Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Laurent Bezie

Laurent Bezie

Après avoir été chargé d'enseignement à l'Université de Paris II Panthéon Assas, Laurent BEZIE est devenu avocat et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 2010.

​Doté d'une formation initiale en droit public (DEA Paris II), Laurent BEZIE a orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de la responsabilité civile des entreprises, du droit rural et du droit de l'immobilier au sein du cabinet LEXCAP à Angers, qu'il a intégré en 2010 et dont il est devenu associé en 2014.


En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Ludovic GAUVIN.
Un récent arrêt de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2018 (Cass. Civ 3ième, 29 nov. 2018, n°17-22508) vient de remettre gout du jour la question de la nature juridique du chemin d’exploitation qui est à différencier du chemin rural.

Cet arrêt est l‘occasion de rappeler que les chemins d’exploitation ne sont pas (juridiquement) des chemins ruraux même si visuellement ils se ressemblent comme deux gouttes d’eau.


1°) Les chemins ruraux :

Les chemins ruraux sont dans le giron des personnes publiques alors que les chemins d’exploitation relèvent de la propriété privée.

L’article L. 161-1 du code rural retient trois critères cumulatifs pour qualifier un chemin rural :

1 – La propriété publique : un chemin rural appartient nécessairement à la commune.

2 - L’affectation à l’usage du public : le chemin doit servir à tout le monde. 

Cette affectation présume l’appartenance du chemin à la commune sur le territoire de laquelle il est situé (utilisation du chemin comme voie de passage, actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale, inscription sur le plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée)

3 - L’absence de classement en voie communale : les chemins ruraux n’étant pas classés dans la catégorie des voies communales, ils peuvent donc faire l’objet d’une aliénation.

Les chemins ruraux sont soumis aux dispositions du code de la route et certains chemins ruraux sont inscrits au plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée.

Il n'existe cependant pas d'obligation de les entretenir par la commune qui n’est pas dans la liste des dépenses communales obligatoires listées à l'article L. 2321-2 du code général des collectivités territoriales.

En revanche, L. 161-5 du code rural charge le maire de la police et de la conservation des chemins ruraux. 


2°) Les chemins d’exploitation :

En 2011, sur le fondement des dispositions de l’article 162-1 du code rural, la troisième chambre civile avait eu l’occasion de livrer une définition de principe du chemin d’exploitation.

Les chemins et sentiers d'exploitation sont « ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation ; qu'ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit, mais l'usage en est commun à tous les intéressés ; que l'usage de ces chemins peut être interdit au public (…) »

Avec l’arrêt de 2018, la Cour de cassation a censuré les juges d’appel en ces termes :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande des consorts Y..., l'arrêt retient que l'interdiction au public prévue par l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime est subordonnée aux conditions de majorité prévues par l'article 815-3 du code civil et que les consorts Y... ne disposent pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, ni ne peuvent se prévaloir d'un mandat tacite de ceux-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'usage commun des chemins d'exploitation n'est pas régi par les règles de l'indivision et que chaque propriétaire riverain dispose du droit d'en interdire l'accès aux non-riverains, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; » 

Il est donc précisé – en toute logique – que les chemins d’exploitation ne sont pas soumis au régime juridique de l’indivision et qu’en conséquence l’accès peut être interdit par n’importe quel propriétaire (nécessairement riverain) à ceux qui ne sont pas riverains.

Ce « beau » principe procédant d’un parfait syllogisme peut en pratique être source de « belles » mésententes entre riverains, chacun d’eux pouvant en définitive en restreindre l’accès sans l’accord des autres.

Les chemins d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre les divers fonds ou à leur exploitation, et sont nécessairement situés en zone rurale.

Un chemin d’exploitation n’est pas nécessairement à usage agricole mais il a pour finalité de servir à la communication ou à l’exploitation de différents héritages en les longeant ou en y aboutissant.

