Antarius Avocats - Droit immobilier, droit rural, droit de l'urbanisme, droit des assurance

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Ludovic Gauvin

Ludovic Gauvin

Ludovic GAUVIN a prêté serment le 10 janvier 1996 et il est inscrit au Barreau d'Angers depuis 1997.

Doté d'une formation générale en droit privé et en droit public, il a progressivement orienté son activité professionnelle dans le domaine du droit de l'immobilier et de l'assurance au sein du cabinet CJA BEUCHER puis du cabinet LEXCAP à Angers dont il a été associé pendant 13 ans.
La nature de ses activités le conduit à intervenir sur toute la France, y compris Outre-Mer, pour des particuliers, des entreprises ou des institutionnels, publics ou privés.

En 2016, il a décidé de créer le cabinet ANTARIUS AVOCATS avec Me Laurent BEZIE.
La sanction classique de l’empiètement sur le terrain d’autrui est la démolition en application des dispositions de l’article 545 du Code civil, qui dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

L’action en démolition d’une construction empiétant sur le fonds d’autrui est imprescriptible, au même titre que le droit de propriété qui est perpétuel, sauf à rapporter la preuve, par l’auteur de l’empiètement, de l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire.

C’est ainsi que le juge ne peut pas substituer d’office une indemnité à une demande de démolition (Cass, 3ème civ, 28 juin 2000, n° 98-19.655), la Cour de cassation affirmant que : « Il est de principe que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé. » (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2003, n° 02-10.300).

C’est donc le droit de tout propriétaire d’exiger la suppression de tout empiètement sur son fonds, afin de protéger l’intégralité de sa propriété.

La victime d’un empiètement peut ainsi demander la démolition sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice, pas plus que de l’importance de l’empiètement (Cass, 3ème civ, 20 mars 2002, n° 00-16.015), l’importance de l’empiètement étant alors totalement indifférent (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-19.561 : « Viole les dispositions de l’article 545 du Code civil la cour d’appel qui pour rejeter la demande en démolition d’une partie de toiture empiétant sur la propriété voisine, relève que le débord n’est à l’origine d’aucun désordre, ni sinistre, et que la démolition des éléments de toiture est disproportionnée, en l’absence de préjudice, alors que les consorts A étaient en droit d’obtenir la démolition de la partie de toit empiétant sur leur propriété. »)

De même, la bonne foi de l’auteur de l’empiètement est tout aussi indifférente et ne saurait le dispenser de son obligation de procéder à la remise en état des lieux (Cass, 3ème civ, 28 juin 2000, n° 98-19.655).

Ceci étant, la sanction de l’empiètement doit être strictement proportionnée, ce qui implique qu’elle ne peut conduire qu’à la seule suppression de l’empiètement, ce que rappelle un arrêt du 10 novembre 2016 (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-25.113 : « Viole les dispositions des articles 544 et 545 du Code civil la cour d’appel qui ordonne la démolition totale du bâtiment qui empiète sur le fonds voisin sans rechercher, comme il lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté. »)

En sus de la démolition de la construction qui empiète sur le fonds voisin, il apparait tout à fait possible de solliciter des dommages intérêts complémentaires sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil réformé, notamment en réparation d’un éventuel préjudice de jouissance, la jurisprudence considérant à cet égard que l’existence d’un empiètement suffit à caractériser l’existence d’une faute, puisque constituant une violation du droit de propriété (Cass, 3ème civ, 16 décembre 1999, Bull.civ. III, n° 252).
Dans le cadre d’un marché à forfait, l’entrepreneur est lié par le prix contractuellement prévu par application des dispositions de l’article 1793 du Code civil, dont il résulte que : « Lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire. »

Ces dispositions ne concernent strictement que les travaux de construction d’un bâtiment, ou de démolition, ou bien encore de terrassement.

