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Maurice SENE, SELARL ANTARIUS AVOCATS (juriste)

L’actualité juridique du dernier trimestre de l’année 2020 sera également marquée par un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de la cassation en date du 12 novembre 2020 (Cass, 3ème civ, 12 novembre 2020, n° 19-22.376).


A l’origine de cette affaire, les époux UIM avaient fait construire une maison d’habitation dont une partie des travaux avait été réalisée sous leur maîtrise d’ouvrage par une entreprise assurée auprès de la société Axa France IARD, l’ouvrage ayant été réceptionné le 3 décembre 2002.


Après la vente de l’immeuble, les époux Q.H s’étant plaints de désordres affectant l’immeuble, ils ont obtenu la condamnation in solidum des époux UIM, leurs vendeurs, et de la société AXA France IARD, assureur RC décennale du constructeur, à les indemniser de leurs différents chefs de préjudices sur le fondement des articles 1792-1 2° et 1792 du code civil.


Les époux UIM avaient alors sollicité la garantie de la société AXA France IARD par des écritures signifiées le 18 octobre 2016, soit postérieurement au délai d’épreuve de la garantie décennale, au principal sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.


La société AXA France IARD estimait que leur action était irrecevable, dès lors que les seuls fondements qui s’offraient à eux s’inscrivaient dans le cadre des principes de la responsabilité légale des constructeurs et que l’action en garantie n’ayant pas été introduite dans le délai de dix ans à compter de la réception des ouvrages, c’est-à-dire, au plus tard le 3 décembre 2012, elle était nécessairement forclose.


Au demeurant, comme il est rappelé dans l’arrêt, le délai de l’article 1792-4-1 du code civil est un délai d’épreuve, de telle sorte que toute action, même récursoire, ne peut être exercée plus de dix ans après le prononcé de la réception.


Pourtant, dans un arrêt en date du 10 janvier 2019, la cour d’appel de Toulouse n’avait pas entendu les choses de cette oreille, en écartant la fin de non-recevoir soulevée par la société AXA France IARD, au motif que « [les maîtres de l’ouvrage] ont été condamnés à indemniser leurs acquéreurs sur le fondement de l’article 1792-1 2° du code civil, en qualité de constructeurs et non de maîtres de l’ouvrage, qualité qu’ils ont perdue par la vente de celui-ci, et qu’ils agissent comme constructeurs contre la société Axa, assureur de l’entreprise qui a réalisé la maçonnerie et avec laquelle ils s’étaient liés contractuellement, de sorte que leur recours en garantie est fondé sur la responsabilité de droit commun ».


En retenant que l’action en garantie pouvait être exercée par les époux UIM sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d’appel la rendait recevable par application des dispositions de l’article 2224 du code civil, puisqu’ayant été exercée dans le délai de 5 ans à compter de la connaissance du droit à agir.


C’est cette décision qui a été censurée par la cour de cassation dans son arrêt en date du 12 novembre 2020, sur le pourvoi inscrit par la société AXA France IARD.


           I.LE REGIME DE RESPONSABILITE DU RECOURS EN GARANTIE DU MAITRE DE L’OUVRAGE A L’ENCONTRE DE L’ENTREPRISE DE TRAVAUX POSTERIEUREMENT A LA VENTE DE L’IMMEUBLE :

      A.La transmission de la garantie décennale entre le vendeur et son acquéreur :


La garantie décennale se transmet par principe avec la propriété de l’immeuble auquel elle est attachée, raison pour laquelle la jurisprudence considère que :


« Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire » (Cass, 3ème civ, 10 juillet 2013, n° 12-21910).


Pour autant, cette circonstance ne signifie nullement que le maître de l’ouvrage perd le bénéfice de la garantie décennale, ce que rappelle d’ailleurs l’arrêt commenté, en indiquant que « si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble ».


Cette analyse est parfaitement conforme à la jurisprudence de la cour de cassation, ce qu’elle ne manque d’ailleurs pas de rappeler dans sa décision en citant au paragraphe 6. deux arrêts conformes (Cass, 3ème civ, 20 avril 1982, n° 81-10.026 ; Cass, 3ème civ, 9 février 2010, n° 08-18.970).