A titre d’exemple, un chemin qui permet de relier deux voies publiques ne sert pas exclusivement à l’exploitation ou à la communication entre les différents fonds, et les riverains n’ont pas le droit d’en interdire l’usage au public comme ils auraient pu le faire s’ils en étaient propriétaires.
Me Laurent BEZIE est intervenu au SALON DE L'HABITAT ET DE L'IMMOBILIER le samedi 22 septembre 2018 sur le thème "Ventes immobilières et vices cachés : mythes et réalités, les pièges à éviter".
mercredi, 12 septembre 2018 17:33

Salon de l'Habitat et de l'Immobilier

Laurent BEZIE, à la demande du SALON DE L’HABITAT et de l’IMMOBILIER qui se tiendra à ANGERS au parc des expositions, interviendra le 22 septembre 2018 à 17H00 sur le thème "VENTES IMMOBILIERES ET VICES CACHES : Mythes et réalités, les pièges à éviter".

Pour plus d'informations : https://www.habitat-angers.com/les-evenements/les-conferences/148-conference-vente-immobiliere-et-vices-caches.html 
Le bailleur a toujours eu la faculté d’introduire une action en résiliation d’un bail rural pour cession ou sous-location prohibée, le tout étant de savoir dans quel délai et surtout (et c’est le plus important) à partir de quand il a commencé à courir.

Il résulte, en effet, des articles L. 411-31, II, 1 et L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime que la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une interdiction d'ordre public ouvrant au bailleur le droit d'agir en résiliation dans les limites de la prescription quinquennale.

La cour de cassation dans son arrêt en date du 1er février 2018 a justement été amenée à préciser à partir de quel évènement le délai de 5 ans est déclenché alors même que le point de départ du délai de prescription est classiquement fixé au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application des dispositions de l'article 2224 du Code civil.

En l’espèce, un bailleur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail rural et en expulsion en alléguant deux moyens : d’une part le défaut d’exploitation personnelle et d’autre-part la sous-location ou la co-exploitation avec le beau-frère du preneur.

La Cour d’appel de RIOM (Arrêt du 4 avril 2016) a jugé l’action du bailleur comme étant prescrite au motif que la demande avait été présentée plus de cinq ans après qu’il a eu connaissance de l’exploitation conjointe de ses terres par un tiers au bail et que la loi du 17 juin 2008 avait fait courir un nouveau délai de même durée venu à expiration dix jours avant la saisine du tribunal.

Mais la Cour de cassation ne l’a pas entendu de la sorte et s’est donné l’occasion de préciser que « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location ».

En clair, le point de départ du délai de la prescription quinquennale est fixé à compter du jour de la cessation du manquement c’est-à-dire de la cessation de la cession du bail ou de la sous-location.

A la faveur d’un moyen relevé d'office, la juridiction suprême rappelle donc que tant que l’illégalité n’a pas cessé, le bailleur sera toujours fondé à solliciter la résiliation d’un bail rural pour cession ou sous-location prohibée.

Cass., Civ. 3ème, 1er février 2918, n° 16-18724 (cliquez sur le lien ou en PJ ci-dessous) :
mardi, 23 janvier 2018 11:27

Vœux de la FFB 49

Le lundi 22 janvier 2018, Laurent BEZIE et Emmanuelle CROCHEMORE étaient présents pour assister aux vœux de la FFB de Maine-et-Loire sous la présidence de Monsieur Eric FREMY, son Président et de Monsieur Rémi VIRETTO, son secrétaire général, au siège de la CAPEB, rue du Landreau à Beaucouzé..
Laurent Bezie participe à la 4ème édition du colloque Droit de la construction organisé par le barreau d'Angers le 10 novembre 2017 à la cité de l'objet connecté à Angers.
Le colloque a pour thème : "Construire : l'enfer c'est les autres".
Il interviendra particulièrement sur le thème de l'atteinte au droit des tiers dans le cadre d'une opération de construction.
Enfin ! La troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt en date du 5 janvier 2017 (n°15-12605) vient de préciser que le délai de deux ans en garantie des vices cachés, tiré des dispositions de l'alinéa 1 de l'article 648 du code civil, était interrompu (et non suspendu) par la demande de désignation d'un expert judiciaire devant le juge des référés.

