Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
En matière d’action en responsabilité, la jurisprudence a depuis très longtemps consacré le principe de réparation intégrale du maître de l’ouvrage.

Il en résulte que le maître de l’ouvrage, qui est victime d’un dommage qui affecte des travaux réalisés, doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le désordre ne s’était pas produit (Cass, 3ème civ, 20 novembre 2013, n° 12-29.259).

C’est tout précisément le respect de ce principe qui interdit au locateur d’ouvrage de réclamer au maître de l’ouvrage le paiement de travaux supplémentaires qui ont du être réalisés pour mettre un terme au désordre, y compris s’il s’est agit de réaliser une prestation qui n’était pas contractuellement prévue au marché.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 26 septembre 2012 (Cass, 3ème civ, 26 septembre 2012 n° 11-17.602), la Cour de cassation n’a pas manqué de casser une décision d’appel, pour violation des dispositions de l’article 1149 du Code civil, qui avait fait droit à la demande en paiement de travaux supplémentaires pour assurer la mise à niveau d’une installation, dont le coût n’avait pas été prévu dans l’offre initial, au motif que :

« En statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux de mise à niveau de l’installation devaient être réalisés pour mettre fin aux désordres constatés, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Il est donc à priori constant que le coût de la réalisation d’un ouvrage non contractuellement prévu, mais nécessaire à la reprise d’un désordre, ne peut-être mis à la charge du maître de l’ouvrage.

Il n’est pas évident que le même raisonnement puisse être tenu lorsqu’il s’agit de sanctionner un maître d’œuvre pour avoir sous évalué le coût de la réalisation d’un projet immobilier.

L’arrêt qui a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2014 (Cass, 3ème civ, 14 janvier 2014, n° 12-27.924) apporte sur ce point un éclairage intéressant.

Dans cette espèce, la responsabilité d’un maître d’œuvre avait été recherchée pour n’avoir pas correctement procédé à l’évaluation du coût d’un projet immobilier et ce en considération d’une jurisprudence à priori assez établie selon laquelle le maître d’œuvre est responsable du dépassement du prix s’il s’était contractuellement engagé au respect d’un budget précis (Cass, 3ème civ, 29 mars 2011, n° 10-14.510).

L’arrêt qui avait fait droit à la demande du maître de l’ouvrage est néanmoins cassé, non pas pour n’avoir pas justifié d’un dépassement de budget suffisamment important, ce qui aurait encore pu se comprendre, mais au motif que : « Ayant relevé qu’eu égard à la sous-estimation des travaux de l’ordre de 61 %, la SCI ne pouvait les faire effectuer pour le prix annoncé par l’architecte et que la SCI ne soutenait pas pouvoir financer le surcoût des ouvrages ou proposer un meilleur projet que celui finalement réalisé, la cour d’appel, qui a pu retenir que la SCI, correctement informée, n’aurait pu que revoir son projet à la baisse ou y renoncer, a légalement justifié sa décision. »
Il est de jurisprudence constante que le prononcé d’une réception tacite, qui ne peut intervenir qu’en l’absence de réception expresse (1), implique que soit établie la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage (2).

Sur le premier principe, un arrêt rendu le 24 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 24 mars 2015, n° 14-10.723) casse un arrêt de cour d’appel, au visa de l’article 1792-6 du Code civil, qui avait considéré qu’un procès-verbal de réception ne pouvait valoir que confirmation d’une réception tacitement intervenue à la date du paiement des travaux, alors :

« qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne justifient pas l’existence d’une réception tacite des travaux la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Sur le second principe, dans un arrêt daté du 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-19.997), la Cour de cassation casse un arrêt d’appel, toujours au visa de l’article 1792-6 du Code civil, qui avait retenu l’existence d’une réception tacite en raison du paiement de la facture des travaux, alors :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