Si la propriété de l’immeuble « se transfert » du fait de la vente, pour sa part la garantie décennale « se transmet » à l’acquéreur.


La nuance est importante, dès lors que si un transfert suggère une dépossession, une transmission induit quant à elle le passage d’une chose ou d’un droit à un tiers, sans nécessairement que son auteur en soit dépossédé définitivement.


On transmet un savoir, on ne le transfert pas.


Pour se prévaloir du bénéfice des garanties légales des constructeurs, le maître d’ouvrage doit simplement justifier d’un intérêt direct et certain, ce qui sera le cas chaque fois qu’il aura été condamné à indemniser les conséquences dommageables de désordres affectant l’ouvrage vendu, nonobstant l’absence de toute mention particulière dans l’acte authentique de vente.


      B.Le caractère exclusif de la garantie légale des constructeurs :


La cour de cassation ne manque pas de rappeler encore une fois que :

     « Les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ».


Faisant application de la règle « specialia generalibus derogant », la cour de cassation indique en effet très régulièrement que « même s'ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations du contrat, les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ». (Cass, 3ème civ, 13 avril 1988, n° 86-17.824 ; Cass. 3ème civ, 9 juillet 1997, n° 95-17.669).


Il s’impose donc au maître de l’ouvrage qui a vendu son immeuble, et qui entend agir en garantie à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs, d’engager son action sur le fondement de la garantie légale des constructeurs dans les délais prescrits par les articles 1792-4-1 et suivants du code civil.


On aurait ainsi pu écrire : « si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne la perd pas et il est tenu de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble ».


Dans son arrêt en date du 12 novembre 2020, la cour de cassation sanctionne la cour d’appel de Toulouse pour avoir considéré que les maîtres d’ouvrage, tenus à réparation à l’égard des acquéreurs, in solidum avec l’assureur RC décennale du constructeur, pouvaient agir en garantie au titre de la contribution à la dette sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, les faisant ainsi échapper à la forclusion de l’article 1792-4-1 du code civil.


          II.LE REGIME DE PRESCRIPTION DU RECOURS EN GARANTIE DU MAITRE DE L’OUVRAGE A L’ENCONTRE DE L’ENTREPRISE DE TRAVAUX POSTERIEUREMENT A LA VENTE DE L’IMMEUBLE :


Le régime de la prescription du recours en garantie du maître de l’ouvrage qui a vendu son immeuble, à l’encontre du constructeur ou de son assureur, est nécessairement déterminé par la qualité qui lui est conférée du fait de la cession du bien.


Il sera en effet rappelé, qu’en application des dispositions de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.


Etant réputé constructeur d’un ouvrage, celui qui vend dans le délai de 10 ans de l’achèvement des travaux un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, répond donc de la garantie décennale (Cass, 3ème civ, 16 mai 2019, pourvoi n° 18-14483).


A cet égard, la cour d’appel de Toulouse avait retenu que les maîtres de l’ouvrage, qui avaient été condamnés à indemniser leurs acquéreurs sur le fondement de l’article 1792-1 2° du code civil, l’avaient alors nécessairement été en qualité de constructeurs et non de maîtres d’ouvrage, qualité qu’ils avaient perdue par la vente de l’immeuble :


« 9. Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa, l’arrêt retient que M. et Mme IM ont été condamnés à indemniser leurs acquéreurs sur le fondement de l’article 1792-1 2° du code civil, en qualité de constructeurs et non de maîtres de l’ouvrage, qualité qu’ils ont perdue par la vente de celui-ci. »


Sur ce, en considérant qu’il s’agissait d’un recours entre coobligés constructeurs, la cour d’appel de Toulouse avait anticipé la jurisprudence de la cour de cassation du 16 janvier 2020, en faisant application du régime de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil (voir le commentaire de Cyrille Charbonneau à la RDI n° 11 de novembre 2020 sur le point de départ du délai de prescription de droit commun et l’arrêt Cass, 3ème civ, 1er octobre 2020, n° 19-13.131).


Il sera en effet rappelé que, dans ses trois décisions du 16 janvier 2020, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a clairement indiqué que : « Le recours d'un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l'article 2224 du code civil ; qu'il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » (Cass, 3ème civ, 16 janvier 2020, n° 18-25.915 ; 18-21.895 ; 16-24.352, confirmé par Cass, 3ème civ, 05 novembre 2020, n° 19-20.237).


