Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
La jurisprudence a régulièrement rappelé que les charges de chauffage d’un immeuble collectif concernant les parties privatives, bien que constituant un service commun, doivent être réparties en fonction de l’intérêt qu’il présente pour chaque lot.

Dans un arrêt rendu le 16 décembre 2015, la cour d’appel de Paris a ainsi très clairement indiqué que la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété (tantièmes de propriété) n’est pas conforme au critère d’utilité posé par l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle doit être réputé non écrite (Cour d’appel de Paris, 16 décembre 2015, n° 11-13740).

Bien entendu, toutes les dépenses afférentes aux parties communes doivent être réparties, selon le même critère, entre tous les copropriétaires en fonction des droits de copropriété (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2016, n° 14-26222 : pour des consommations d’eau).

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016, relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, renforce le principe de l’individualisation des frais de chauffage pour les parties privatives des immeubles collectifs. 

L’article R 241-7 du Code de l’énergie s’en est trouvé modifié, l’obligation d’individualisation étant désormais étendue à tous les immeubles collectifs, même non occupés, sauf lorsque la mesure est rendue matériellement impossible, ou lorsqu’il en résulterait un coût excessif du fait notamment de la nécessité de modifier l’intégralité de l’installation de chauffage.

Les travaux nécessaires à la mise en place des installations nécessaires à la mesure de la chaleur consommée par les différents lots occupés à titre privatifs doivent être votés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 (travaux d’individualisation des frais de chauffage).

Si le coût des travaux est à la charge des copropriétaires, qui ne peuvent pas le récupérer sur leurs éventuels locataires, le Syndicat des copropriétaires demeure responsable des installations permettant l’individualisation des frais de chauffage.
Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au Syndicat des copropriétaires de justifier de la régularisation de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2015, n° 14-24630).

La jurisprudence a ainsi très régulièrement rappelé qu’il incombe au Syndicat des copropriétaires de justifier du respect des prescriptions de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

A défaut, le délai de forclusion de 2 mois qui est ouvert aux copropriétaires pour engager l’action en nullité ne court pas (Cass, 3ème civ, 6 octobre 2009, n° 08-18448) :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si le Syndicat des copropriétaires rapportait la preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

A cet égard, il doit être rappelé que le décret n° 8015-1325 du 21 octobre 2015 a eu pour objet d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des nouveaux moyens de communication, qui permettent des notifications dématérialisées.

C’est ainsi que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 s’est trouvé modifié, pour préciser que les procès-verbaux d’assemblée générale peuvent être notifiés non plus seulement obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception, mais également par voie électronique, tout en consacrant la suppression de la télécopie comme mode régulier de notification.

Le syndic doit donc disposer de l’état actualisé des adresses électroniques des copropriétaires, à qui il appartient de confirmer leur accord pour ce type de notification, soit le jour de l’assemblée générale, soit ultérieurement par un courrier recommandé ou un courrier recommandé électronique adressé au syndic de la copropriété.

Bien entendu, le syndic reste libre de choisir le mode de notification.

Encore, la notification du procès-verbal doit obligatoirement reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, conformément aux prescriptions de l’article 18 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

A défaut, la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être considérée comme étant irrégulière, de sorte que le délai de recours en contestation de 2 mois ne court pas (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2015, n° 13-23552).
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Un copropriétaire peut donc agir individuellement pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-29848 : concernant l’interdiction faite au syndicat des copropriétaires d’entreposer des bicyclettes dans la cour commune d’un immeuble).

Il est en effet constant que chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, dans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel (Cass, 3ème civ, 14 février 2016, n° 14-25538) :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la SCI Rue Neuve reconnaissait que Monsieur X avait informé l’administrateur provisoire que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, que l’intérêt à agir n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien fondé de la demande et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Un copropriétaire peut donc poursuivre individuellement la démolition d’un ouvrage qui aurait été édifié par un autre copropriétaire en contrariété avec le règlement de copropriété, alors même qu’une assemblée générale aurait rejeté par une délibération la proposition d’engager une action judiciaire à même fin, sans qu’il puisse être considéré que le tribunal se soit substitué à l’assemblée générale (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-12968).

L’absence de nécessité d’avoir à justifier d’un préjudice personnel constitue un principe qui doit être néanmoins tempéré par deux arrêts qui ont été rendus le 25 février 2016 (Cass, 3ème civ, 25 février 2016, n° 15-11469 et 15-11473), dont il résulte que pour agir en tierce opposition à un jugement validant une délibération d’assemblée générale concernant des travaux à entreprendre dans les parties communes dont la réalisation impliquerait un empiètement sur des parties privatives, un copropriétaire doit justifier que la décision attaquée emporterait des conséquences directes sur la jouissance de ses parties privatives :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l’action exercée n’avait pas des conséquences directes sur la contenance et la jouissance des lots situés au quatrième étage de l’immeuble et n’appartenant qu’aux consorts X et Y, de sorte qu’ils n’avaient pu être valablement représentés par le syndic, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Cette exception posée au principe de dispense d’avoir à justifier d’un préjudice personnel tient tout simplement au strict respect des dispositions de l’article 583 du Code de procédure civile, dont il résulte qu’est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt à la condition qu’elle n’ait pas été partie ou représentée au jugement attaqué, ce qui est précisément le cas lorsque l’existence d’un préjudice personnel établi implique que le syndic se retrouve en situation de conflit d’intérêt, puisqu’agissant alors au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires (Cass, 3ème civ, 7 juillet 2015, n° 14-16566). Dans ce cas tout à fait spécifique, il apparait légitime que la preuve de l’existence d’un préjudice personnel puisse conditionner la recevabilité de la tierce opposition, compte tenu des conditions imposées par l’article 583 du Code de procédure civile.

Bien entendu, l’action individuelle du copropriétaire doit être engagée dans le respect des délais de prescription. S’agissant de la mise en œuvre d’un recours indemnitaire du fait de désordres constructifs, l’action doit être engagée dans le délai de dix ans à compter de la réception des ouvrages.

A cet égard, il est constant que l’interruption du délai de prescription faite par un Syndicat des copropriétaires profite au copropriétaire pour la réparation de ses préjudices personnels, dès lors que ce sont des désordres identiques qui affectent de manière indivisible les parties communes et les parties privatives (Cass, 3ème civ, 31 mars 2004, n° 02-19114).
L’assureur dommages ouvrage est subrogé dans les droits de son assuré qu’il a indemnisé et est donc  en principe recevable à exercer son recours subrogatoire à l’encontre du tiers responsable sur le fondement des articles L 121-12 du Code des assurances et 1251-3° du Code civil.

L’article L 121-12 du Code des assurances concerne la subrogation légale spéciale de l’assureur qui s’opère de plein droit et implique que l’indemnité soit réglée à l’assuré en exécution des obligations découlant du contrat d’assurance.