Une augmentation du prix du marché ne peut donc résulter que d’une commande de travaux supplémentaires par le maître d’ouvrage, impliquant nécessairement un accord préalable et écrit de sa part, portant tant sur le principe que sur le coût des prestations complémentaires qui lui seront alors facturées.

A cet égard, il est constant que l’entrepreneur ne peut se prévaloir de l’accord d’un tiers, sauf à rapporter la preuve de l’existence d’un mandat écrit qui lui aurait été délivré par le maître de l’ouvrage (Cass, 3ème civ, 24 mai 2006, n° 02-10.840), étant alors précisé que le mandat doit être nécessairement express (Cass, 3ème civ, 2 juin 2016, n° 15-16.673).

Bien entendu, l’accord du maître de l’ouvrage peut toujours intervenir postérieurement à la réalisation des travaux, pour autant et c’est essentiel qu’il soit dénué de toute équivoque.

A cet égard, la jurisprudence rappelle très régulièrement qu’il ne suffit pas à l’entrepreneur de prétendre que le maître de l’ouvrage avait parfaitement connaissance de la réalisation de travaux supplémentaires et auxquels il se serait abstenu de s’opposer à défaut d’accord préalable (Cass, 3ème civ, 2 mars 1994, n° 92-12.212).

Il reste néanmoins que le prix peut toujours être révisé lorsque l’importance des travaux supplémentaires qui ont été réalisés à l’initiative du maître de l’ouvrage emportent un bouleversement économique du contrat, ce qui s’entend habituellement comme étant une augmentation significative du volume des travaux ou de leur nature ayant des conséquences financières importantes, analysées comme étant une augmentation de l’ordre de 25 % du montant du marché par référence à la norme AFNOR NFP 03-001.

A cet égard, l’assiette des travaux à prendre en compte n’est pas uniquement constitué par les travaux du marché initial, mais également par les travaux supplémentaires qui ont été validés par le maître de l’ouvrage en cours de chantier (Cass, 3ème civ, 2 juillet 2002, n° 99-21.656). 

Par ailleurs, il ne saurait y avoir de bouleversement économique du contrat lorsque la réalisation des travaux supplémentaires et le coût qui en découle résulte d’une imprévision de l’entrepreneur, d’un tiers ou de circonstances extérieures.

C’est ce que la Cour de cassation a encore très clairement rappelé dans un arrêt rendu le 19 janvier 2017 (Cass, 3ème civ, 19 janvier 2017, n° 15-20.846) : « A légalement justifié sa décision la cour d’appel qui a écarté la demande de l’entrepreneur de voir écarter le caractère forfaitaire du contrat en retenant qu’il n’était pas démontré qu’il y eut, à la demande du maître de l’ouvrage, un bouleversement de l’économie du contrat. Viole les dispositions de l’article 1382 du Code civil la cour d’appel qui rejette l’appel en garantie de l’entrepreneur à l’égard du bureau d’études au titre d’une erreur dans les métrés alors que le caractère forfaitaire d’un marché ne peut exonérer de son obligation de réparer le préjudice, le tiers au contrat d’entreprise dont l’erreur commise dans son étude a conduit l’entrepreneur à établir un devis sous-évalué. »

Dans cette décision, la Cour de cassation ne manque pas de préciser que, nonobstant l’absence de bouleversement dans l’économie du contrat, l’entrepreneur bénéficie toujours de la possibilité d’un recours à l’encontre du tiers dont les manquements ont pu contribuer à son erreur dans l’évaluation des travaux à réaliser, et l’on pense alors tout naturellement au maître d’œuvre.

Il est enfin à signaler que la réforme du droit des contrats qui est entrée en vigueur pour les marchés conclus à compter du 1er octobre 2016, prévoit en son article 1195 que l’entrepreneur, qui n’a pas expressément déclaré en assumer le risque, peut solliciter judiciairement la révision du prix en cas de circonstances imprévisibles ou rendant l’exécution du contrat excessivement onéreuse, sans pour autant qu’il soit justifié d’un bouleversement de l’économie du contrat.