L’analyse des juges d’appel est sanctionnée par la cour de cassation, qui considère que les vendeurs n’ont jamais perdu leur qualité de maître d’ouvrage, malgré la vente de l’immeuble, de sorte qu’il leur incombait d’agir dans le délai de 10 ans à compter de la réception des ouvrages, s’agissant d’un recours exercé par un maître d’ouvrage à l’encontre d’un locateur d’ouvrage, dans le cadre des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil.


Ainsi donc, si le maître de l’ouvrage est réputé constructeur du fait de la vente de son bien, il ne devient pas pour autant un constructeur à part entière et ne perd pas les droits et obligations qui s’attachent à sa qualité de maître d’ouvrage.
(Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 19 novembre 2020, RG : 18/04106)


Les époux HV ont confié la réalisation de travaux d'enduit sur leur maison d'habitation à la société MR, qui ont été réceptionnés sans réserve suivant procès-verbal de réception en date du 6 février 2008.

Se plaignant de désordres de fissuration, les époux HV ont dans un premier temps sollicité une expertise amiable, puis dans un second temps une expertise judiciaire par une ordonnance de référé rendue au mois de juin 2016.

L'expert judiciaire déposera son rapport d'expertise définitif au mois de janvier 2017.

Par un jugement rendu au mois de mars 2018, le tribunal de grande instance de Rennes a condamné la société MR à indemniser les époux HV, maîtres de l'ouvrage, de leur préjudice matériel au titre des travaux de reprise, de leur préjudice de jouissance et de leurs frais de procédure.

La société MR a alors interjeté appel du jugement puis, en cause d'appel, a fait assigner en intervention forcée son assureur, afin d'être garantie des condamnations prononcées.
Par un arrêt rendu le 19 novembre 2020, la cour d'appel de Rennes a très clairement rappelé, qu'en application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n'ont pas été parties en première instance peuvent être appelées en intervention forcée devant la cour, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.

L'évolution du litige est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, qui modifie les données juridiques du litige.
Tel n'est donc pas le cas lorsque les éléments dont se prévaut le demandeur en intervention forcée devant la cour d'appel étaient déjà connus en première instance.
Sur ce, la cour d'appel de Rennes devait observer que le constructeur avait été appelé aux opérations d'expertise amiable, puis judiciaire après avoir était régulièrement assigné devant la juridiction des référés, tout en ayant été destinataire de nombreux courriers des maîtres de l'ouvrage l'invitant à prendre position sur la prise en charge des travaux de reprise.

Tout en observant que la société MR justifiait d'un refus de garantie de son assureur, postérieur au prononcé du jugement rendu le 13 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes, la cour d’appel devait considérer il se déduisait de l'ensemble de ces éléments que le constructeur disposait dès la première instance de tous les éléments nécessaires pour apprécier l'opportunité d'appeler son assureur en garantie.

En conséquence, la cour d'appel a déclaré irrecevable l'assignation en intervention forcée de l'assureur.
Dans un arrêt rendu le 22 octobre 2020 (Cass, 3ème civ, 22 octobre 2020, n° 19-21.732) la cour de cassation indique que le copropriétaire qui accomplit, sans interruption durant une période de 30 ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, acquiert par prescription un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes installées sur une partie commune de l’immeuble.
Ainsi donc, du fait de la prescription acquisitive, un copropriétaire peut acquérir un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes installées sur la façade d'une copropriété.
Pour la première fois, la cour de cassation reconnaît ainsi la possibilité d’acquérir par prescription le droit au maintien d’une enseigne sur une partie commune, en l’absence de toute indication dans le règlement de copropriété et d'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il s'entend qu’à défaut de justifier de la réunion des conditions exigées par l’article 2261 du code civil, le copropriétaire ne peut se prévaloir du bénéfice de la prescription, étant en effet de jurisprudence constante que le droit d’acquérir par prescription la jouissance privative d’une partie commune ne peut être reconnu, lorsque ne sont pas caractérisés les éléments témoignant d'un acte de possession remplissant les conditions requises.
Rudi RICCIOTTI (Apologie du béton en 2017) et Philippe MADEC (Pour une frugalité heureuse en architecture en 2018) ont été tous deux invités à ANGERS dans le cadre des RENCONTRES ANTARIUS, dont les conférences reprendront dès que les conditions sanitaires seront réunies …