Dès lors que le paiement est intervenu en exécution d’une garantie souscrite par l’assuré, il s’agit d’une indemnité d’assurance, qui justifie que le recours subrogatoire soit exercé par l’assureur dommages ouvrage sur le fondement des dispositions de l’article L 121-12 du Code des assurances.

La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle très strict, afin de vérifier la recevabilité du recours subrogatoire sur le fondement légal.

Les dispositions de l’article L 121-12 du Code des assurances n’étant pas d’ordre public, l’assureur, qui n’a aucune obligation à ce sujet, à toujours la possibilité de recourir contre le tiers responsable sur le fondement des dispositions de l’article 1251-3° du Code civil, concernant la subrogation légale de droit commun et qui s’opère de plein droit au profit de celui qui, étant tenu avec d’autres ou pour d’autres au paiement de la datte, avait intérêt de l’acquitter.

Tel est donc le cas de l’assureur dommages ouvrage qui règle une indemnité au titre de la police souscrite par l’assuré et qui, par son paiement, libère à l’égard d’un créancier commun (le maître de l’ouvrage) ceux sur qui devra peser la charge définitive de la dette, à savoir les entreprises responsables des désordres indemnisés (Cass, 3ème civ, 24 mars 2009, n° 07-20.799).

Ainsi donc, s’il est justifié que l’indemnisation est intervenue en dehors de toute obligation contractuelle, notamment s’il venait à être ultérieurement justifié que le désordre n’avait pas vocation à être pris en charge au titre de la garantie RC décennale, l’assureur dommages ouvrage se trouve privé de la possibilité de recourir en garantie contre le tiers responsable sur le fondement de la subrogation légale.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 16 septembre 2015 (Cass, 3ème civ, 16 septembre 2015, n° 14-20.276), la Cour de cassation retient : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause excluant les bris de glace occasionnés par un vice de construction ne démontrait pas que l’assureur n’était pas tenu par le contrat d’assurance de sorte qu’il ne pouvait invoquer la subrogation légale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

L’analyse est en tous points conforme à ce qui avait déjà été jugé dans un arrêt du 19 septembre 2007 (Cass, 1ère civ, 19 septembre 2007, n° 06-14616) :

« Vu l'article L. 121-12 du code des assurances ;

« Attendu que pour déclarer recevable la demande de la société Axa Corporate, assureur de la société Setom, l'arrêt retient que dès lors qu'elle démontre l'indemnisation de son assuré la société Axa Corporate est subrogée dans les droits de celui-ci, de sorte que le moyen tiré d'une exclusion de garantie non appliquée est inopérant, l'action subrogatoire n'exigeant pas que les parties au contrat d'assurance aient à justifier à l'égard des tiers le bien fondé de l'application du contrat, le paiement de l'indemnité au titre d'un contrat existant suffisant à l'entraîner ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'elle relevait qu'était contestée l'application du contrat d'assurances en raison d'une exclusion que la compagnie Uni Europe, aux droits de laquelle vient la société Axa Corporate, n'aurait pas appliquée et sans rechercher, comme il lui était demandé, si les clauses d'exclusion du contrat d' assurance n'étaient pas de nature à exclure que l'indemnité ait été payée en application du contrat d'assurance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième, quatrième et cinquième moyens :
CASSE ET ANNULE, »      
    
L’assureur dommages ouvrage, qui a procédé au règlement de l’indemnité en dehors de toute obligation contractuelle, dispose toujours de la possibilité de recourir en garantie sur le fondement de la subrogation conventionnelle prévue à l’article 1250 du Code civil, ce qui implique alors de justifier d’une quittance subrogatoire et d’un règlement de l’indemnité antérieur ou à tout le moins concomitant à la régularisation de la quittance.

Dans cette situation, l’assureur dommages ouvrage n’est pas tenu de justifier qu’il était contractuellement tenu de procéder à l’indemnisation de son assuré au titre de la police souscrite.

C’est très clairement ce qui a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 juin 2013 (Cass, 3ème civ, 13 juin 2013, n° 12-20.358) :

« L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance dispose contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur, non seulement de la subrogation légale de l’article L 121-12 du Code des assurances, mais aussi du droit d’invoquer la subrogation conventionnelle dans les droits de son assuré, prévue par l’article 1250 du Code civil, résultant de la volonté expresse de ce dernier, manifestée concomitamment ou antérieurement au paiement reçu de l’assureur, sans avoir à établir que ce règlement a été fait en exécution de son obligation contractuelle de garantie. »

Si ces principes sont désormais bien acquis, il est encore permis de s’interroger sur l’assiette du recours de l’assureur dommages ouvrage à l’égard des tiers responsables et de leur assureur RC décennale, tout particulièrement lorsque le coût du sinistre indemnisé par l’assureur, dans le cadre de la procédure amiable mise en œuvre à l’initiative du maître de l’ouvrage, a été ultérieurement reconsidéré à l’issue d’une expertise technique, qu’elle soit amiable ou judiciaire.

Les tiers tenus à garantie sont-ils alors en droit d’opposer à l’assureur dommages ouvrage, lorsque celui-ci exerce son recours subrogatoire, le caractère excessif de l’indemnité qui a été versée à l’assuré en exécution de ses obligations contractuelles ?

Il ne serait pas en effet illégitime que les tiers responsables ne puissent pas être tenus au-delà du chiffrage qui aura été éventuellement validé dans le cadre d’une expertise judiciaire, postérieurement au règlement d’une indemnité supérieure par l’assureur dommages ouvrage dans le cadre de la procédure amiable prévue à l’article A 243-1 du Code des assurances, où bien encore à la suite d’une condamnation notamment pour cause de non-respect de ses obligations dans le cadre de l’instruction du sinistre.

Pourtant, dans un arrêt rendu le 9 février 2012 (Cass, 2ème civ, 9 février 2012, n° 10-26.362), la Cour de cassation a indiqué que : « L’assureur contractuellement tenu de verser l’indemnité en exécution de la police d’assurance est subrogé dans les droits et actions de l’assuré jusqu’à concurrence de cette indemnité contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la garantie de l’assureur. »
Dans un autre arrêt en date du 20 octobre 2010 (Cass, 3ème civ, 20 octobre 2010, n° 09-15.327), la Cour de cassation semble conforter la situation de l’assureur dommages ouvrage, qui se trouve admis à recourir en garantie contre les constructeurs pour la totalité de l’indemnité à laquelle il avait été condamné, alors même que le coût objectif des travaux s’était avéré ultérieurement inférieur :

« Mais attendu qu'ayant relevé que par l'arrêt irrévocable du 26 janvier 1993, la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait condamné la société GAN à payer la somme de 5.030.581 francs (766. 948,29 euros) correspondant au coût réel des travaux justement calculé par l'expert en présence des parties et retenu que ce coût correspondait à la réparation "invisible" adoptée judiciairement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire, sans porter atteinte à l'autorité de chose jugée, que le coût ainsi judiciairement fixé, s'imposait aux parties en cause et condamner les constructeurs responsables et leurs assureurs respectifs à régler le montant correspondant à l'assureur dommages-ouvrage subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage assuré. »

Mais il est vrai que, dans le cadre de cette affaire, l’estimation du coût des travaux de reprise avait été effectuée contradictoirement par un expert judiciaire et avait donné lieu à une condamnation définitive de l’assureur dommages ouvrage.

