Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Jean Edouard Graemiger

Jean Edouard Graemiger

Avocat au Barreau d’Angers depuis décembre 2015, Jean-Edouard GRAEMIGER est diplômé du CAPA et de l’Ecole des Avocats du Grand Ouest (EDAGO) à Rennes.

Après une formation générale en droit privé et en droit public, et une première orientation en droit de la santé, il a eu diverses expériences professionnelles au sein d’administrations et de cabinets d’avocats, à Angers, Rennes et Paris, avant de rejoindre l’équipe d’ANTARIUS.
Il exerce aujourd’hui son activité en droit des contrats et de la responsabilité dans les domaines de l’immobilier (baux d’habitation, copropriété, etc.), de la construction et des assurances.
Par plusieurs arrêts intervenus en 2017, la Cour de cassation a précisé les contours de la réception judiciaire, ce qui est l’occasion d’en rappeler les fondements et les intérêts.

La réception judiciaire est définie par les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil qui prévoit que : « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il est donc prévu qu’à défaut de réception amiable expresse ou tacite de l’ouvrage par les parties, elle peut intervenir par l’intermédiaire du juge à l’occasion d’un procès.

Contrairement à la réception tacite, qui est de création purement prétorienne, la réception judiciaire est donc prévue par la loi.

L’intérêt reste bien entendu de bénéficier des garanties légales et obligatoires des constructeurs, lesquelles ne court qu’à compter de la réception de l’ouvrage.

Le prononcé d’une réception judiciaire suppose bien entendu une discussion et un désaccord sur la réception de l’ouvrage. En tout état de cause, seules les parties au contrat de construction, maître d’ouvrage ou locateur d’ouvrage, peuvent la demander (Cass., 3eme civ, 23 avril 1997, n° 95-18317), le Juge devant être saisi d’une demande par une des parties au procès, puisque ne pouvant se prononcer d’office.

Si les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil ne prévoient que le caractère supplétif de la réception judiciaire, les conditions en ont été fixées par la jurisprudence qui a également précisé les critères pour en écarter à l’inverse la possibilité.

C’est ainsi qu’une réception judiciaire ne peut intervenir en présence de malfaçons innombrables et concernant presque chacune des prestations réalisées et dont certaine remettent en cause la solidité de la construction (Cour d’appel de Paris, 29 avril 2009).

Un ouvrage qui doit être démoli est insusceptible de faire l’objet d’une réception judiciaire (Cass, 3ème civ, 16 février 2005, n° 03-16266 et 03-17852).

Dans le même sens, un immeuble affecté de malfaçons et qui ne peut être mis en service n’est pas en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 11 janvier 2012, n° 10-26898).

Pour autant, il semble admis que la réception judiciaire peut parfaitement intervenir avec des réserves (Cass, 3ème civ, 30 octobre 1991, n° 90-12659), de sorte que l’existence de défauts et de désordres n’excluent pas le prononcé d’une réception judiciaire.

Mais classiquement, deux critères jurisprudentiels prédominent pour solliciter et obtenir le prononcé d’une réception judiciaire (Cass, 3ème civ, 30 octobre 1991 précité) : le caractère effectivement habitable de l’ouvrage et le refus injustifié, d’une des parties au marché de travaux, de procéder à sa réception.

La condition principale réside dans la question de savoir si l’ouvrage est en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 30 juin 1993, n° 91-18696 ; Cass, 3ème civ, 26 janvier 2010, n° 08-70220).

Un premier arrêt en date du 2 février 2017 (Cass, 3ème civ, 2 février 2017, n° 16-11677) a ainsi jugé au visa de l’article 1792-6 du Code civil, que :

« Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X..., l'arrêt retient que le refus exprès des maîtres de l'ouvrage de toute réception et leur prise de possession résultant d'évidentes nécessités économiques, non accompagnée du paiement intégral des travaux, qui caractérisent leur volonté de ne pas recevoir les travaux, conduisent également à rejeter leur demande de réception judiciaire ; 
 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'ouvrage était en état d'être reçu, c'est-à-dire habitable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; CASSE ET ANNULE […] »

Au terme de cet arrêt, il est donc précisé qu’un ouvrage en état d’être reçu consiste donc tout simplement en un ouvrage habitable (Cass, 3ème civ, 21 mai 2003, n° 02-10052 ; Cass, 3ème civ, 09 novembre 2005, n° 04-11856).

Au demeurant, la date de la réception judiciaire doit être prononcée au jour où l’ouvrage était en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 29 mars 2011, n° 10-15824).