Sur RT, Frédéric Daddeï, pour l’émission « Interdit d’interdire », reçoit Rudi RICCIOTTI et Philippe MADEC sur le thème « POUR OU CONTRE LE BETON ? » - A partager !
L’exposition « En aucun lieu », coproduite par l’association A3A, dont le cabinet ANTARIUS AVOCATS est adhérent, et le CAUE de Maine-et-Loire, est proposée à la Maison de l’Architecture, des Territoires et du Paysage (MATP) du 15 octobre 2020 au 26 février 2021.

Cette exposition, qui regroupe des œuvres du sculpteur/plasticien/ scénographe Pascal PROUST, marque le lien sensible existant entre l’architecture et la production artistique et plastique.

Trois animations avec et autour de l’exposition « En aucun lieu » sont déjà programmées et sont ouvertes à tous :

- 26 novembre 2020 à 18h30 : archi-sculpteurs et littérature avec la lecture de textes choisis par le comédien Philippe MATHE.
- 17 décembre 2020 à 18h30 : Journal central n° 6 et ses 4 Folies d’architecture avec Ronan DURANDIERE, chercheur à l’inventaire général du patrimoine.
- 21 janvier 2021 à 18h30 : Cités tissées, archi-utopiques et démarches participatives avec Germaine MARIE, d’Habit’âge, et Bruno FOUCAL, architecte.
CA ANGERS, civile A, 28 septembre 2020, n° 16/02411

Par un arrêt en date du 28 septembre 2020, la cour d’appel d’Angers (CA Angers, chambre A civile, RG 18-00104,29 septembre 2020) a sanctionné un maître de l’ouvrage qui avait dénoncé un contrat de construction de maison individuelle, au motif qu’il n’avait pas obtenu le financement bancaire escompté et objet d’une condition suspensive, au même titre que l’acquisition du terrain nécessaire à la réalisation de la construction.

Après avoir rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa version applicable au litige, figurant également dans les conditions générales du contrat de construction, que « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement », la cour d’appel a encore précisé que c’est au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de sa défaillance, le débiteur de l’obligation ayant pour sa part la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

À cet égard, la cour d’appel d’Angers constate que la demande de crédit qui a été formulée auprès de la banque par le maître de l’ouvrage ne portait pas sur un crédit aux caractéristiques plus favorables que celles mentionnées au contrat de construction, tant en ce qui concerne le montant, que la durée ou bien encore le taux d’intérêt.

« En conséquence, Monsieur X échoue à justifier qu’il a sollicité des prêts conforment aux stipulations contractuelles puisque, notamment, les taux sollicités dans ses demandes étaient largement inférieurs à ceux prévus au contrat. Il ne démontre pas plus que le prêt lui aurait été refusé même en formulant des demandes de prêt aux caractéristiques conformes à celles prévues dans les conditions générales » - « dès lors, il convient de considérer que c’est bien ses demandes de prêt à des conditions plus favorables que celle du contrat qui sont à l’origine de l’échec de la condition suspensive et que, par son comportement, Monsieur X a empêché l’accomplissement de la condition suspensive ».

La cour d’appel d’Angers a également répondu au moyen selon lequel la condition suspensive d’obtention du terrain nécessaire à la construction n’avait pas pu être réalisée pour des raisons indépendantes de la volonté du maître de l’ouvrage, dès lors qu’il n’était apporté aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une quelconque difficulté portant sur cette acquisition, de sorte qu' : « en conséquence, il apparaît que les raisons invoquées par Monsieur X pour justifier de la non réalisation de cette condition suspensive sont fallacieuses, ce qui est d’ailleurs confirmé par le fait que cette condition suspensive n’était pas visée dans le courrier (…) sur l’annulation du contrat ».