La solution pourrait ne pas s’imposer dans le cadre du recours subrogatoire exercé par l’assureur dommages ouvrage, en recouvrement de l’indemnité versée au maître de l’ouvrage sur la base du chiffrage de son propre expert amiable, mandaté à la suite de la déclaration de sinistre.

Tel que l’a indiqué Cyrille CHARBONNEAU (De l’étendue de l’assiette du recours subrogatoire dommages ouvrage en cas de sanction, Lamy droit immobilier, Actualités, n° 233, février 2015), le recours subrogatoire de l’assureur dommages ouvrage doit être limité à la dette de valeur résultant de son obligation à garantie prévue par le contrat.

Or, s’il peut se comprendre que la « dette de valeur » est clairement déterminée par le prononcé d’une condamnation définitive de l’assureur dommages ouvrage, lui ouvrant ainsi droit à l’exercice d’un recours subrogatoire à du-concurrence à l’encontre des tiers responsables, l’analyse peut-être moins justifiée lorsque le recours subrogatoire est exercé sur la base du chiffrage de l’expert dommages ouvrage, retenu par l’assureur dans le cadre de la procédure amiable, et ultérieurement reconsidéré dans le cadre d’une procédure judiciaire contradictoire.  

Il ne semble pas que la jurisprudence se soit encore prononcée sur cette question.

S’il advenait que l’assiette du recours subrogatoire de l’assureur dommages ouvrage, qu’il soit légal ou conventionnel, puisse être reconsidéré à l’initiative des tiers responsables et de leur assureur, il faudrait alors se résoudre à admettre son caractère aléatoire.

En effet, dans le cas d’un règlement amiable, par nature définitif, ou à la suite d’une condamnation au fond, il est de jurisprudence constante que l’assureur dommages ouvrage n’est pas fondé à engager une action en répétition de l’indu à l’encontre de son assuré, en remboursement de la quote-part d’indemnité qui aurait été remise en cause ultérieurement.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 16 janvier 2013 (Cass, 3ème civ, 16 janvier 2013, n° 11-26.780), la Cour de cassation a rejeté une demande de restitution au nom du principe indemnitaire de l’article L 121-1 du Code des assurances, confirmant ainsi une décision précédemment rendue le 27 mai 2010 (Cass, 3ème civ, 27 mai 2010, n° 09-15.412). 

Dans le même esprit, il doit être rappelé que, pour des raisons strictement identiques, l’assureur dommages ouvrage qui a accordé sa garantie n’est pas fondé à reconsidérer sa position en considération d’éléments nouveaux qui auraient été portés à sa connaissance (Cass, 3ème civ, 17 février 2015, n° 13-20199).

Ce principe doit être néanmoins modéré par deux exceptions.

D’une part, dans le cadre d’un règlement survenu en exécution d’une ordonnance de référé, la situation est nécessairement différente, puisque le paiement intervenant par provision, il n’a aucun caractère définitif, en application des articles 482 et suivants du Code de procédure civile.

D’autre part, la jurisprudence autorise l’assureur dommages ouvrage à recourir en restitution à l’encontre de l’assuré, lorsque l’indemnité versée n’a pas été intégralement utilisée et que les travaux de remise en état se sont avérés d’un coût inférieur (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2003, n° 01-17.608).
La jurisprudence est aujourd’hui bien établie sur le fait que l’absence de déclaration d’un chantier ne peut justifier une exclusion de garantie, mais uniquement une réduction de l’indemnité en cas de sinistre, par application de la règle proportionnelle prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances Cass, 3ème civ, 15 mai 2013, n° 12-14.757 et Cass, 3ème civ, 8 octobre 2013, n° 12-25.370), ce qui a encore été rappelé dans un arrêt rendu le 21 janvier 2016 (Cass, 3ème civ, 21 janvier 2016, n° 14-23.495) :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la MAF n’invoquait dans ses conclusions d’appel aucune exclusion de garantie fondée sur la nature des activités déclarées et que l’absence de déclaration de chantier est sanctionnée par la réduction proportionnelle de l’indemnité, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Cette décision rappelle très opportunément qu’il convient de distinguer l’absence de déclaration d’un chantier, ou d’aggravation d’un risque déclaré, et l’absence de déclaration d’une activité professionnelle exercée par l’assuré, dès lors que la sanction qui en découle est radicalement différente.

Le défaut de déclaration d’un chantier ne concerne en réalité que les assurés qui ont souscrit une police RC décennale les couvrant pour les chantiers ouverts au cours de l’année de souscription, sur la base d’une déclaration récapitulative en fin d’exercice annuel.

La mise en œuvre de la sanction prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances est aujourd’hui un principe bien acquis, la décision rendue le 21 janvier 2016 ne faisant que confirmer l’arrêt rendu en des termes tout aussi clairs le 8 octobre 2013 (Cass, 3ème civ, 8 octobre 2013, n° 12-25.370) :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un contrat de construction de maison individuelle et alors que l’absence de déclaration d’un chantier à l’assureur est sanctionnée par la réduction proportionnelle de l’indemnité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

La situation est d’ailleurs la même en cas d’omission pas l’assuré de déclaration de l’aggravation, en cours de chantier, du risque initialement déclaré, tel que la Cour de cassation l’a précisé dans un arrêt rendu le 15 mai 2013 (Cass, 3ème civ, 15 mai 2013, n° 12-14.757) :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’assuré est obligé de déclarer, en cours d’exécution des travaux, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence d’aggraver les risques et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Il est tout à fait clair en effet que l’omission de déclaration de l’aggravation du risque qui avait été déclaré lors de la souscription de la police peut-être préjudiciable à l’assureur qui, informé de la nouvelle situation, aurait pu dénoncer le contrat ou maintenir la garantie en adaptant la prime, conformément aux dispositions de l’article L 113-4 du Code des assurances.

L’article L 113-2-3° du Code des assurances définit les circonstances nouvelles que l’assuré à l’obligation de déclarer en cours de chantier, que sont les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux, en rendant de ce fait inexploitables ou caduques les réponses faites à l’assureur.