Aussi, et conformément aux dispositions de l'article 2231 du code civil, un nouveau délai de deux ans commence à courir à compter de la date de l'ordonnance de référé ayant procédé à la désignation de l'expert.

Le principe est le suivant :

"Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu, à bon droit, que, conformément à l’article 2231 du code civil, l’interruption, par l’assignation en référé, du délai prévu par le premier alinéa de l’article 1648 du même code faisait courir, à compter de la date du prononcé de l’ordonnance désignant un expert, un nouveau délai de deux ans et constaté que ce délai avait commencé à courir le 28 avril 2009, date de cette ordonnance, pour expirer le 28 avril 2011 et que l’assignation au fond avait été délivrée à M. Y… et à Mme Z… les 27 janvier et 9 février 2012, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que ce délai ne commençait à courir qu’à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, en a exactement déduit que leur action en garantie des vices cachés était prescrite ;"

Il est donc désormais clair qu'en matière de vices cachés, les dispositions de l'article 2239 du code civil ne s'appliqent pas, la Cour de cassation venant de juger que le délai de deux ans, en cas de référé expertise, devait faire l'objet d'une interruption et non d'une suspension conformément aux dispositions des articles 2231 et 2241 du code civil.

Attenion ! Dans le cadre d'une expertise qui durerait plus de deux ans (ça arrive !), il conviendra alors d'assigner au fond avant le dépôt du rapport définitif sauf à ce que l'action soit déclarée prescrite comme vient de le juger la Cour suprême.

Me Laurent BEZIE a été élu comme membre du conseil de l'Ordre des avocats du Barreau d'Angers lors de l'Assemblée générale élective qui s'est tenue le Jeudi 1er décembre 2016. C'est l'occasion pour le cabinet ANTARIUS AVOCATS de prendre part activement aux problématiques de l'Ordre et de réfléchir à l'avenir de la profession d'avocats. Me Laurent BEZIE remercie l'ensemble de ses confrères pour leur confiance.
Le droit de préemption du preneur en place a fait l’objet d’un grand arrêt inédit qui a été rendu le 23 mai 2012 par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ième, 23 mai 2012, n° 10-20.170).

Sur le plan théorique, la portée de cette décision est capitale puisqu’elle consacre un nouveau principe général de « loyauté » en matière de notification au preneur d’un bail rural de la possibilité d’exercer son droit de préemption.

Le principe dégagé est le suivant : « Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'une information loyale du preneur exigeait que le notaire mentionnât dans le courrier de notification les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, la cour d'appel a pu déduire de l'absence de la mention des noms et adresses des co-indivisaires vendeurs que la notification avait été irrégulière et que le délai de deux mois pour purger la préemption n'avait pas pu commencer à courir. »’

Sur le plan pratique, cette décision est promise à un bel avenir dans les débats judiciaires.

  1°) Le droit de préemption :

Le principe du droit de préemption du preneur en place, tirée des dispositions de l’article L. 412-1 du code rural, est bien connu et connaît un contentieux important.

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre les parcelles qu’il loue au titre d’un bail rural, son preneur qui exploite depuis au moins 3 années, bénéficie d’un droit prioritaire sur l’acquisition de ces terres.

En pratique, le bailleur (bien souvent son notaire) a l’obligation d’informer le preneur de son intention de mettre en vente les terres louées par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Le preneur dispose alors d’un délai de deux mois, à compter de la réception de la notification, pour faire connaître directement à son bailleur son acceptation ou son refus de procéder à l’acquisition des terres projetées à la vente.

2°) Le nouveau principe général de loyauté :

Les faits de cette décision sont cocasses puisque le notaire qui a procédé à la notification a omis d’indiquer les noms et les adresses de l’ensemble des co-indivisaires qui voulaient vendre les parcelles.