La porte est ainsi ouverte à un rééquilibrage plus équitable des relations contractuelles entre les parties dans le cadre des marchés à forfait.
Dans deux arrêts successivement rendus dans la même affaire ayant pour objet la construction d'une résidence de tourisme, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a pu préciser les conditions d'application de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la responsabilité encourue par le maître d'ouvrage lorsqu'il ne s'assure pas que l'entreprise générale a correctement déclaré la présence d'un sous-traitant sur le chantier ni fourni les garanties financières prévues par la loi. 

La société Les Fermes de Saint-Gervais avait fait réaliser une résidence de tourisme sous la maîtrise d'oeuvre de la société Axiome, avec le concours de la société Terre d'Ardèche construction en qualité d'entreprise générale. Cette dernière avait sous-traité l'exécution des parois à la société Clivio. 

La société Terre d'Ardèche ayant été placée en redressement judiciaire, la société Clivio lui a demandé le paiement de ses prestations avant de s'adresser au maître d'ouvrage. L'indemnisation du préjudice subi par le sous-traitant a donné lieu à deux arrêts de Cours d'appels qui ont tous deux été cassés par la Cour de cassation, un nouveau renvoi ayant été prononcé au profit de la Cour d'appel de Grenoble.

Les dispositions de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 imposent deux obligations au maître d'ouvrage : 

- mettre l'entreprise principale en demeure de régulariser la situation de tout sous-traitant dont elle aurait appris l'intervention sur le chantier sans l'avoir préalablement accepté.

- s'assurer que l'entrepreneur principal a fourni une caution ou une délégation de paiement à son sous-traitant accepté et dont les conditions de paiement ont été agréées. 

Le non respect de ces obligations par l'entreprise principale peut justifier la résiliation de son marché, tandis que le maître d'ouvrage ne peut s'exonérer de son obligation en tirant argument de la négligence du sous-traitant. 

Dans son premier arrêt, la Cour de cassation a jugé que le maître d'ouvrage informé de la présence du sous-traitant doit mettre l'entrepreneur principal en demeure d'exécuter ses obligations en application de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 même si cette information lui est parvenue après avoir payé l'entreprise générale.

Cass. 3ème civ., 15 mai 2013, n° 12-16343 et 16-561 : 

"Vu l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que pour débouter le sous-traitant de ses demandes tendant à engager la responsabilité du maître de l'ouvrage et le condamner à restituer les sommes reçues à titre de provision, l'arrêt retient que la société Les Fermes de Saint-Gervais n'avait pas été informée par le maître d'oeuvre de la présence de sous-traitants sur le chantier, qu'elle n'avait appris la présence de la société Clivio travaux spéciaux que le 14 mai 2007, après avoir effectué des règlements importants à l'entreprise générale et qu'elle avait un droit légitime de refuser l'agrément du sous-traitant ;  Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au maître de l'ouvrage, qui avait connaissance dès le 14 mai 2007 de l'intervention sur le chantier de la société Clivio travaux spéciaux, de mettre l'entrepreneur principal en demeure d'exécuter ses obligations, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

Dans son nouvel arrêt rendu sur renvoi de la Cour d'appel de Lyon, la Cour de cassation a limité l'indemnité due au sous-traitant. Même si le maître d'ouvrage doit respecter l'obligation prévue par l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, le sous-traitant ne peut avoir droit à une indemnité si le maître d'ouvrage a eu connaissance de son intervention après avoir intégralement rémunéré l'entrepreneur principal, de sorte qu'une action directe du sous-traitant aurait été nécessairement infructueuse. La Cour suprême a également jugé que l'indemnité se limite au montant des travaux sans intégrer les travaux supplémentaires éventuellement réalisés par le sous-traitant.