Les circonstances nouvelles qui doivent être déclarées à l’assureur, sous peine de se voir appliquer la sanction prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances, doivent donc répondre cumulativement au double critère, la jurisprudence refusant pour sa part toute extension conventionnelle de l’obligation déclarative à toute sorte de circonstances nouvelles.

La sanction prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances n’a en effet vocation qu’à sanctionner le non respect des obligations déclaratives issues de l’article L 113-2-3 du Code des assurances, ce sur quoi il ne saurait être dérogé.

Il reste toutefois posé que les conséquences de l’application d’une règle proportionnelle pourraient ne pas être très différentes d’une exclusion complète de garantie.

C’est ce qui a été précisément retenu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt rendu le 3 juillet 2014 (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3ème A, 3 juillet 2014, N.2014/330), en indiquant que le chantier n’ayant pas été déclaré, le constructeur n’a pas « cotisé pour celui-ci et le risque n’a donc pas fait l’objet de la déclaration qui était la condition d’application du contrat de sorte que l’omission de déclaration équivaut à une absence d’assurance. », ce qui revient à fait application d’une règle proportionnelle de 100 %.

Or, c’est une position tout à fait différente qui a été adoptée par le tribunal de grande instance de La Rochelle dans un jugement rendu le 5 janvier 2016 (TGI de La Rochelle, 5 janvier 2016, n° 13/00734), dans une espèce où le contrat d’assurance d’un architecte indiquait, par référence aux dispositions de l’article L 113-9 du Code des assurances, qu’en cas d’absence de déclaration d’un chantier réalisé, la réduction proportionnelle qui serait alors appliquée équivaudrait à une absence de garantie, ce qui impliquait donc également la mise en œuvre automatique d’une règle proportionnelle de 100 %.

Dans cette décision, le tribunal a retenu que : « Il est de droit constant (Cass, 2ème, 17 avril 2008) que lorsqu’une mission n’a pas été déclarée conformément aux dispositions du contrat, l’indemnité doit être réduite en proportion du taux de prime annuelle payée par rapport à celui de la prime qui aurait été due, si la mission avait été déclarée, nonobstant les stipulations contractuelles prévoyant que l’absence de déclaration de mission et donc de paiement de cotisation conduit à une réduction proportionnelle de 100 %. ».

La règle proportionnelle doit donc être calculée par référence au taux de prime annuelle et non par rapport à la simple différence entre la prime réglée et celle qui aurait du être payée si  le chantier avait été déclaré, ce qui correspond très exactement au texte de l’article L 113-9 du Code des assurances, dont il résulte que : « Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux de primes payées par rapport au taux des primes qui auraient du être dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarées. »

C’est encore ce que confirme très justement le tribunal de grande instance de La Rochelle dans son jugement, en réfutant toute possibilité d’aménagement contractuel : « Il résulte clairement de cette situation que, s’agissant d’un architecte, l’application de la règle proportionnelle doit être fondée sur le différentiel de taux et non sur le simple différentiel entre la prime payée et la prime due. »

 Cette analyse apparait effectivement conforme à la jurisprudence et aboutit au calcul suivant :

·       Montant total des chantiers déclarés dans l’année :                                1.000.000,00 euros
·       Montant du chantier non déclaré :                                                           100.000,00 euros
·       Chiffre d’affaires reconstitué :                                                                  1.100.000,00 euros
·       Taux de cotisation proportionnelle :                                                                                        5 %
·       Cotisation reconstituée (5% de 1.100.000,00) :                               55.000,00 euros
·       Montant total des primes versées :                                                                            50.000,00 euros
·       Différence entre la prime reconstituée et les primes
versées (55.000,00 - 50.000,00) :                                                                5.000,00 euros
·       5.000,00 x 100 / 50.000,00 = 10 (pourcentage appliqué de RP d’indemnité)

De sorte que l’assureur doit prendre en charge 90 % du sinistre, après application de la règle proportionnelle d’indemnité de 10 %.

Pour exclure toute possibilité d’aménagement contractuel, le tribunal s’est prévalu du caractère d’ordre public des dispositions de l’article L 113-9 du Code des assurances, comme outil de sanction du manquement aux obligations prescrites par l’article L 113-2 du Code des assurances :

« S’agissant d’un article d’ordre public, toute stipulation contractuelle contenue dans une police, visant à considérer qu’en cas de non déclaration d’un chantier par l’assuré, l’application de la règle proportionnelle équivaut de ce seul fait à une absence de garantie, doit être réputée non écrite. »

En considération de ces différents éléments, il apparait nécessaire de rappeler qu’en application d’une jurisprudence déjà très ancienne (Cass, 1ère civ, 6 décembre 1994, n° 91-20.753 ; Cass, 3ème civ, 4 juin 2009, n° 07-16.647 - 07-16.723), la réduction proportionnelle d’indemnité prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances est opposable aux tiers victimes, même en matière d’assurance de construction obligatoire :

« Mais attendu, d’abord que, sauf disposition contraire, la réduction proportionnelle d’indemnité prévue par l’article L 113-9 du Code des assurances est opposable au tiers lésé ou à ses ayants droits ; Attendu ensuite, que, répondant aux conclusions invoquées, la cour d’appel a retenu à bon droit, que ne faisaient pas obstacle à cette opposabilité les dispositions de l’article L 243-8 du Code des assurances, selon lesquelles les contrats souscrits par les personnes assujetties à l’obligation d’assurance en matière de travaux de bâtiment sont réputés comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types annexées à l’article A 243-1. »

Egalement, dès lors que l’assureur entend fait application de la règle proportionnelle prévue par l’article L 113-9 du Code des assurances, il lui appartient alors de justifier du montant de la prime qui aurait dû être normalement réglée, afin de pouvoir déterminer contradictoirement et dans le respect des dispositions de l’article 1315 du Code civil, le coefficient de minoration de l’indemnité, ce qui n’est bien évidemment pas sans poser de nombreuses difficultés dans le cadre d’une procédure (Cass, 1ère civ, 6 juin 2000, n° 97-19.241) :

« Attendu que pour statuer comme il l’a fait, l’arrêt attaqué retient que M.M n’apporte aux débats aucun élément de nature à étayer sa contestation sur les comptes opérés par l’assureur. »

« Qu’en se déterminant ainsi, alors qu’il incombait à l’assureur de justifier que l’indemnité qu’il avait versée avait été réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux qui aurait été dû, si le risque avait été complètement et exactement déclaré, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Il reste qu’en application du principe selon lequel qui peut le plus, peut le moins, et dans un légitime souci de protection de l’assuré, la jurisprudence considère que les dispositions de l’article L 113-9 du Code des assurances peuvent également trouver à s’appliquer en cas de non déclaration d’une activité professionnelle, dont la sanction habituelle est l’absence de garantie.