La Cour de cassation a confirmé sa position dans un arrêt en date du 20 avril 2017 (Cass, 3ème civ, 20 avril 2017, n° 16-12790) :

« Attendu que M. et Mme X ... font grief à l'arrêt de prononcer la réception de l'ouvrage à la date du 6 février 2008, de les condamner à régler à la société MAT le solde du prix des travaux et de rejeter leurs demandes de paiement de pénalités de retard ;
 
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que, si l'expert avait constaté des non-conformités et des malfaçons, il avait estimé qu'elles ne présentaient aucun caractère de gravité, mais caractérisaient seulement des réserves que le constructeur aurait levées aisément après réception, et que, s'il considérait que les drains étaient à reprendre dans leur totalité, il affirmait que la présence d'eau dans le vide sanitaire ne pouvait pas remettre en question la réception des travaux et ne rendait pas l'habitation impropre à sa destination et que la production du certificat du Consuel du 23 avril 2010 permettait de se convaincre que l'attestation de conformité, établie par l'installateur le 25 novembre 2007, avait bien reçu le visa de cet organisme le 30 novembre 2007, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a pu retenir que l'ouvrage était en état d'être reçu le 6 février 2008 et prononcer la réception judiciaire à cette date, a légalement justifié sa décision de ce chef ; »

En l’espèce, plusieurs faits ont permis de déterminer, sans le nommer, le caractère habitable de l’ouvrage, selon le critère du faisceau d’indices, les désordres constatés ne rendant manifestement pas l’immeuble impropre à sa destination.

Cet arrêt est également une illustration de l’appréciation de la date de la réception judiciaire qui intervient lorsque l’ouvrage est en état d’être reçu.

En tout état de cause, l’appréciation de l’état d’être reçu d’un ouvrage dépend du seul pouvoir souverain des juges du fond.

Par un arrêt plus récent publié au Bulletin (Cass, 3ème civ, 12 octobre 1997, n° 15-27802), la Cour de cassation a très clairement rappelé que la recherche du caractère injustifié du refus par le maître de l’ouvrage de recevoir les ouvrages ne constitue pas un critère posé par l’article 1792-6 du Code civil pour faire droit à une demande de prononcé d’une réception judiciaire.

Au visa de l’article 1792-6 du Code civil, la Cour de cassation précise ainsi que :

« Attendu que, pour refuser la réception judiciaire des travaux, l'arrêt retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d'être reçus mais aussi un refus abusif du maître d'ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur ; 
 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d'être reçus, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; […] CASSE ET ANNULE »

Ce faisant, les juges du fond avaient conditionné le prononcé de la réception judiciaire, non seulement au fait que les travaux soient en état d’être reçus, ce qui n’implique pas au-demeurant qu’ils soient totalement terminés, l’achèvement des travaux n’étant pas une condition de la réception judiciaire (Cass., 3ème civ. 9 octobre 1991, n° 90-14739 ; Cass. 3ème civ., 15 janvier 1997, n° 95-10549), mais aussi à un refus abusif, en l’espèce du maître de l’ouvrage, de recevoir les ouvrages.

A cet égard, la jurisprudence avait déjà retenu que le juge ne pouvait pas prononcer une réception judiciaire sans rechercher si le constructeur n’avait pas fait obstacle à la prise de possession des lieux (Cass, 3ème civ, 08 juin 2006, n°05-15509), ce qui avait alors pour conséquence de priver le maître de l’ouvrage de bénéficier des garanties légales, alors que juridiquement c’est bien le maître de l’ouvrage qui réceptionne et non le locateur, par simple application des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

La cour d’appel avait donc étendu cette analyse à la situation d’un refus de réception par le maître d’ouvrage, ayant pour conséquence identique de priver le locateur du bénéfice des garanties légales, mais aussi du caractère exigible du solde de son marché.

En cassant cet arrêt, la Cour de cassation signifie très clairement que le seul et unique critère d’appréciation de la réception judiciaire tient à la situation des travaux qui doivent être en état d’être reçus et non à l’analyse psychologique du comportement des parties, dont pourrait découler le caractère éventuellement abusif du refus de réceptionner les ouvrages.

Par ces deux arrêts, la Cour de cassation retient donc une définition exclusivement matérialiste de la réception judiciaire, exclusive de toute appréciation subjective des intentions des parties.
Par un arrêt en date du 14 septembre 2017 (n°16-21.942), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence relative à l’obligation de moyens étendue du diagnostiqueur amiante.

