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Quels sont les moyens d’action permettant la sauvegarde des Syndicats de copropriétaires et des propriétaires de locaux commerciaux et de locaux d’habitation dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19 ?

A titre liminaire, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, qui est d’application immédiate, prévoit un état d’urgence sanitaire pour une durée de deux mois, soit jusqu’au 24 mai 2020.

Les délais sont donc suspendus entre le 12 mars et le 24 juin 2020, soit jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, sauf prolongation de l’état d’urgence.


  • Concernant la fonction de syndic, la situation actuelle ne dispense aucunement les copropriétaires du règlement de leurs charges.

Malheureusement le mécanisme de l’article 19-2 est difficile à mettre actuellement en œuvre.

Le délai de 30 jours visé par une mise en demeure délivrée après le 12 mars 2020 ne court pas et celui visé par une mise en demeure adressée avant le 12 mars 2020 est interrompu jusqu’au 24 juin 2020.

En outre, aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes.

Peuvent être cependant engagées aujourd’hui les procédures où la représentation est obligatoire, puisqu’elles ne comportent pas de date précise d’audience et qu’il peut être précisé dans l’acte et donc à l’avance, depuis la réforme de la procédure civile, qu’il n’est pas souhaité d’audience de plaidoirie.

Il s’agit des procédures antérieurement initiées devant le tribunal de grande instance pour le recouvrement d’une créance égale ou supérieure à 10.000 euros ; il s’agit d’un montant global de sorte qu’il peut s’agir d’un dossier avec 5.000 euros de charges dues et 5.000 euros de dommages et intérêts demandés à titre complémentaire par exemple.

Une assignation peut donc être établie et délivrée immédiatement.

Si le confinement, il apparaît préférable d’engager les procédures de recouvrement qui peuvent l’être dès à présent et ce afin d’éviter les encombrements (des services contentieux, des greffes, des cabinets d’avocats …) à la date de sortie du confinement.

Cet encombrement des juridictions risque d’être aggravé par la mise en œuvre attendue de la deuxième partie de la réforme de la procédure civile qui devait intervenir en juillet, selon laquelle des dates d’audiences devaient être données pour toute procédure y compris les procédures au fond où la représentation est obligatoire.


  • Concernant les baux d’habitation, les loyers et charges restent également exigibles, sans report de droit.

Les déchéances et les délais arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont dénués d’effets, selon l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.

Cela signifie que le terme du délai de deux mois à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire qui interviendrait entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, est réputé n’avoir pas pris effet.

Selon les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance précitée, les clauses résolutoires dont la déchéance interviendrait entre le 12 mars et le 24 mai 2020 ne produiront leurs effets que le 24 juillet 2020.

Nous attirons donc votre attention sur cette date pour l’ensemble des commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés depuis le 12 janvier 2020.

Toutefois, les commandements de payer visant la clause résolutoire peuvent continuer à être délivrés, même si leurs effets seront reportés.

En outre, les délivrances d’assignation devant le Juge des contentieux de la protection ne peuvent être envisagées pour le moment, puisqu’aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes, les juridictions étant fermées jusqu’à nouvel ordre.

La trêve hivernale relative à l’exécution des expulsions ainsi que la période durant laquelle la fourniture d’énergies et d’eau ne peut être interrompue dans une résidence principale (au motif de l’absence de paiement des factures) ont été prolongées de deux mois, soit jusqu’au 31 mai 2020 (ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020).

Malgré les termes généraux et la souplesse apportés par l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020, il semble préférable, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, de respecter autant que faire se peut les délais de préavis des congés prévus par les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En pratique, les déménagements semblent impossibles et doivent en principe être reportés, relativement aux règles du confinement.

Seuls les déménagements qui ne peuvent être reportés restent possibles, ainsi que pour des situations exceptionnelles, selon un courrier ministériel du Ministre chargé de la Ville et du Logement et du Secrétaire d’Etat chargé des transports en date du 1er avril 2020.

Si un préavis de congé donné par le locataire arrive donc à échéance à partir du 12 mars 2020, un preneur pourra rester dans les lieux, si le déménagement s’avère impossible, mais sera redevable d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges.

Si un locataire quitte les lieux malgré tout sans état des lieux contradictoire devenu impossible, l’intervention d’un huissier de justice pourra s’avérer utile.



Il vous appartient de distinguer les situations exigeant une résiliation amiable ou un échéancier de règlement ou encore un recouvrement ferme.

Les commandements ne peuvent voir leurs délais courir, mais peuvent être délivrés préventivement pour ne courir qu’ultérieurement.