Le principe est en effet qu’une activité non déclarée est une activité non garantie par l’assureur (Cass, 1ère civ, 1er décembre 1998, n° 96-21.785 ; Cass, 3ème civ, 23 octobre 2013, n° 12-22.968), sachant que la nature de l’activité déclarée doit être alors appréciée non pas en considération de la forme du contrat qui a été conclu avec le maître d’ouvrage, mais de la nature des travaux réalisés et qui sont à l’origine des désordres (Cass, 3ème civ, 18 février 2016, n° 14-29.268).

Mais le principe ne vaut qu’en l’absence de tout aménagement contractuel, ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt rendu le 7 janvier 2016 (Cass, 3ème civ, 7 janvier 2016, n° 14-18.561) :

« Qu’en statuant ainsi alors que l’article 5.4.222 du contrat d’assurance ne sanctionne pas conformément à l’article L 113-9 du Code des assurances dont il vise expressément l’application, le défaut de déclaration d’activité professionnelle par une absence d’assurance mais par la réduction proportionnelle de l’indemnité d’assurance, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (en l’espèce les articles 1134 du Code civil et L 113-9 du Codes assurances. »

La solution n’est pas nouvelle, puisqu’elle ne fait que confirmer un précédent arrêt rendu le 2 décembre 2009, en des termes identiques (Cass, 3ème civ, 2 décembre 2009, 08-17.619) :

« Qu'en statuant ainsi alors que l'article 5-222 du contrat d'assurances ne sanctionne pas, conformément à l'article L.113-9 du code des assurances dont il vise expressément l'application, le défaut de déclaration d'activité professionnelle par une absence d'assurance, mais par la réduction proportionnelle de l'indemnité d'assurance, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

La sanction de l’absence de déclaration de l’activité professionnelle, qui n’a rien d’automatique, doit donc être appréciée au cas par cas et en considération des termes du contrat d’assurance, contrairement à l’absence de déclaration de réalisation d’un chantier et d’une aggravation du risque déclaré, qui requièrent systématiquement l’application de la réduction proportionnelle d’indemnité prévue à l’article L 113-9 du Code des assurances.  
Dans un arrêt rendu le 21 mai 2014 (Cass, 3ème civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891), la Cour de cassation a très clairement confirmé le principe d’une obligation renforcée à la charge des diagnostiqueurs amiante, en indiquant que :

« Mais attendu, d’une part qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs (...) la cour d’appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission. »

Cette analyse est conforme à ce qui était habituellement retenu par la jurisprudence, en ce sens que manque à ses obligations le diagnostiqueur qui se limite à effectuer un repérage sur les matériaux et produits accessibles, sans sondages sonores suffisants à lui faire suspecter la présence d’amiante (Cass, 3ème civ, 17 septembre 2009, n° 08-17.130).

La seule limite posée par la jurisprudence, en conformité d’ailleurs avec la réglementation applicable, tient au fait qu’il ne peut-être imposé au diagnostiqueur de n’avoir pas procédé à des sondages destructifs (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2011, n° 10-18.882).

De la même façon, le diagnostiqueur n’engage sa responsabilité que dans la limite de la mission qui lui a été confiée.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation a encore rappelé la rigueur du principe de responsabilité qui découle de l’erreur de diagnostique dans un arrêt du 8 juillet 2015 (Cass, 3ème civ, 8 juillet 2015, n° 13-26.686) :

« Mais attendu qu’il résulte de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné. »

Il n’en reste pas moins que le caractère indemnisable du préjudice découlant de l’erreur de diagnostique a été discuté et ne procède pas nécessairement d’une évidence absolue.

Alors qu’il était soutenu par les diagnostiqueurs qu’une éventuelle erreur de diagnostic ne peut ouvrir droit à indemnisation, notamment en raison de l’absence de preuve d’un danger sanitaire pour les occupants et de l’obligation réglementaire de procéder au retrait des matériaux amiantés, la jurisprudence a confirmé le principe d’indemnisation qui découle nécessairement de la seule présence d’amiante dans l’immeuble.

C’est ainsi que dans l’arrêt rendu le 21 mai 2014 (Cass, 3ème civ, 21 mai 2014, n° 13-14.891), la Cour de cassation a retenu que :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’est pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure, et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air, la cour d’appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante, a pu en déduire que le préjudice de Madame Y correspondait aux travaux de désamiantage. »

Cette décision est très intéressante car elle n’allait pas nécessairement de soit, dès lors que le diagnostiqueur n’est bien évidemment pas responsable de la présence de l’amiante dans l’immeuble.

Ainsi donc, en présence d’amiante non détectée à tort par le diagnostiqueur, l’acquéreur est en droit de solliciter la prise en charge du coût des travaux de désamiantage.

Seul l’acquéreur de l’immeuble ou d’un lot de copropriété est à priori en mesure de justifier d’un préjudice indemnisable, pour ne pas avoir été informé de la présence d’amiante et donc pour avoir à supporter une charge liée aux travaux de désamiantage qui n’avait pas été envisagée lors de l’acquisition.

Il s’agit d’un préjudice personnel à l’acquéreur, qu’il lui appartient d’exercer personnellement, même si les travaux doivent être réalisés, dans le cadre d’une copropriété, sous la maîtrise d’ouvrage du Syndicat des copropriétaires, au titre des parties communes.

La situation apparaît différente pour le Syndicat des copropriétaires qui ne semble pas justifier d’un préjudice propre, dès lors que la présence de l’amiante préexistait à l’intervention du diagnostiqueur défaillant.

Le préjudice indemnisable ne se rattache pas en effet à la présence d’amiante dans l’immeuble, mais aux conséquences financières qui en découlent du fait de la nécessité de prendre en charge tout ou partie des travaux de désamiantage.

A cet égard, la Cour de cassation a persisté dans sa perception élargie du préjudice indemnisable en cas d’erreur de diagnostic, dans le cadre des mesurages Carrez prévus à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Très longtemps, la jurisprudence a en effet considéré qu’en cas d’erreur de mesurage, le diagnostiqueur ne pouvait pas être tenu de garantir la restitution d’une partie du prix à laquelle est tenue le vendeur à l’égard de l’acquéreur (Cass, 3ème civ, 4 janvier 2006, n° 04-15.922 ; Cass, 3ème civ, 25 octobre 2006, n° 05-17.427 ; Cass, 3ème civ, 7 octobre 2009, n° 08-12.920 ; Cass, 3ème civ, 11 septembre 2013, n° 12-23.272).