Le diagnostic amiante a vocation à être réalisé par un professionnel à l’initiative du propriétaire à l’occasion de la vente de son bien immobilier.
Le dossier de diagnostic doit être remis à l’acquéreur et permet de déterminer la présence ou non d’amiante dans le bien vendu.

Selon les dispositions de l’article R. 1334-14 du Code de la santé publique, les biens concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le Code de la santé publique régit en outre l’intervention et les modalités techniques des investigations portées par le professionnel diagnostiqueur.

En l’occurrence, postérieurement à la vente d’une maison et à une expertise technique, les acquéreurs d’une maison ont assigné la société qui avait été chargée du diagnostic de repérage d’amiante, se plaignant de la présence d’amiante sur les cloisons et doublages des murs et non relevée dans le diagnostic annexé à l’acte notarié.

La Cour d’appel a rejeté les demandes au motif que l’ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et que les plaques de revêtement muraux litigieuses n’étaient ni visibles ni accessibles.

Il était également retenu que la société diagnostiqueur avait respecté les limites de sa mission tant d’un point de vue réglementaire que contractuel, de sorte que les demandeurs ont été déboutés de leurs demandes.

Cette décision était pourtant conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui juge que le diagnostiqueur est tenu des strictes limites des missions qui lui sont contractuellement confiées.

Ainsi, dans l’hypothèse où il est mandaté par un professionnel de l’immobilier (une SCI par exemple), il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué une recherche qui excède sa mission contractuelle ni un manquement à son devoir de conseil (Cass. 3ème civ, 27 septembre 2006, n° 05-15.924).

Dans le même sens, le diagnostiqueur, en charge d’une mission complète de diagnostic, ne peut pas limiter son intervention à un contrôle visuel ni à certaines parties de l’immeuble, et doit donc procéder à une recherche systématique (Cass. 3ème civ, 03 janvier 2006, n° 05-14.380).

Pour autant, en l’espèce, la Cour de cassation, au visa de l’article 1240 du Code civil (ancien l'article 1382 du même code), censure l’analyse et le raisonnement de la Cour d’appel et confirme donc que le diagnostiqueur n’est tenu que d’une obligation de moyens renforcée.

En effet, la Cour juge que :

« Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions soutenant que l'opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s'était abstenu d'effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu'il n'avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l'absence d'amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
CASSE ET ANNULE […] »

Il est donc reproché à la Cour d’appel d’avoir jugé infra petita sans répondre à un moyen soulevé par les demandeurs.

La Cour de cassation relève que les motifs de faits soulevés par les demandeurs soulignaient que le diagnostiqueur :

- S’était limité à un simple contrôle visuel,

- S’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs

- Et n’avait pas recherché si, après un repérage dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les parties non visibles sans émettre de réserves.

Les carences du diagnostiqueur méritent donc que l’affaire soit renvoyée devant une autre cour d’appel pour une nouvelle appréciation par les juges du fond.

Le diagnostiqueur, bien que son contrôle ait vraisemblablement été réalisé dans les limites réglementaires et contractuelles, ne présente pas, pour la Cour de cassation, des garanties de moyens suffisants au titre de la bonne exécution de sa mission.

Cet arrêt est situé dans la droite ligne de la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Ch. Mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686), lequel fait d’ailleurs référence à la notion large et imprécise des « règles de l’art », et confirme donc que le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de moyens accentuée dans l’accomplissement de sa mission.

La Cour de cassation avait déjà précisé que le contrôle dans le cadre du diagnostic amiante n’était pas purement visuel et nécessitait des vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs :

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n'était pas purement visuel, mais qu'il lui appartenait d'effectuer les vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société A… n'avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d'appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission » (Cass, 3ème civ, 21 mai 2014, n° 13-14.891).

Le diagnostiqueur n’est donc toujours pas tenu d’opérer des investigations destructives impératives mais toutes les techniques de recherches doivent selon toute vraisemblance excéder le simple contrôle visuel qui apparait comme insuffisant pour un diagnostic de cette ampleur.

L’étendue de l’obligation de moyens démontre bien que les diagnostiqueurs immobiliers, en quelle que matière que ce soit, sont soumis à une appréciation juridique et judiciaire sévère de leurs activités.
Un avis (n°17010) de la Cour de cassation en date du 04 juillet 2017 est venu préciser les contours de l’indemnité d’occupation mensuelle dans le cadre d’un bail d’habitation.

La clause résolutoire est une stipulation permettant de constater la résolution (l’anéantissement rétroactif) d’un bail à compter d’une certaine date à raison de l’inobservation par une partie de ses obligations.