Faisant alors une stricte application des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle, et de la clause selon laquelle : « hormis le cas où les conditions suspensives stipulées à l’article 23 ne seraient pas réalisées, le maître de l’ouvrage devra au constructeur, en cas de résiliation avant l’ouverture du chantier, une indemnité forfaitaire de 10 % du montant total du prix convenu en rémunération de ses frais et honoraires », la cour d’appel a condamné Monsieur X à payer au constructeur une somme de 12.195,40 euros au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation.

Il est assez heureux que sur un terrain juridique qui se montre extrêmement contraignant à l'égard des constructeurs, la jurisprudence vient parfois rappeler aux maîtres de l’ouvrage la nature de leurs propres obligations et les sanctions qui s’attachent à leurs comportements blâmables.
Me Ludovic GAUVIN assiste à l’assemblée plénière de l’association A3A, dont le cabinet ANTARIUS AVOCATS est membre, le 21 octobre 2020 à la Maison du Territoire, de l’Architecture et des Paysages (MATP), suivi d’une rencontre privilégiée avec l’article Pascal Proust, dans le cadre de l’exposition « En aucun lieu » à la MATP du 15 octobre au 26 février 2021.
Après une première édition à Marseille en décembre 2019, EUROJURIS réitère les JOURNEES DU DROIT IMMOBILIER à Nantes les 10 et 11 décembre 2020, à l’Hôtel Radisson Blu (ancien palais de justice de Nantes) sous la forme de divers ateliers, au choix des participants, sur les thèmes du droit de la construction (Cyrille CHARBONNEAU), droit de la vente immobilière (Nicolas DAMAS), droit de l’urbanisme et des lotissements (Jean-François ROUHAUD, Isabel LEON et Auriane BAUD).

LES JOURNEES DU DROIT IMMOBILIER sont ouvertes non seulement aux avocats, mais également aux juristes d’entreprises et à tous les professionnels concernés par les sujets traités.Un rendez-vous annuel à ne pas manquer, organisé bien entendu dans le strict respect des règles sanitaires …Inscrivez-vous auprès deCette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. (EUROJURIS France)

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Quels sont les moyens d’action permettant la sauvegarde des Syndicats de copropriétaires et des propriétaires de locaux commerciaux et de locaux d’habitation dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19 ?

A titre liminaire, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, qui est d’application immédiate, prévoit un état d’urgence sanitaire pour une durée de deux mois, soit jusqu’au 24 mai 2020.

Les délais sont donc suspendus entre le 12 mars et le 24 juin 2020, soit jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, sauf prolongation de l’état d’urgence.


  • Concernant la fonction de syndic, la situation actuelle ne dispense aucunement les copropriétaires du règlement de leurs charges.

Malheureusement le mécanisme de l’article 19-2 est difficile à mettre actuellement en œuvre.

Le délai de 30 jours visé par une mise en demeure délivrée après le 12 mars 2020 ne court pas et celui visé par une mise en demeure adressée avant le 12 mars 2020 est interrompu jusqu’au 24 juin 2020.

En outre, aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes.

Peuvent être cependant engagées aujourd’hui les procédures où la représentation est obligatoire, puisqu’elles ne comportent pas de date précise d’audience et qu’il peut être précisé dans l’acte et donc à l’avance, depuis la réforme de la procédure civile, qu’il n’est pas souhaité d’audience de plaidoirie.

Il s’agit des procédures antérieurement initiées devant le tribunal de grande instance pour le recouvrement d’une créance égale ou supérieure à 10.000 euros ; il s’agit d’un montant global de sorte qu’il peut s’agir d’un dossier avec 5.000 euros de charges dues et 5.000 euros de dommages et intérêts demandés à titre complémentaire par exemple.

Une assignation peut donc être établie et délivrée immédiatement.

Si le confinement, il apparaît préférable d’engager les procédures de recouvrement qui peuvent l’être dès à présent et ce afin d’éviter les encombrements (des services contentieux, des greffes, des cabinets d’avocats …) à la date de sortie du confinement.

Cet encombrement des juridictions risque d’être aggravé par la mise en œuvre attendue de la deuxième partie de la réforme de la procédure civile qui devait intervenir en juillet, selon laquelle des dates d’audiences devaient être données pour toute procédure y compris les procédures au fond où la représentation est obligatoire.