Tout en maintenant ce principe, la Cour de cassation a très clairement reconsidéré sa position, quitte à s’inscrire dans une analyse assez paradoxale.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 28 janvier 2015 (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2015, n° 13-27.397), la Cour de cassation a une fois de plus rappelé que :

« Si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ... »

Mais ce principe étant rappelé, elle a immédiatement ajouté que :

« Le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. »

En recourant à la notion de perte de chance, la Cour de cassation parvient ainsi, sans remettre en cause le principe de refus de toute garantie au titre de la restitution du prix découlant de la moindre mesure, à justifier l’indemnisation du vendeur condamné à l’égard de l’acquéreur, par le biais d’une gymnastique intellectuelle assez acrobatique.

Il s’agit très clairement d’un revirement de jurisprudence dont on peut se féliciter sur le plan de l’équité, mais qui pour autant n’est pas sans poser quelques interrogations sur le plan de la cohérence juridique.

On peine en effet à comprendre comment il peut-être justifié de l’existence d’une perte de chance de « vendre son bien au même prix pour une surface moindre », tout en confirmant le principe selon lequel, en cas d’erreur de mesurage, si dès l’origine la surface avait été exacte, le prix aurait été diminué en conséquence, raison pour laquelle il ne saurait y avoir garantie au titre de la restitution d’une partie du prix du fait de la moindre mesure ...

Comprendra qui pourra.

Toujours est-il que la Cour de cassation est ainsi revenue, par son arrêt en date du 28 janvier 2015, sur sa jurisprudence qui, pas soucis de cohérence du raisonnement, impliquait le rejet des demandes d’indemnisation fondées sur la notion de perte de chance, plutôt que sur la garantie de la restitution d’une partie du prix (Cass, 3ème civ, 11 septembre 2013, n° 12-23.272).

Si la position qui est désormais adoptée par la Cour de cassation met enfin un terme à une certaine forme d’impunité du diagnostiqueur défaillant, tout en replaçant le vendeur dans une situation d’équité, il n’en demeure pas moins que c’est manifestement au prix d’une incohérence dont on ne saurait se satisfaire.

Bien entendu, cette analyse a vocation à s’étendre aux diagnostics amiante, alors qu’initialement la Cour de cassation avait considéré qu’en présence du recours de l’acquéreur à l’égard du vendeur, du fait de la présence d’amiante dans l’immeuble, seul celui-ci devait en répondre sur le fondement de la garantie des vices cachés en l’absence de lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et la présence d’amiante.

Il reste en dernier lieu que, depuis déjà fort longtemps, la Cour de cassation a très clairement posé le principe selon lequel l’indemnisation du préjudice découlant de la perte de chance ne peut-être que partielle (Cass, 1ère civ, 9 avril 2002, n° 00-13.314).

Dans un arrêt rendu le 11 septembre 2014 (Cass, 1ère civ, 11 septembre 2014, n° 13-10.414), la Cour de cassation rappelait encore que : « La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. »

D’ailleurs, dans un arrêt rendu le 20 mars 2013 (Cass, 3ème civ, 20 mars 2013, n° 12-14.711), la Cour de cassation n’avait pas manqué de préciser que le préjudice indemnisable de l’acquéreur devait être limité à la perte de chance d’avoir évité de prendre en charge tout ou partie des frais de désamiantage.

Mais voilà que la Cour de cassation semble avoir voulu reconsidérer la valeur de ce principe dans l’arrêt rendu le 8 juillet 2015, qui plus est en chambre mixte, avec une force et une portée qui méritent très certainement une attention toute particulière (Cass, Chambre mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686) :

« Ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable des infestations parasitaires de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie. »

Au soutien de son pourvoi en cassation, la société MMA avait notamment soutenu que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne pouvaient s’analyser qu’en une perte de chance, dès lors que la décision qu’aurait prise le créancier de l’obligation d’information et les avances qu’il aurait pu obtenir, s’il avait été mieux informé, n’étaient pas établi de manière certaine.

De la sorte, il était anormal que l’assureur soit condamné à payer l’intégralité des travauxde remise en état des dommages occasionnés par l’attaque des termites, alors qu’il n’était pas établi, qu’ayant été parfaitement informés de leur présence et du coût des travaux réparatoires, ils auraient pu obtenir du vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux réparatoires.

Très clairement, la Cour de cassation, avec une portée dénuée de toute équivoque, entend porter un coût certain au principe selon lequel, en matière de perte de chance, l’indemnisation du préjudice ne peut-être que partielle.

Depuis lors, la Cour de cassation a rendu deux autres arrêts qui viennent confirmer cette évolution jurisprudentielle importante.

Dans un arrêt rendu le 29 septembre 2015 (Cass, 3ème civ, 29 septembre 2015, n° 12-26712 – 12-27887), il est ainsi expressément retenu que :

« Attendu que pour débouter les époux A de leurs demandes en paiement dirigées contre la société COVEA RISKS ASSURANCES, l’arrêt retient que l’expert en diagnostic a commis une faute qui a causé un préjudice aux acquéreurs qui ont perdu la chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l’acquisition ou de négocier un prix moindre ou d’exiger des travaux préalables à la vente, mais que ce préjudice ne se confond pas avec celui résultant des travaux, ni avec celui résultant de la gêne causée ni avec le préjudice moral, et que les époux A n’ont pas fait de demande d’indemnisation à ce titre. »

« Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a refusé d’évaluer le préjudice dont elle avait constaté l’existence en son principe, a violé le texte susvisé. »

En tout dernier lieu, dans un arrêt rendu le 15 octobre 2015 (Cass, 3ème civ, 15 octobre 2015, n° 14-18077), la Cour de cassation réitère sa position, qui doit donc être désormais considérée comme ayant valeur de principe :

« Attendu que, pour condamner la société CDIG à payer à M. et Mme X la somme de 538,20 euros à titre de dommages intérêts et rejeter leurs demandes complémentaires, l’arrêt retient que le manquement de la société SDIG a eu pour conséquence une perte de chance de ne pas acquérir qui constitue le seul préjudice direct subi par M. et Mme X, outre les frais de diagnostic complémentaire. »

« Qu’en statuant ainsi, alors que le coût des réparations nécessités par la présence de termites non signalés par la société CDIG dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constituait un préjudice certain, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

En considération de ces différents éléments, il peut donc être désormais considéré qu’il ne saurait être opposé aux acquéreurs de lots, dans le cadre d’une action en responsabilité à l’encontre du diagnostiqueur défaillant, que leur préjudice ne serait pas certain et qu’en tout état de cause il devrait être limité à la perte de chance d’éviter de prendre en charge les frais de désamiantage, ou bien encore d’obtenir une remise de prix correspondante lors de l’acquisition du bien.