La résolution est donc bien souvent constatée à une date précise mais qui ne correspond pas forcément à la date de sortie effective des lieux par le locataire, lequel continue de jouir du bien loué, sans discontinuité.

Dans cette situation, le bailleur réclame alors une indemnité d’occupation à son locataire, due suite à l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette indemnité correspond à la valeur de jouissance et à la réparation du préjudice subi par le bailleur.

En fait, l’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résolution du bail puisqu’il s’agit à la fois de la valeur de jouissance du bien et de la réparation du préjudice subi constitué par l’occupation du bien par un occupant sans droit ni titre.

En clair, qu’une indemnité d’occupation soit contractuellement prévue ou non, elle est due par un locataire suite à la résolution du bail.

Il est légitime et équitable d’ajouter les diverses taxes et provisions sur charges locatives.

Les éventuelles revalorisations du loyer intervenues antérieurement à la résolution du contrat sont naturellement comprises et justifiées dans la détermination du montant de l’indemnité.

Néanmoins, c’est à cet égard que l’avis de la Cour de cassation en date du 04 juillet 2017 est intéressant.

Dans le cadre de la procédure résultant des dispositions des articles L. 441-1 du Code de l’organisation judiciaire et 1031-1 du Code de procédure civile, la Cour de cassation a été saisie par une juridiction de l’ordre judiciaire pour donner un avis sur une question de droit nouvelle posant difficulté, s’agissant de savoir si :

- L’indemnité d’occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail peut faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ?

- A défaut, si le principe de la réparation intégrale du préjudice pouvait justifier de retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ?

En définitive, la problématique était de savoir si une indemnité d’occupation mensuelle pouvait faire l’objet, après la résolution du bail, d’une revalorisation suivant une indexation contractuellement prévue.

En effet, bien souvent, les baux conclus prévoient une clause d’indexation, permettant la revalorisation périodique du loyer, calqué sur l’indice de référence des loyers (IRL). Des indices comparables existent également en matière commerciale.

Très simplement, la Cour de cassation a estimé que la question ne présentait aucune difficulté sérieuse et dit n’y avoir lieu à avis.

Il résulte de la motivation de l’avis que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain en la matière, leur permettant d’évaluer le montant d’une indemnité due conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

Il semble donc admissible d’assortir l’indemnité des modalités que les juges estiment de façon souveraine nécessaires.

Par conséquent, l’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle n’est aucunement exclue, la Cour de cassation donnant aux juges du fond la faculté de la décider ou non.

Pour autant, l’indexation doit bien entendu toujours être contractuellement prévue. Une révision du loyer ne pourra s’opérer en l’absence de clause dans le bail en ce sens.

En fait, il s’agira pour le bailleur de démontrer que le locataire a occupé de façon continue le bien et qu’à défaut de résolution, le bail aurait continué à s’appliquer, de sorte que les stipulations initialement prévues trouvent nécessairement à s’appliquer.

Cet avis permet de préciser que l’indemnité d’occupation, si elle correspond de façon systématique au loyer et aux charges préexistantes, recouvre un caractère indemnitaire dont il appartient au demandeur de justifier tous les contours.

L’indemnité n’est donc pas figée pour autant que cela soit parfaitement justifié et prouvé et soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Lien vers l'avis
Un arrêt de la Cour d’appel de Nancy en date du 29 juin 2015 (n°14/01346) a récemment eu une résonnance médiatique particulière en confirmant un jugement du TGI Nancy en date du 30 avril 2014 (n°13/00296) en ce qu’il avait condamné une propriétaire à la démolition pure et simple de sa construction, sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En fait, Madame X. est propriétaire d’une parcelle sur laquelle est implantée sa maison d’habitation. Madame Y. est propriétaire de la parcelle voisine sur laquelle est implanté un pavillon mitoyen.

Madame Y., suivant permis de construire en date du 14 mai 2010, a construit une extension à l’arrière de son pavillon en limite de propriété.
Madame X. a saisi le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nancy en vue de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, ce à quoi il a été fait droit suivant une ordonnance en date du 15 novembre 2011.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, Madame X. a assigné Madame Y. devant le Tribunal de grande instance de Nancy en vue de voir ordonner la démolition de la construction litigieuse.

Le fondement de la demande :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 544 du Code civil :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

De cet article, il a été retenu le principe de l’abus du droit de propriété, résultant d’un arrêt de principe de la Chambre des requêtes, « Clément-Bayard », en date du 3 août 1915.