L’appréciation de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage, qui procède éminemment de l’examen des éléments de fait du dossier pour déterminer la volonté non formellement matérialisée du maître de l’ouvrage, ne procède donc pas de la seule appréciation des juges du fond, dès lors que la Cour de cassation exerce un contrôle particulièrement rigoureux sur le fondement des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

Il est donc totalement indifférent que l’ouvrage ne soit pas en l’état d’être reçu, ce qui s’avère par contre essentiel pour le prononcé d’une réception judiciaire, tel qu’a pu d’ailleurs l’illustrer de manière très intéressante un arrêt rendu le 20 mai 2014 (Cass, 3ème civ, 20 mai 2014, n° 13-18002 et 13-21.062) pour une réception tacite de lots séparés, dans le cadre duquel la Cour de cassation a pris soin de vérifier la volonté du maître de l’ouvrage de « recevoir les travaux en l’état ».

Au demeurant, cette jurisprudence avait été annoncée par de précédentes décisions, qui avaient déjà reconnu la possibilité de réceptionner tacitement un ouvrage non achevé (Cass, 3ème civ, 12 juillet 1989, n° 88-10.037 ; Cass, 3ème civ, 25 novembre 2011, n° 90-71.821).

Ainsi donc, il ne peut y avoir de réception tacite s’il subsiste le moindre doute dans l’esprit du juge sur la volonté du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.

Il lui appartient alors de se livrer à une analyse au cas par cas, selon la méthode du faisceau d’indices, ce qui peut ainsi le conduire à considérer que la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état ne peut résulter de la seule prise de possession d’un ouvrage, y compris avec le règlement des travaux (Cass, 3ème civ, 12 septembre 2012, n° 09-71.189), et nonobstant la régularisation d’une déclaration d’achèvement des travaux (Cass, 3ème civ, 10 juillet 1995, n° 93-13.027), qui ne doit pas être confondue avec un procès-verbal de réception des ouvrages.

Sur ce point, par un arrêt très intéressant rendu le 19 mai 2016 (Cass, 3ème civ, 19 mai 2016, n° 15-17129), la Cour de cassation a précisé que le remplacement d'une commun accord d'une entreprise par une autre en cours de chantier ne pouvait d'apparenter en une réception tacite de ses ouvrages. Ainsi donc, le fait qu'une entreprise succède à une autre ne suffit pas à établir l'existence d'une réception tacite par le maître de l'ouvrage, la volonté des parties de mettre un terme au contrat d'entreprise ne caractérisant pas une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage ne recevoir l'ouvrage en l'état. 

Par contre, l’abandon de chantier par le locateur d’ouvrage peut constituer une circonstance suffisante pour caractériser une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état, sous réserve encore que la situation soit suffisamment particulière et que cette volonté soit suffisamment explicite (Cass, 1ère civ, 28 octobre 1997, n° 95-21.345 ; Cass, 3ème civ, 5 décembre 2012, n° 11-25.905 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que M. X avait pris possession de l’ouvrage en juillet 2007, réglé quasi intégralement en août 2007 le montant des travaux, et que le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur s’accordait sur une réception tacite des travaux au mois d’août 2007, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » 

Sur ce, l’arrêt qui a été rendu le 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-26.896 et 14-10.053) revêt un intérêt tout particulier et ne manque pas de laisser dubitatif.

Dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la Cour de cassation sanctionne en effet une cour d’appel qui avait rejeté l’existence d’une réception tacite en raison du fait qu’il ne résultait pas suffisamment des pièces du dossier que le maître de l’ouvrage aurait eu la volonté de recevoir l’ouvrage en l’état ... et pour cause.