La seule présence d’amiante non détectée à tort caractérise pour l’acquéreur la certitude de son préjudice (1), correspondant aux travaux de désamiantage (2), dont l’indemnisation doit être intégrale (3), puisque ne pouvant être limitée par la notion de perte de chance.

A cet égard, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 juillet 2015, ne manque pas de rappeler que le préjudice indemnisable ne se limite pas seulement au préjudice matériel, mais également au préjudice immatériel, ce qui s’entend nécessairement du trouble découlant de la privation de jouissance du bien le temps nécessaire à la réalisation des travaux de désamiantage.

La question qui se pose aujourd’hui est donc celle de savoir si la position adoptée désormais par la Cour de cassation, dans le cadre de la mise en cause des diagnostiqueurs défaillants, a vocation à être généralisée aux différentes actions en responsabilité professionnelle, ce qui consacrerait alors la mise à mort de la notion de perte de chance.

Rien n’est moins certain compte tenu de la spécificité de la profession de diagnostiqueur, dont la mission est tout précisément d’informer le client sur l’existence ou non d’une infestation parasitaire ou de la présence d’amiante, ce qui implique une obligation nécessairement renforcée, tant sur le principe de la responsabilité en elle-même, que sur celui de l’indemnisation des préjudices qui en découlent.

Il est d’ailleurs permis de se demander si, en toute logique, la Cour de cassation ne devrait pas adopter une position identique à l’égard du métreur intervenant en loi Carrez, pour considérer que le fait, pour le vendeur, de n’avoir pas été en mesure « de vendre son bien au même prix pour une surface moindre » ne constitue pas seulement une perte de chance, tel que retenu dans l’arrêt rendu le 28 janvier 2015 (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2015, n° 13-27.397), mais un préjudice certain, qui doit dès lors recevoir une indemnisable intégrale.
En matière d’action en responsabilité, la jurisprudence a depuis très longtemps consacré le principe de réparation intégrale du maître de l’ouvrage.

Il en résulte que le maître de l’ouvrage, qui est victime d’un dommage qui affecte des travaux réalisés, doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le désordre ne s’était pas produit (Cass, 3ème civ, 20 novembre 2013, n° 12-29.259).

C’est tout précisément le respect de ce principe qui interdit au locateur d’ouvrage de réclamer au maître de l’ouvrage le paiement de travaux supplémentaires qui ont du être réalisés pour mettre un terme au désordre, y compris s’il s’est agit de réaliser une prestation qui n’était pas contractuellement prévue au marché.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 26 septembre 2012 (Cass, 3ème civ, 26 septembre 2012 n° 11-17.602), la Cour de cassation n’a pas manqué de casser une décision d’appel, pour violation des dispositions de l’article 1149 du Code civil, qui avait fait droit à la demande en paiement de travaux supplémentaires pour assurer la mise à niveau d’une installation, dont le coût n’avait pas été prévu dans l’offre initial, au motif que :

« En statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que les travaux de mise à niveau de l’installation devaient être réalisés pour mettre fin aux désordres constatés, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Il est donc à priori constant que le coût de la réalisation d’un ouvrage non contractuellement prévu, mais nécessaire à la reprise d’un désordre, ne peut-être mis à la charge du maître de l’ouvrage.

Il n’est pas évident que le même raisonnement puisse être tenu lorsqu’il s’agit de sanctionner un maître d’œuvre pour avoir sous évalué le coût de la réalisation d’un projet immobilier.

L’arrêt qui a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2014 (Cass, 3ème civ, 14 janvier 2014, n° 12-27.924) apporte sur ce point un éclairage intéressant.

Dans cette espèce, la responsabilité d’un maître d’œuvre avait été recherchée pour n’avoir pas correctement procédé à l’évaluation du coût d’un projet immobilier et ce en considération d’une jurisprudence à priori assez établie selon laquelle le maître d’œuvre est responsable du dépassement du prix s’il s’était contractuellement engagé au respect d’un budget précis (Cass, 3ème civ, 29 mars 2011, n° 10-14.510).

L’arrêt qui avait fait droit à la demande du maître de l’ouvrage est néanmoins cassé, non pas pour n’avoir pas justifié d’un dépassement de budget suffisamment important, ce qui aurait encore pu se comprendre, mais au motif que : « Ayant relevé qu’eu égard à la sous-estimation des travaux de l’ordre de 61 %, la SCI ne pouvait les faire effectuer pour le prix annoncé par l’architecte et que la SCI ne soutenait pas pouvoir financer le surcoût des ouvrages ou proposer un meilleur projet que celui finalement réalisé, la cour d’appel, qui a pu retenir que la SCI, correctement informée, n’aurait pu que revoir son projet à la baisse ou y renoncer, a légalement justifié sa décision. »
Il est de jurisprudence constante que le prononcé d’une réception tacite, qui ne peut intervenir qu’en l’absence de réception expresse (1), implique que soit établie la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage (2).

Sur le premier principe, un arrêt rendu le 24 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 24 mars 2015, n° 14-10.723) casse un arrêt de cour d’appel, au visa de l’article 1792-6 du Code civil, qui avait considéré qu’un procès-verbal de réception ne pouvait valoir que confirmation d’une réception tacitement intervenue à la date du paiement des travaux, alors :

« qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne justifient pas l’existence d’une réception tacite des travaux la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Sur le second principe, dans un arrêt daté du 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-19.997), la Cour de cassation casse un arrêt d’appel, toujours au visa de l’article 1792-6 du Code civil, qui avait retenu l’existence d’une réception tacite en raison du paiement de la facture des travaux, alors :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

L’appréciation de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage, qui procède éminemment de l’examen des éléments de fait du dossier pour déterminer la volonté non formellement matérialisée du maître de l’ouvrage, ne procède donc pas de la seule appréciation des juges du fond, dès lors que la Cour de cassation exerce un contrôle particulièrement rigoureux sur le fondement des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

Il est donc totalement indifférent que l’ouvrage ne soit pas en l’état d’être reçu, ce qui s’avère par contre essentiel pour le prononcé d’une réception judiciaire, tel qu’a pu d’ailleurs l’illustrer de manière très intéressante un arrêt rendu le 20 mai 2014 (Cass, 3ème civ, 20 mai 2014, n° 13-18002 et 13-21.062) pour une réception tacite de lots séparés, dans le cadre duquel la Cour de cassation a pris soin de vérifier la volonté du maître de l’ouvrage de « recevoir les travaux en l’état ».

Au demeurant, cette jurisprudence avait été annoncée par de précédentes décisions, qui avaient déjà reconnu la possibilité de réceptionner tacitement un ouvrage non achevé (Cass, 3ème civ, 12 juillet 1989, n° 88-10.037 ; Cass, 3ème civ, 25 novembre 2011, n° 90-71.821).