  • Concernant les baux d’habitation, les loyers et charges restent également exigibles, sans report de droit.

Les déchéances et les délais arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont dénués d’effets, selon l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.

Cela signifie que le terme du délai de deux mois à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire qui interviendrait entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, est réputé n’avoir pas pris effet.

Selon les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance précitée, les clauses résolutoires dont la déchéance interviendrait entre le 12 mars et le 24 mai 2020 ne produiront leurs effets que le 24 juillet 2020.

Nous attirons donc votre attention sur cette date pour l’ensemble des commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés depuis le 12 janvier 2020.

Toutefois, les commandements de payer visant la clause résolutoire peuvent continuer à être délivrés, même si leurs effets seront reportés.

En outre, les délivrances d’assignation devant le Juge des contentieux de la protection ne peuvent être envisagées pour le moment, puisqu’aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes, les juridictions étant fermées jusqu’à nouvel ordre.

La trêve hivernale relative à l’exécution des expulsions ainsi que la période durant laquelle la fourniture d’énergies et d’eau ne peut être interrompue dans une résidence principale (au motif de l’absence de paiement des factures) ont été prolongées de deux mois, soit jusqu’au 31 mai 2020 (ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020).

Malgré les termes généraux et la souplesse apportés par l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020, il semble préférable, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, de respecter autant que faire se peut les délais de préavis des congés prévus par les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En pratique, les déménagements semblent impossibles et doivent en principe être reportés, relativement aux règles du confinement.

Seuls les déménagements qui ne peuvent être reportés restent possibles, ainsi que pour des situations exceptionnelles, selon un courrier ministériel du Ministre chargé de la Ville et du Logement et du Secrétaire d’Etat chargé des transports en date du 1er avril 2020.

Si un préavis de congé donné par le locataire arrive donc à échéance à partir du 12 mars 2020, un preneur pourra rester dans les lieux, si le déménagement s’avère impossible, mais sera redevable d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges.

Si un locataire quitte les lieux malgré tout sans état des lieux contradictoire devenu impossible, l’intervention d’un huissier de justice pourra s’avérer utile.



Il vous appartient de distinguer les situations exigeant une résiliation amiable ou un échéancier de règlement ou encore un recouvrement ferme.

Les commandements ne peuvent voir leurs délais courir, mais peuvent être délivrés préventivement pour ne courir qu’ultérieurement.

Les assignations au fond peuvent être délivrées.

De la même façon que pour les baux d’habitation le respect des délais de délivrance des congés demeure, si possible, préférable, afin d’éviter toute difficulté d’‘interprétation ultérieure, et la contradiction avec l’ordre public de protection du locataire, malgré la période « blanche » instituée par l’ordonnance du 25 mars 2020.
Ce n’est pas ce que prévoient l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ni son décret d’application 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, modifié par le décret n° 394-2020 du 2 avril 2020, auquel elle renvoie.

Contrairement à ce qui a pu être soutenu (ou espéré ?), l’ordonnance du 25 mars 2020 n’autorise nullement les locataires commerçants à s’abstenir du paiement de leur loyer.

Cette ordonnance prévoit seulement que l’entreprise qui remplit toutes les conditions restrictives qui seront détaillées et qui ne règle pas les loyers et charges dont l’échéance intervient entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, ne pourra faire l’objet des sanctions habituelles en cette matière :

« Pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou tout clause prévoyant une déchéance, ou d’activations de garanties ou cautions. »


Quels sont les bénéficiaires qui se trouvent exonérés de sanction en cas de retard de paiement des loyers et charges ? 

Les conditions cumulatives pour prétendre à l’exonération de sanction en cas de défaut de paiement du loyer commercial sont les suivantes : 

SOIT: 

  • Faire l’objet d’une mesure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ;

A noter que selon une circulaire du Ministère de la Justice, ce type de procédure ne parait pas en principe relever de l’urgence permettant une saisine du tribunal de commerce en période de confinement, de sorte que ne sont concernées que les entreprises ayant fait l’objet d’une procédure collective ouverte avant le 12 mars 2020. 