Cass. 3ème civ., 13 juillet 2016, n° 15-20779 : 

"Attendu que, pour accueillir la demande de la société Clivio à hauteur de la somme de 399 865, 33 euros, l'arrêt retient que la société Les Fermes de Saint-Gervais, qui n'a pas mis en demeure l'entrepreneur principal d'exécuter ses obligations alors qu'elle avait connaissance de la présence du sous-traitant sur le chantier depuis le 14 mai 2007, a commis une faute à l'égard de la société Clivio qui a perdu le bénéfice de l'action directe et des garanties qu'elle pouvait avoir pour être payée de ses travaux et que son préjudice consiste en la perte de chance d'agir contre le maître de l'ouvrage et d'obtenir le paiement de tous les travaux nécessaires au chantier ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société les Fermes de Saint-Gervais n'avait pas payé à l'entrepreneur principal avant le 14 mai 2007 l'ensemble des sommes auxquelles elle était tenue en vertu du marché signé avec lui et si elle avait accepté les travaux supplémentaires nécessaires à la réalisation de la construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision"

 L'indemnisation du sous-traitant est donc limitée : 

- lorsque l'entreprise principale a été intégralement réglée avant que le maître d'ouvrage ait pu avoir connaissance de l'intervention du sous-traitant sur le chantier.

- lorsque les sommes dont le paiement est demandé par le sous-traitant intègrent des travaux supplémentaires dont il n'est pas démontré qu'ils auraient été acceptés par le maître d'ouvrage.  

Cette dernière condition a pu être contestée au motif que le sous-traitant ne doit pas perdre la possibilité d'être indemnisé à hauteur des travaux qu'il a réalisé du seul fait que le maître d'ouvrage n'a pas accepté ces travaux (Construction et urbanisme, Revue mensuelle septembre 2016, Christophe Sicaire, n° 120, p. 28). Elle se justifie néanmoins dans la mesure où le maître d'ouvrage ne devra pas avoir à payer plus qu'il ne l'avait en signant un contrat avec l'entrepreneur principal, le maître d'ouvrage et le sous-traitant n'étant liés par aucun contrat. 
L’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité. ».
 
Le DTI dresse généralement une liste de travaux à réaliser, ce qui amène à s’interroger sur la nature des sanctions éventuellement applicables en l’absence d’exécution des travaux préconisés.

A l’instar des autres diagnostics, le DTI a pour seule finalité d’apporter une information aux acquéreurs, futurs copropriétaires, afin de les sensibiliser sur la nature des travaux qui devront être réalisés à l’avenir.

Il permet à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur la situation de son investissement, de ses qualités et de ses défauts.

Le diagnostic doit donc être obligatoirement porté à la connaissance de tout nouvel acquéreur suivant la mise en copropriété de l’immeuble.

A défaut, le vendeur peut voir sa responsabilité contractuelle engagée dans la mesure où le défaut d’information peut influencer l’acceptation de l’acquéreur et caractériser, le cas échéant, une réticence dolosive.

En revanche, l’absence de réalisation des travaux recommandés par le diagnostiqueur n’entraine le prononcé d’aucune sanction du propriétaire vendeur et elle n’engage pas sa responsabilité, dès lors que l’acquéreur en a connaissance au moment de la vente.

Les dispositions de l’article L.111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation sont abrogées au 1er janvier 2017 par l’effet de la loi du 24 mars 2014.

A compter du 1er janvier 2017, un Diagnostic Technique Global (DTG) doit être établi pour tous les immeubles relevant du régime de la copropriété, y compris en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.

Le DTG est régi par les dispositions des articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l’habitation, qui vont être prochainement complétées par un décret d’application.

Le DTG comporte :

-       Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble,
-       Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation,
-       Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
-       Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique.

Le DTI qui était jusqu’à présent établi ne satisfera donc pas à ces nouvelles dispositions pour une mise en copropriété de l’immeuble postérieure au 1er janvier 2017, faute d’avoir antérieurement réalisé la division en copropriété.
 
