l’article L271-1CCH. Seule cette sanction était envisagée par les demandeurs au pourvoi.

La Cour de cassation s’empare donc du moyen pour rappeler dans un attendu de principe :
« Mais attendu, d'une part, que la sanction du défaut de notification d'un avenant modifiant un des éléments visés à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation n'est ni la nullité ni l'inopposabilité de cet avenant ; que, dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l'article L. 271-1 du même code n'a pas commencé à courir ; qu'ayant relevé que M. et Mme X... ne sollicitaient que la nullité de l'avenant prorogeant le délai d'exécution des travaux, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante » ;

En l’espèce, la sanction sollicitée par le demandeur au pourvoi n’était donc pas la bonne…

Pour rappel, l’article L271-1 du CCH dispose :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ».

Qui est concerné ? Le champ d’application de ces dispositions est limité par la qualité de l’acquéreur et la destination de l’immeuble.

Elles ne s’appliquent qu’à l’acquéreur non-professionnel et ne portent que sur les immeubles à usage exclusif d’habitation.

Comment est-elle effectuée ? Elle suppose une notification par lettre recommandée avec accusé de réception de l’acte en question par lettre recommandé avec accusé de réception ou par remise de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception de la remise.

Quel est l’effet ? Elle ouvre à l’acquéreur :

  • Un délai de rétractation lui permettant de se désengager de l’opération, s’il s’agit d’un acte sous seing privé, avec une possibilité de récupérer son dépôt de garantie,
  • Un délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel l’acte ne pourra être signé, s’il s’agit d’un projet d’acte authentique.
A noter qu’elle doit être effectuée par l’acquéreur dans la même forme que celle de la notification et qu’en cas d’avant-contrat, la notification ne porte que sur l’avant contrat.

Une nouvelle notification du projet d’acte authentique ne devra être effectuée qu’en cas de modification substantielle des droits et obligations des parties… Au notaire d’être particulièrement vigilant sur ce point.

La position adoptée par la Cour de cassation est particulièrement intéressante en ce qu’elle s’inscrit a contrario des sanctions traditionnellement retenues par les juridictions de fond en la matière.

En effet, le texte ne précisant pas quel était la sanction applicable en cas de défaut de notification ou de notification irrégulière, les juridictions de fond retenaient pour la plupart en pareil cas la nullité de l’acte, objet de la notification (CA ANGERS, Ch A, 10 avril 2018, n°15/03656).

La troisième chambre civile l’avait d’ailleurs elle-même retenue dans une décision récente (Civ.3, 12 avril 2018, n°17-13118).

Elle décide en définitive ici d’adopter une position qui s’avère plus lourde de conséquences juridiques quant au choix de la sanction, qu’une nullité de l’acte.

En effet, considérer que le délai de rétractation ou le délai de réflexion n’a pas commencé à courir, revient à admettre que l’acquéreur peut à tout moment soulever la difficulté tant que l’acte ne lui aura pas été régulièrement notifié.

Pour le constructeur, aucun moyen de contrer cette difficulté si ce n’est de notifier régulièrement immédiatement après réalisation de l’avenant….

En effet, comme le rappelle justement notre confrère SIZAIRE, la prescription quinquennale visée à l’article 2224 du Code Civil puisqu’elle a pour point de départ la connaissance des faits permettant d’agir, qui correspond nécessairement à la notification de l’acte ici, ne pourra être opposée à l’acquéreur.

Et l’action interrogatoire visée à l’article 1183 du Code Civil ne pourra pas non plus être employée puisqu’elle vise à purger une éventuelle nullité (Construction-Urbanisme n°4 Avril 2019).

Vigilance accrue donc pour les constructeurs de maison individuelle au regard de cette position créatrice à notre sens d’une certaine insécurité juridique.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation revient dans un arrêt récent publié au bulletin (Civ.3, 7 mars 2019, n° pourvoi : 18-2221) sur le caractère contradictoire de la réception et plus précisément sur l’impact de la forme de la convocation en la matière.

Les faits sont les suivants : Monsieur et Madame X. entreprennent des travaux de rénovation et d’extension d’une maison et de construction d’un logement de gardien. Une mission complète de maîtrise d’œuvre est confiée à Monsieur V., architecte, assuré auprès de la MAF. La Société A. , assurée auprès de la SAGENA, se voit confiée les lots gros œuvre, charpente couverture, étanchéité cloisons, isolation ferronnerie carrelage revêtements. Une assurance dommage-ouvrage est souscrite auprès de la Société AXA France IARD.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2009 également adressée en télécopie, les maîtres de l’ouvrage ont résilié le marché de travaux et convoqué la Société A. pour le 31 juillet 2009 afin d’établir un état des lieux valant procès-verbal de réception.

La lettre recommandée avec accusé de réception est présentée une première fois le 30 juillet 2009 et distribuée le 7 août 2009.

Dans le courant du mois de novembre 2009, la Société A. est placée en liquidation judiciaire.

En décembre 2009, une déclaration de sinistre est adressée par les maîtres d’ouvrages à l’assurance dommage ouvrage qui avance au titre du préfinancement des travaux la somme de 1.150.000 euros.

Dans le cadre de son recours subrogatoire, l’assurance dommage ouvrage assigne ensuite l’assurance de la Société A.

Cette dernière soutenait après avoir été condamnée en 1ère instance puis en appel, que son assurée n’avait pas été convoquée « valablement » à la réception des travaux, préalable nécessaire afin que la réception puisse être qualifiée de contradictoire et opposable au locateur d’ouvrage et à son assureur.

La subtilité ici était de définir ce que recouvrait la notion de « convocation valable », notion évoquée par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juin 2015 (Civ.3, 3 juin 2015, n°14-17744). Elle rappelait à cette occasion que l’absence de l’entreprise « dûment convoquée » aux opérations de réception ne saurait priver la réception expresse de son caractère contradictoire.

La présence de l’entreprise n’est donc pas requise pour que le caractère contradictoire de la réception soit retenu dès lors qu’elle a bien été convoquée.

La Cour d’Appel a considéré qu’en l’espèce si la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception n’a été présentée que le 30 juillet et distribuée le 7 août suivant, l’entrepreneur a néanmoins été convoqué aux opérations de réception par l’envoi d’une télécopie le 30 juillet qu’il aurait reçu.

L’assureur de la Société A. contestait la réception par son assurée de ladite télécopie.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : « l’entreprise avait été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 27 juillet 2009 et par une télécopie du même jour, qui a été adressée au numéro de la Société ARCADIA figurant sur les procès-verbaux de réunion de chantier et étant celui auquel avaient été adressées des télécopies de M.V. écrivant à l’entrepreneur pour lui notifier des erreurs d’exécution, et qui avait été reçue, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit que la réception prononcée en présence du maître de l’ouvrage et du maître d’œuvre, alors que l’entrepreneur avait été valablement convoqué, était contradictoire ».

La convocation par télécopie peut donc être admise dès lors que le numéro du destinataire ne fait pas de doute…

En l’espèce, la précaution prise par les maîtres d’ouvrage de doubler l’envoi par une télécopie s’est avérée judicieuse afin de contrer le délai de convocation très court et le risque d’une non réception de la convocation par le locateur d’ouvrage.

Une modalité pratique à ne pas négliger donc !
Me Maud AVRIL-LOGETTE est intervenu sur la radio Hit West dans l’émission « Les experts » le 19 décembre 2018 sur le thème "Airbnb et sous-location".

Le podcast est en pièce jointe.
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