Suite à la demande de renseignements de la part du preneur, le notaire a toujours refusé de divulguer les noms et adresses des co-indivisaires qui n’étaient pas moins d’une trentaine et qui pour certains résidaient à l’autre bout du monde.

Manifestement, le preneur n’était donc pas en mesure d’informer tous les co-indivisaires de son intention d’user de son droit de préemption puisqu’il n’avait aucun moyen de les identifier clairement.

La Cour de cassation a ainsi jugé que la notification n’était pas régulière en raison d’un défaut d’information loyale du preneur.

La conséquence est importante puisque ce défaut de loyauté du notaire – et par extension du bailleur – a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de deux mois dont dispose le preneur pour prendre position.

Précisons toute de même que cette nouvelle jurisprudence fait seulement obstacle au déclenchement du délai de deux mois et ne rend pas la préemption automatiquement efficace au profit du preneur qui devra toujours rapporter la preuve qu’il remplit les conditions pour préempter.

La jurisprudence la plus importante pour l’année 2012 en matière d’assurance dommages ouvrage (D.O.) a été rendue par la Cour de cassation dans son arrêt en date du 20 juin 2012 (Cass. Civ. 3ième, 20 juin 2012, n° 11-15199).

1°) Les délais :

Pour saisir la portée de cet arrêt, rappelons les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des Assurances qui sanctionne le non-respect des délais (60 ou 90 jours) impartis à l’assureur dommages ouvrage pour prendre position sur sa garantie et en informer son assuré.

La sanction du non-respect de ces délais est sévère, la garantie étant automatiquement acquise à l’assuré moyennant le respect d’un certain nombre de conditions.

Par application des dispositions de l’article L. 144-1 du Code de Assurances, l’assuré dispose d’un délai supplémentaire de deux ans pour déclarer un sinistre qui serait survenu dans la dixième année de la réception (Cass. Civ. 3ième, 31 mars 2005, n°04-10437).
  
  2°) L’assureur D.O. doit-il toujours répondre à une déclaration de sinistre ?  

En l’espèce, un maître de l’ouvrage avait déclaré un sinistre 14 ans après la réception de l’ouvrage et son assureur avait omis de lui notifier sa position dans le délai imparti de 60 jours de sorte que l’assuré a agi en indemnisation des désordres sur le fondement des sanctions inhérentes à l’inobservation des délais.

En pratique, la question est extrêmement importante puisqu’il s’agit de savoir si l’assureur dommages ouvrage est tenu de répondre éternellement et systématiquement à toutes les déclarations de sinistres.

Les juges du fond y ont répondu positivement en faisant droit aux demandes du maître de l’ouvrage au motif que l’assureur qui ne répond pas à la déclaration de sinistre dans les délais prévus par les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des Assurances est tenu de payer le montant de la réparation qui lui a été notifié par l’assuré.

Poussée à son extrême, une telle solution impliquerait donc qu’un assureur serait tenu de répondre dans les délais à une déclaration de sinistre présentée – par exemple – plus de 20, 30 ou 40 ans après la réception de l’ouvrage.

Consciente de l’enjeu, la Cour de cassation a été amenée à censurer les juges du fond et à poser le principe suivant : « Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la réception était intervenue le 15 avril 1990, et alors que l'assureur dommages-ouvrage n'était pas tenu de répondre à une réclamation présentée plus de deux ans après l'expiration de la garantie décennale et qu'en conséquence l'habilitation donnée au syndic était inopérante, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

La Cour de cassation a donc sauvé le soldat dommages ouvrage puisque l’assureur n’est pas tenu de répondre à une déclaration de sinistre présentée plus de 14 ans après la réception de l’ouvrage par combinaison des dispositions des articles L. 114-1 et L. 242-1 du code des assurances.

Le délai de 12 ans (10 ans + 2 ans) pour déclarer un sinistre survenu dans la dixième année de la réception est donc confirmé et renforcé comme étant l’ultime limite pour qu’un assuré puisse prétendre bénéficier des garanties au titre de sa police dommages ouvrage.
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