Pour satisfaire aux nouvelles dispositions, il convient donc de solliciter un diagnostic complémentaire de façon à renseigner toutes les prescriptions du DTG si la division en copropriété a lieu après le 1er janvier 2017.

Les incidences du DTG seront identiques à celles du DTI, dans la mesure où il résulte des dispositions qui lui sont applicables que le DTG a pour objet « d’informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et le cas échéant de [permettre] l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux. »
La garantie contre le risque d'effondrement en cours de chantier est une garantie facultative qui est souscrite par l'entrepreneur, pour son propre compte et non pour le compte du maître de l'ouvrage, qui est pour sa part garanti par la police dommages ouvrage.

Il est de jurisprudence constante que la garantie qui est accordée contre le risque d'effondrement pour la période antérieure à la réception des ouvrages constitue une assurance de chose au seul bénéfice de l'assuré qui est tenu de reprendre à ses frais les travaux défectueux (Cass, 3ème civ, 19 mai 2009, n° 08.13235, Cass, 3ème civ, 11 mai 2000, n° 98.18591/99.11924).

Le maître d'ouvrage ne dispose donc pas d'une action directe à l'encontre de l'assureur.

La situation n'est pas différente à l'égard de l'assureur multirisque habitation, qui est une assurance de chose, lorsque l'assureur se trouve confronté au recours d'un tiers, très souvent voisin de l'assuré (TGI Angers, 1ère Civ, 6 novembre 2012, RG : 12/01193).

Il en va par contre diffémment à l'égard de l'assureur de responsabilité, qui répond sur le fondement des dispositions de l'article L 124-3 du Code des assurances, dont il résulte que : "Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable."

Ce texte, qui prendre place dans le chapitre IV du titre II (Livre I du Code des assurances) ne concerne bien que les assurances de responsabilité.

Une décision, non destinée à la publication, rendue par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le 21 novembre 2012 (Cass, 3ème civ, 21 novembre 2012, 11-23.116) a pu laisser penser que la jurisprudence aurait en définitive ouvert au bénéfice du maître d'ouvrage le recours à l'action oblique prévue à l'article 1116 du Code civil (anc.) - (Me Albert CASTON : Révolution en assurances : l'action oblique admise pour faire échec à l'absence d'action directe en assurances de chose ! - 10.12.2012).


Il n'en est manifestement rien, puisqu'au soutien de son pourvoi, dirigé à l'encontre d'un arrêt qui avait fait droit à une action directe en paiement fondée sur l'action oblique, l'assureur avait cru devoir n'invoquer qu'une violation des dispositions de l'article L 124-3 du Code des assurances.

La Cour de cassation avait alors rejeter le pourvoi, au motif que : "la cour d'appel ayant retenu que la demande était fondée sur l'action oblique, le moyen qui reproche à la cour d'appel d'avoir admis l'exercice d'une action directe manque en fait en sa première branche."

Force est donc de constater que s'il avait été soutenu une violation des dispositions de l'article 1166 du Code civil (anc.), le pourvoi aurait très vraisemblablement proposéré.

Dans un jugement rendu le 10 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Nantes (TGI Nantes, 10 décembre 2013, RG : 13/02216) a ainsi confirmé deux points fondamentaux en matière de garantie contre le risque d'effondrement en cours de chantier, en indiquant que :

"La garantie effondrement s'analyse en une assurance de chose souscrite au seul bénéfice de l'entrepreneur assuré, sauf stipulations contractuelles contraires."

" Les époux D. ne sont pas davantage fondés à agir par la voie oblique à l'encontre de l'assureur de Monsieur O."


Sur le premier point, le tribunal relève que les dispositions contractuelles excluent une souscription de la garantie pour le compte du maître de l'ouvrage, le bénéficiaire étant indiqué expressément comme étant l'assuré ou ses sous-traitants.