La Cour de cassation d’indiquer en effet que :

« En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les circonstances invoquées par les acquéreurs, qui faisaient valoir que l’immeuble avait été achevé, qu’ils en avaient pris livraison, qu’un procès-verbal d’état des lieux et de remise des clés, versé aux débats, avait été établi entre eux et la société Y, qu’une déclaration d’achèvement des travaux avait été adressée à la mairie par le promoteur et qu’aucune absence de règlement des entrepreneurs n’était invoquée, étaient de nature à caractériser l’existence d’une réception tacite, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Et voici donc que les circonstances relatées par les seuls acquéreurs en état futur d’achèvement, mais tirées du comportement du promoteur, dans lesquelles une livraison d’un bien immobilier est intervenue, peuvent être de nature à caractériser de la part du constructeur vendeur une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage en l’état, c’est à dire sans réserve.

L’analyse ne manque pas de surprendre et a de quoi inquiéter les promoteurs.

Il convient en effet de rappeler que l’article 1601-3 du Code civil confère aux constructeurs vendeurs tous les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’au prononcé de la réception des ouvrages, l’article R 261-7 du Code de la construction et de l’habitation disposant pour sa part qu’au nombre de ces pouvoirs figure celui « d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont dirigés. »

Dans deux arrêts rendus en 2010 (Cass, 3ème civ, 8 septembre 2010, n° 08-22.068 et Cass, 3ème civ, 4 novembre 2010, n° 09-70.235) la Cour de cassation n’a d’ailleurs pas manqué de rappeler que : « La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du Code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La participation de l’acquéreur à cette réception n’a aucun effet juridique. »

Il est par ailleurs tout à fait admis que la livraison puisse intervenir avant même le prononcé de la réception des ouvrages, nonobstant la régularisation d’une déclaration administrative d’achèvement des travaux.

On comprend donc mal comment il pourrait être déduit de la livraison d’un ouvrage à l’initiative du constructeur vendeur et du règlement de l’intégralité des marchés des entrepreneurs, une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état ... qui plus est au contradictoire des locateurs d’ouvrage, bien évidemment absents lors de la remise des clés à l’acquéreur.

L’analyse est au-demeurant contradictoire avec la jurisprudence selon laquelle la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage ne saurait procéder de la seule prise de possession de l’ouvrage et du règlement des marchés, sauf à devoir considérer qu’il s’agirait d’un arrêt purement d’espèce, qui s’expliquerait pas l’absence de réserve de l’acquéreur, y compris dans le délai de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil et donc du défaut d’intérêt pour le promoteur de revendiquer l’existence de réserves à l’égard des entrepreneurs.

A défaut, il faudrait alors se résoudre à considérer que le constructeur vendeur en l’état futur d’achèvement se trouve beaucoup moins protégé que le constructeur de maison individuelle, dès lors que l’article L 231-8 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un régime particulier et d’ordre public pour la réception des ouvrages, excluant toute possibilité de réception tacite, de plus fort à l’insu de son plein gré.

C’est d’ailleurs ce qu’a rappelé un arrêt daté du 6 mai 2015 (Cass, 3ème civ, 6 mai 2015, n° 13-24.947), en sanctionnant une clause assimilant dans un contrat de construction de maison individuelle la prise de possession à une réception tacite sans réserve :

« Cette clause, qui, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel, créé au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle impose au maître de l’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigible les sommes restant dues. »

Le recours à la notion de « déséquilibre significatif » renvoi très clairement aux dispositions de l’article L 132-1 du Code de la consommation, qui permettent tout précisément de déclarer nulles et non avenues les clauses abusives.

Si l’on comprend bien que dans la situation concernée par l’arrêt du 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-26.896) il ne s’agit une fois encore de protéger le consommateur, acquéreur en l’état futur d’achèvement, afin qu’il puisse bénéficier de la garantie décennale des constructeurs, ce qui implique que les ouvrages soient réceptionnés, il est assez regrettable que cette manœuvre se fasse à priori au détriment d’un principe qui a toujours été clairement exprimé par la jurisprudence, à savoir qu’une réception tacite implique une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.

Le raisonnement n’est résolument pas favorable à l’assureur responsabilité civile décennale.
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