La Cour d’appel rappelle que le droit de propriété a pour limite que tout propriétaire ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs, les juges rappellent également le régime du trouble anormal du voisinage qui est une responsabilité sans faute. Dès lors, sans besoin de prouver une faute, il relève du pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier le caractère anormal du trouble en fonction d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

C’est ce qu’en l’espèce Madame X. invoque au soutien de sa demande estimant que, même si la construction est légale, elle peut être constitutive d’un trouble et générer un préjudice.

A cet égard, il convient de préciser que le respect des dispositions légales et réglementaires par un permis de construire n’exclut aucunement l’existence d’un trouble.

Cela est parfaitement rappelé dans l’arrêt de la Cour qui précise qu’une construction, même conforme aux règles d’urbanisme ou à un permis de construire effectivement délivré par l’autorité en charge, est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, et notamment le droit de propriété des voisins, en application de l’article 544 du Code civil précité.

La perte d’ensoleillement, constitutive d’un trouble anormal du voisinage :

C’est ainsi que dans l’arrêt d’espèce, Madame X. faisait valoir que son fonds subissait une perte d’ensoleillement et de luminosité à raison de la construction voisine édifiée en limite de propriété par Madame Y.

Le trouble du voisinage a, de ce fait, été retenu par les juges de première instance expliquant ainsi le recours en appel de Madame Y. Pourtant, la Cour d’appel va confirmer le jugement.

Pour déterminer la perte d’ensoleillement et de luminosité, une expertise judiciaire a été nécessaire. L’expert a constaté le trouble manifeste indiquant la perte d’ensoleillement et de vue puisqu’un mur pignon à deux niveaux avait été édifié en limite Ouest (soleil couchant) de la propriété, supprimant la luminosité du début d’après-midi jusqu’au soir, retenant une dépréciation du fonds à hauteur de 60 à 70% !

Pourtant, la réglementation du Plan Local d’Urbanisme autorise ce type de construction, qui est donc parfaitement conforme. Madame Y. se prévaut d’ailleurs du caractère légal de sa construction.

Mais Madame X. a également produit une étude d’ensoleillement par un cabinet de géomètres-experts, établissant une perte d’ensoleillement continue de fin janvier à fin juin, date à laquelle la perte maximale atteint 6h50. Puis du mois de juin au mois de novembre, la perte diminue petit à petit.

En définitive, les juges admettent que la majeure partie de l’année, le fonds de Madame X. connaît une importante perte d’ensoleillement et de luminosité du fait d’une construction haute en limite de propriété à l’Ouest.

Ainsi, pour démontrer le trouble anormal du voisinage, Madame X. a dû recourir à une expertise judiciaire ainsi qu’à une étude technique.
La démolition, une sanction effectivement encourue :

La démolition d’un ouvrage est habituellement une sanction réservée à l’empiètement sur une propriété voisine mais elle constitue une décision parfaitement susceptible d’être retenue par les juges du fond et admis par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 14 mars 1973 ; Civ. 3ème, 8 novembre 1978 ; Civ. 3ème, 10 novembre 2009).

En outre, la jurisprudence a eu l’occasion d’indiquer que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (Civ. 3ème, 7 juin 1990 ; Civ. 3ème, 7 novembre 1990). Cette précision est visiblement destinée à éviter toute demande abusive, même fondée, de démolition.

En effet, dans la cadre des troubles anormaux du voisinage, il est plus habituellement jugé en faveur d’une juste indemnisation à proportion du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la démolition étant une décision aux conséquences importantes et irrévocables.

Or, le caractère singulier des faits de l’espèce réside bien dans la solution réparatoire choisie par les juges du fond, s’agissant d’une démolition pure et simple de l’extension à la charge du constructeur, Madame Y.

La radicalité de la décision des juges du fond en l’espèce est donc à souligner, et c’est en cela que l’arrêt a eu un écho médiatique notable.
Outre la démolition, les juges condamnent Madame Y. à verser à Madame X. la somme de 4.000,00 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi jusqu’à la démolition effective de la construction litigieuse.

Enfin, les juges retiennent une démolition de la construction dans les six mois de la signification de l’arrêt, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant trois mois. Si Madame Y. n’y procède pas, un juge de l’exécution pourra être saisi pour déterminer une astreinte plus lourde afin de contraindre plus nettement à la démolition.

Cet arrêt permet donc en définitive d’illustrer d’une part que la perte d’ensoleillement, si elle est bien prouvée, peut être constitutive d’un trouble anormal du voisinage, et, d’autre part, que la démolition, si elle est rarement ordonnée, est encourue lorsqu’un tel trouble est démontré.
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