Le maître d'ouvrage n'est donc pas fondé à exercer l'action directe ouverte au tiers lésé par les dispositions de l'article L 124-3 du Code des assurances à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne assurée.

Sur le second point, le tribunal relève que : "Les époux D. entendent exercer ainsi l'action que Monsieur O. pourrait exercer à l'encontre de la société AXA. Pour autant, il est constant que l'action oblique ne permet pas au créancier qui l'exerce d'obtenir du débiteur de son débiteur qu'il se libère entre ses mains, de sorte qu'une telle action ne peut aboutir à la condamnation de la société AXA à leur verser une indemnité."

La décision rendue est parfaitement conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle la garantie effondrement avant réception est une garantie facultative qui est souscrite par l'entrepreneur, pour son propre compte et non pour le compte du maître de l'ouvrage.

Cette position constante de la Cour de cassation a été implicitement confirmée dans un arrêt rendu le 11 juin 2013 (Cass, 3ème civ, 11 juin 2013, n° 12-16530) : "Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la disposition du contrat, qui prévoyait que la garantie pour les frais de démolition, de déblaiement, de dépose et de démontage résultant d'un effondrement s'exerçait au bénéfice du maître de l'ouvrage si l'assuré n'effectuait pas lui-même les travaux de réparation, ne pouvait pas être invoquée par les époux X ..., la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef."

En effet, si le principe est constamment rappelé par la Cour de cassation, il n'en demeure pas moins que la garantie effondrement étant une garantie facultative, elle demeure soumise au principe de la liberté des conventions (Cass, 3ème civ, 11 mai 2000, 98-18591 / 99-11924 ; Cass, 3ème civ, 10 février 2009, 07-21170/07-21184). 


Dans leur ouvrage sur l'Histoire des Hospices de Beaune (édition Guy Trédaniel - Histoire des Hospices de Beaune, Vins, Domaines et Donateurs, 2012), Marie-Thérèse BERTHIER et Jean-Thomas SWEENEY relatent l'achèvement des travaux du superbe édifice dont Nicolas Rolin et son épouse, Guigone de Salins, ont entrepris l'édification dans la cité bourguignonne.

"Etalé sur quatre à cinq ans, le programme approchait de son échéance. La date était fixée au vendredi 17 mai 1448. Le chancelier étant retenu par les affaires, son épouse était attendue pour constater les progrès des travaux. S'esquissait déjà le Bureau collégial qui ferait la force de l'établissement. Frère du patron, Jean Mairet le représentait en permanence assisté de son cousin Laurent Jacquelib, juge des Chartreux, nommé contrôleur des ouvrages. Auprès du notaire Jean Maire, agissant comme receveur, Jeannot Bar avait été commis à titre temporaire pour tenir les comptes et gérer les paiements en remplacement du maître appelé à l'échevinage. Tous ces intervenants étaient au rendez-vous."

"La visite fut organisée par Guigone de Salins entourée des maîtres des corps de métier. A l'office, les plans de l'hôpital étaient déroulés sur une table à tréteaux, minitieusement annotés près de la liasse des devis. Les signatures apposées garantirent la qualité des prestations accomplies. Des délais furent consentis pour achever les constructions et échelonner les finitions."

Rien n'a véritablement changé depuis 1448 et l'article 1792-6 du Code civil, issu de la loi Spinetta de 1978, ne fait que rappeler des principes essentiels qui existaient déjà à cette époque.

La réception des travaux est prononcée par le maître de l'ouvrage ("La visite fut organisée par Guigone de Salins") au contradictoire des entreprises ("entourée des maîtres des corps de métier"), et en présence du maître d'oeuvre ("Frère du patron, Jean Mairet le représentait en permanence assisté de son cousin Laurent Jacquelib, juge des Chartreux, nommé contrôleur des ouvrages.").