SOIT: 

Cumuler toutes les conditions suivantes :

  • Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020 ;
  • Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
  • Avoir un effectif salarial inférieur ou égal à 10 ;
  • Avoir un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à un million d’euros lors du dernier exercice clos ou si aucun exercice n’a encore été clos, un chiffre d’affaire mensuel moyen de 83.333,00 euros ;
  • Les personnes physiques ou les dirigeants des personnes morales ne sont pas titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension vieillesse ou n’ont pas bénéficié d’indemnités journalières de plus de 800 euros entre le 1er et le 31 mars 2020 ;
  • La société ne doit pas être contrôlée par une société holding ;
  • Si la société contrôle une ou plusieurs autres sociétés, c’est le nombre de salariés et le montant du chiffre d’affaires de l’ensemble des entités qui devra être pris en considération ;
  • Ne pas avoir été en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de l’article 2 du règlement de la commission du 17 juin 2014 (notamment pertes de plus de la moitié du capital social ou liquidation judiciaire).

ET, l’une des deux conditions suivantes
 :
  • Avoir vu son établissement fermé selon arrêté intervenu entre le 1er et le 31 mars 2020, cette situation étant de fait assez répandue ;

Ou bien :
 
  • Avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % (et non plus 70 % depuis le décret modificatif du 2 avril 2020) durant la période comprise entre le 1er et le 31 mars 2020.

Quels sont les loyers et charges impayés concernés par le retard de paiement non sanctionnable ?

Ceux dont l’échéance intervient entre le 12 mars et le 27 juillet 2020, c’est-à-dire concrètement, si le loyer est trimestriel et à échoir, ceux des 2ème et 3ème trimestres 2020.

Cela signifierait - a contrario - que les retards de paiement intervenus sur des loyers dus antérieurement seraient toujours sanctionnables ; ce qui revient à exclure l’application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire (..) aux délais de paiement des loyers de charges pour les entreprises qui ne répondent pas aux conditions précitées.

Concrètement, quelle attitude doit adopter le bailleur ou l’administrateur d’un local commercial diligent ?

Les avis d’échéance doivent être normalement émis et les relances effectuées.

En cas de retard ou d’incident de paiement, il est préférable de prévoir, dans la mise en demeure, une formule rappelant ses droits au locataire et dans l’éventualité où il entendrait solliciter un report de paiement, lui demander de fournir les justificatifs visés en annexe dans un délai préfixé par exemple.

A défaut de produire ces éléments, la poursuite du paiement pourra être faite selon le mode habituel : commandement de payer visant la clause résolutoire, saisie conservatoire de créance sur compte bancaire, mobilisation des garants éventuels.

Les procédure de recouvrement pourront également être entreprises, même si elles seront évidemment beaucoup plus longues, aucune audience de référé acquisition de clause résolutoire ne se tenant actuellement en France.

A savoir : Si le bailleur est une entreprise qui répond aux conditions d’éligibilité du fonds de solidarité, il pourra, comme son locataire, voir reportées les échéances de paiement des factures de fourniture de gaz et d’électricité exigibles entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 ; une aide précieuse, notamment si lui-même ne peut pas en obtenir le paiement dans les charges récupérables auprès de son locataire.


Et ceux qui ont cessé toute activité ?

Se pose la question de la possibilité pour le locataire dans cette situation d’invoquer la force majeure pour se soustraire au paiement de son loyer.

Or, la force majeure permet surtout de différer le paiement de son loyer mais non de s’y soustraire définitivement, la Cour de cassation ayant déjà exclu l’obligation de paiement de cette cause exonératoire (Cass, com, 16 septembre 2014, n° 13-20.306).

La jurisprudence interprète généralement de manière restrictive les critères de la force majeure : le locataire devra démontrer le caractère imprévisible irréversible et insurmontable de sa situation et le juge devrait se reposer sur les critères et conditions posés par la loi pour exclure cette exception d’inexécution.

Dans l’incertitude, le maître mot reste, comme toujours en gestion de patrimoine, un certain pragmatisme :

Certains bailleurs pourront envisager en cas de cessation totale d’activité une résiliation amiable avec la possibilité de reprise de locaux qu’ils souhaitent valoriser, ou auront au contraire intérêt à aider leur locataire à maintenir une activité en convenant d’échéanciers de règlement adaptés.
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