Ainsi donc, il ne peut y avoir de réception tacite s’il subsiste le moindre doute dans l’esprit du juge sur la volonté du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.

Il lui appartient alors de se livrer à une analyse au cas par cas, selon la méthode du faisceau d’indices, ce qui peut ainsi le conduire à considérer que la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état ne peut résulter de la seule prise de possession d’un ouvrage, y compris avec le règlement des travaux (Cass, 3ème civ, 12 septembre 2012, n° 09-71.189), et nonobstant la régularisation d’une déclaration d’achèvement des travaux (Cass, 3ème civ, 10 juillet 1995, n° 93-13.027), qui ne doit pas être confondue avec un procès-verbal de réception des ouvrages.

Sur ce point, par un arrêt très intéressant rendu le 19 mai 2016 (Cass, 3ème civ, 19 mai 2016, n° 15-17129), la Cour de cassation a précisé que le remplacement d'une commun accord d'une entreprise par une autre en cours de chantier ne pouvait d'apparenter en une réception tacite de ses ouvrages. Ainsi donc, le fait qu'une entreprise succède à une autre ne suffit pas à établir l'existence d'une réception tacite par le maître de l'ouvrage, la volonté des parties de mettre un terme au contrat d'entreprise ne caractérisant pas une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage ne recevoir l'ouvrage en l'état. 

Par contre, l’abandon de chantier par le locateur d’ouvrage peut constituer une circonstance suffisante pour caractériser une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état, sous réserve encore que la situation soit suffisamment particulière et que cette volonté soit suffisamment explicite (Cass, 1ère civ, 28 octobre 1997, n° 95-21.345 ; Cass, 3ème civ, 5 décembre 2012, n° 11-25.905 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que M. X avait pris possession de l’ouvrage en juillet 2007, réglé quasi intégralement en août 2007 le montant des travaux, et que le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur s’accordait sur une réception tacite des travaux au mois d’août 2007, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » 

Sur ce, l’arrêt qui a été rendu le 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-26.896 et 14-10.053) revêt un intérêt tout particulier et ne manque pas de laisser dubitatif.

Dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la Cour de cassation sanctionne en effet une cour d’appel qui avait rejeté l’existence d’une réception tacite en raison du fait qu’il ne résultait pas suffisamment des pièces du dossier que le maître de l’ouvrage aurait eu la volonté de recevoir l’ouvrage en l’état ... et pour cause.

La Cour de cassation d’indiquer en effet que :

« En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les circonstances invoquées par les acquéreurs, qui faisaient valoir que l’immeuble avait été achevé, qu’ils en avaient pris livraison, qu’un procès-verbal d’état des lieux et de remise des clés, versé aux débats, avait été établi entre eux et la société Y, qu’une déclaration d’achèvement des travaux avait été adressée à la mairie par le promoteur et qu’aucune absence de règlement des entrepreneurs n’était invoquée, étaient de nature à caractériser l’existence d’une réception tacite, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Et voici donc que les circonstances relatées par les seuls acquéreurs en état futur d’achèvement, mais tirées du comportement du promoteur, dans lesquelles une livraison d’un bien immobilier est intervenue, peuvent être de nature à caractériser de la part du constructeur vendeur une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage en l’état, c’est à dire sans réserve.

L’analyse ne manque pas de surprendre et a de quoi inquiéter les promoteurs.

Il convient en effet de rappeler que l’article 1601-3 du Code civil confère aux constructeurs vendeurs tous les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’au prononcé de la réception des ouvrages, l’article R 261-7 du Code de la construction et de l’habitation disposant pour sa part qu’au nombre de ces pouvoirs figure celui « d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont dirigés. »

Dans deux arrêts rendus en 2010 (Cass, 3ème civ, 8 septembre 2010, n° 08-22.068 et Cass, 3ème civ, 4 novembre 2010, n° 09-70.235) la Cour de cassation n’a d’ailleurs pas manqué de rappeler que : « La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du Code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La participation de l’acquéreur à cette réception n’a aucun effet juridique. »

Il est par ailleurs tout à fait admis que la livraison puisse intervenir avant même le prononcé de la réception des ouvrages, nonobstant la régularisation d’une déclaration administrative d’achèvement des travaux.

On comprend donc mal comment il pourrait être déduit de la livraison d’un ouvrage à l’initiative du constructeur vendeur et du règlement de l’intégralité des marchés des entrepreneurs, une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état ... qui plus est au contradictoire des locateurs d’ouvrage, bien évidemment absents lors de la remise des clés à l’acquéreur.

L’analyse est au-demeurant contradictoire avec la jurisprudence selon laquelle la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage ne saurait procéder de la seule prise de possession de l’ouvrage et du règlement des marchés, sauf à devoir considérer qu’il s’agirait d’un arrêt purement d’espèce, qui s’expliquerait pas l’absence de réserve de l’acquéreur, y compris dans le délai de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil et donc du défaut d’intérêt pour le promoteur de revendiquer l’existence de réserves à l’égard des entrepreneurs.

A défaut, il faudrait alors se résoudre à considérer que le constructeur vendeur en l’état futur d’achèvement se trouve beaucoup moins protégé que le constructeur de maison individuelle, dès lors que l’article L 231-8 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un régime particulier et d’ordre public pour la réception des ouvrages, excluant toute possibilité de réception tacite, de plus fort à l’insu de son plein gré.

C’est d’ailleurs ce qu’a rappelé un arrêt daté du 6 mai 2015 (Cass, 3ème civ, 6 mai 2015, n° 13-24.947), en sanctionnant une clause assimilant dans un contrat de construction de maison individuelle la prise de possession à une réception tacite sans réserve :

« Cette clause, qui, insérée dans un contrat conclu entre un professionnel et un non professionnel, créé au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties puisqu’elle impose au maître de l’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi, ayant pour effet annoncé de rendre immédiatement exigible les sommes restant dues. »

Le recours à la notion de « déséquilibre significatif » renvoi très clairement aux dispositions de l’article L 132-1 du Code de la consommation, qui permettent tout précisément de déclarer nulles et non avenues les clauses abusives.

Si l’on comprend bien que dans la situation concernée par l’arrêt du 10 mars 2015 (Cass, 3ème civ, 10 mars 2015, n° 13-26.896) il ne s’agit une fois encore de protéger le consommateur, acquéreur en l’état futur d’achèvement, afin qu’il puisse bénéficier de la garantie décennale des constructeurs, ce qui implique que les ouvrages soient réceptionnés, il est assez regrettable que cette manœuvre se fasse à priori au détriment d’un principe qui a toujours été clairement exprimé par la jurisprudence, à savoir qu’une réception tacite implique une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage en l’état.

Le raisonnement n’est résolument pas favorable à l’assureur responsabilité civile décennale.
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