Les éventuelles réserves sont notifiées sur le procès-verbal de réception, signé de préférence par toutes les parties et en tout état de cause par le maître d'ouvrage ("A l'office, les plans de l'hôpital étaient déroulés sur une table à tréteaux, minutieusement annotés près de la liasse des devis. Les signatures apposées garantirent la qualité des prestations accomplies.")

Bien entendu, les réserves doivent être levées, dans le cadre de ce que nous appelons désormais la garantie de parfait achèvement ("Des délais furent consentis pour achever les constructions et échelonner les finitions.")

Depuis lors, rien n'a changé, ni n'a été oublié en fait.

Rien ... sauf parfois quelques bonnes manières et la façon de manifester son respect au regard du travail accompli.

"Pour honorer tous ces bâtisseurs du plus titré au plus modeste, se tint le premier déjeuner de l'hôpital aux bons soins de Pierre du Versy, maître d'hôtel de Madame la Chancelière."

Et c'est sans doute bien dommage. 
mercredi, 16 novembre 2016 12:20

Colloque du droit de la construction

Ludovic GAUVIN est intervenu le vendredi 4 novembre 2016 lors du Colloque du droit de la construction organisé par l’Ordre des avocats du Barreau d’Angers au Centre des Congrès d’Angers sur le thème : « Le bonheur est dans le prix », aux côtés de ses confrères Aurélie BLIN et Nicolas BEDON.
La jurisprudence a régulièrement rappelé que les charges de chauffage d’un immeuble collectif concernant les parties privatives, bien que constituant un service commun, doivent être réparties en fonction de l’intérêt qu’il présente pour chaque lot.

Dans un arrêt rendu le 16 décembre 2015, la cour d’appel de Paris a ainsi très clairement indiqué que la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété (tantièmes de propriété) n’est pas conforme au critère d’utilité posé par l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle doit être réputé non écrite (Cour d’appel de Paris, 16 décembre 2015, n° 11-13740).

Bien entendu, toutes les dépenses afférentes aux parties communes doivent être réparties, selon le même critère, entre tous les copropriétaires en fonction des droits de copropriété (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2016, n° 14-26222 : pour des consommations d’eau).

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016, relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, renforce le principe de l’individualisation des frais de chauffage pour les parties privatives des immeubles collectifs. 

L’article R 241-7 du Code de l’énergie s’en est trouvé modifié, l’obligation d’individualisation étant désormais étendue à tous les immeubles collectifs, même non occupés, sauf lorsque la mesure est rendue matériellement impossible, ou lorsqu’il en résulterait un coût excessif du fait notamment de la nécessité de modifier l’intégralité de l’installation de chauffage.

Les travaux nécessaires à la mise en place des installations nécessaires à la mesure de la chaleur consommée par les différents lots occupés à titre privatifs doivent être votés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 (travaux d’individualisation des frais de chauffage).

Si le coût des travaux est à la charge des copropriétaires, qui ne peuvent pas le récupérer sur leurs éventuels locataires, le Syndicat des copropriétaires demeure responsable des installations permettant l’individualisation des frais de chauffage.
Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au Syndicat des copropriétaires de justifier de la régularisation de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2015, n° 14-24630).

La jurisprudence a ainsi très régulièrement rappelé qu’il incombe au Syndicat des copropriétaires de justifier du respect des prescriptions de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

A défaut, le délai de forclusion de 2 mois qui est ouvert aux copropriétaires pour engager l’action en nullité ne court pas (Cass, 3ème civ, 6 octobre 2009, n° 08-18448) :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si le Syndicat des copropriétaires rapportait la preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

A cet égard, il doit être rappelé que le décret n° 8015-1325 du 21 octobre 2015 a eu pour objet d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des nouveaux moyens de communication, qui permettent des notifications dématérialisées.

C’est ainsi que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 s’est trouvé modifié, pour préciser que les procès-verbaux d’assemblée générale peuvent être notifiés non plus seulement obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception, mais également par voie électronique, tout en consacrant la suppression de la télécopie comme mode régulier de notification.

Le syndic doit donc disposer de l’état actualisé des adresses électroniques des copropriétaires, à qui il appartient de confirmer leur accord pour ce type de notification, soit le jour de l’assemblée générale, soit ultérieurement par un courrier recommandé ou un courrier recommandé électronique adressé au syndic de la copropriété.

Bien entendu, le syndic reste libre de choisir le mode de notification.

Encore, la notification du procès-verbal doit obligatoirement reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, conformément aux prescriptions de l’article 18 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

A défaut, la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être considérée comme étant irrégulière, de sorte que le délai de recours en contestation de 2 mois ne court pas (Cass, 3ème civ, 28 janvier 2015, n° 13-23552).
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Un copropriétaire peut donc agir individuellement pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-29848 : concernant l’interdiction faite au syndicat des copropriétaires d’entreposer des bicyclettes dans la cour commune d’un immeuble).

Il est en effet constant que chaque copropriétaire, pris individuellement, est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, dans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel (Cass, 3ème civ, 14 février 2016, n° 14-25538) :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la SCI Rue Neuve reconnaissait que Monsieur X avait informé l’administrateur provisoire que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, que l’intérêt à agir n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien fondé de la demande et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Un copropriétaire peut donc poursuivre individuellement la démolition d’un ouvrage qui aurait été édifié par un autre copropriétaire en contrariété avec le règlement de copropriété, alors même qu’une assemblée générale aurait rejeté par une délibération la proposition d’engager une action judiciaire à même fin, sans qu’il puisse être considéré que le tribunal se soit substitué à l’assemblée générale (Cass, 3ème civ, 11 février 2016, n° 14-12968).

L’absence de nécessité d’avoir à justifier d’un préjudice personnel constitue un principe qui doit être néanmoins tempéré par deux arrêts qui ont été rendus le 25 février 2016 (Cass, 3ème civ, 25 février 2016, n° 15-11469 et 15-11473), dont il résulte que pour agir en tierce opposition à un jugement validant une délibération d’assemblée générale concernant des travaux à entreprendre dans les parties communes dont la réalisation impliquerait un empiètement sur des parties privatives, un copropriétaire doit justifier que la décision attaquée emporterait des conséquences directes sur la jouissance de ses parties privatives :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l’action exercée n’avait pas des conséquences directes sur la contenance et la jouissance des lots situés au quatrième étage de l’immeuble et n’appartenant qu’aux consorts X et Y, de sorte qu’ils n’avaient pu être valablement représentés par le syndic, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Cette exception posée au principe de dispense d’avoir à justifier d’un préjudice personnel tient tout simplement au strict respect des dispositions de l’article 583 du Code de procédure civile, dont il résulte qu’est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt à la condition qu’elle n’ait pas été partie ou représentée au jugement attaqué, ce qui est précisément le cas lorsque l’existence d’un préjudice personnel établi implique que le syndic se retrouve en situation de conflit d’intérêt, puisqu’agissant alors au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires (Cass, 3ème civ, 7 juillet 2015, n° 14-16566). Dans ce cas tout à fait spécifique, il apparait légitime que la preuve de l’existence d’un préjudice personnel puisse conditionner la recevabilité de la tierce opposition, compte tenu des conditions imposées par l’article 583 du Code de procédure civile.

Bien entendu, l’action individuelle du copropriétaire doit être engagée dans le respect des délais de prescription. S’agissant de la mise en œuvre d’un recours indemnitaire du fait de désordres constructifs, l’action doit être engagée dans le délai de dix ans à compter de la réception des ouvrages.

A cet égard, il est constant que l’interruption du délai de prescription faite par un Syndicat des copropriétaires profite au copropriétaire pour la réparation de ses préjudices personnels, dès lors que ce sont des désordres identiques qui affectent de manière indivisible les parties communes et les parties privatives (Cass, 3ème civ, 31 mars 2004, n° 02-19114).
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