Les assignations au fond peuvent être délivrées.

De la même façon que pour les baux d’habitation le respect des délais de délivrance des congés demeure, si possible, préférable, afin d’éviter toute difficulté d’‘interprétation ultérieure, et la contradiction avec l’ordre public de protection du locataire, malgré la période « blanche » instituée par l’ordonnance du 25 mars 2020.
Ce n’est pas ce que prévoient l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ni son décret d’application 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, modifié par le décret n° 394-2020 du 2 avril 2020, auquel elle renvoie.

Contrairement à ce qui a pu être soutenu (ou espéré ?), l’ordonnance du 25 mars 2020 n’autorise nullement les locataires commerçants à s’abstenir du paiement de leur loyer.

Cette ordonnance prévoit seulement que l’entreprise qui remplit toutes les conditions restrictives qui seront détaillées et qui ne règle pas les loyers et charges dont l’échéance intervient entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, ne pourra faire l’objet des sanctions habituelles en cette matière :

« Pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou tout clause prévoyant une déchéance, ou d’activations de garanties ou cautions. »


Quels sont les bénéficiaires qui se trouvent exonérés de sanction en cas de retard de paiement des loyers et charges ? 

Les conditions cumulatives pour prétendre à l’exonération de sanction en cas de défaut de paiement du loyer commercial sont les suivantes : 

SOIT: 

  • Faire l’objet d’une mesure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ;

A noter que selon une circulaire du Ministère de la Justice, ce type de procédure ne parait pas en principe relever de l’urgence permettant une saisine du tribunal de commerce en période de confinement, de sorte que ne sont concernées que les entreprises ayant fait l’objet d’une procédure collective ouverte avant le 12 mars 2020. 

SOIT: 

Cumuler toutes les conditions suivantes :

  • Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020 ;
  • Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
  • Avoir un effectif salarial inférieur ou égal à 10 ;
  • Avoir un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à un million d’euros lors du dernier exercice clos ou si aucun exercice n’a encore été clos, un chiffre d’affaire mensuel moyen de 83.333,00 euros ;
  • Les personnes physiques ou les dirigeants des personnes morales ne sont pas titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension vieillesse ou n’ont pas bénéficié d’indemnités journalières de plus de 800 euros entre le 1er et le 31 mars 2020 ;
  • La société ne doit pas être contrôlée par une société holding ;
  • Si la société contrôle une ou plusieurs autres sociétés, c’est le nombre de salariés et le montant du chiffre d’affaires de l’ensemble des entités qui devra être pris en considération ;
  • Ne pas avoir été en difficulté au 31 décembre 2019 au sens de l’article 2 du règlement de la commission du 17 juin 2014 (notamment pertes de plus de la moitié du capital social ou liquidation judiciaire).

ET, l’une des deux conditions suivantes
 :
  • Avoir vu son établissement fermé selon arrêté intervenu entre le 1er et le 31 mars 2020, cette situation étant de fait assez répandue ;

Ou bien :
 
  • Avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % (et non plus 70 % depuis le décret modificatif du 2 avril 2020) durant la période comprise entre le 1er et le 31 mars 2020.

Quels sont les loyers et charges impayés concernés par le retard de paiement non sanctionnable ?

Ceux dont l’échéance intervient entre le 12 mars et le 27 juillet 2020, c’est-à-dire concrètement, si le loyer est trimestriel et à échoir, ceux des 2ème et 3ème trimestres 2020.

Cela signifierait - a contrario - que les retards de paiement intervenus sur des loyers dus antérieurement seraient toujours sanctionnables ; ce qui revient à exclure l’application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire (..) aux délais de paiement des loyers de charges pour les entreprises qui ne répondent pas aux conditions précitées.

Concrètement, quelle attitude doit adopter le bailleur ou l’administrateur d’un local commercial diligent ?

Les avis d’échéance doivent être normalement émis et les relances effectuées.

En cas de retard ou d’incident de paiement, il est préférable de prévoir, dans la mise en demeure, une formule rappelant ses droits au locataire et dans l’éventualité où il entendrait solliciter un report de paiement, lui demander de fournir les justificatifs visés en annexe dans un délai préfixé par exemple.

A défaut de produire ces éléments, la poursuite du paiement pourra être faite selon le mode habituel : commandement de payer visant la clause résolutoire, saisie conservatoire de créance sur compte bancaire, mobilisation des garants éventuels.

Les procédure de recouvrement pourront également être entreprises, même si elles seront évidemment beaucoup plus longues, aucune audience de référé acquisition de clause résolutoire ne se tenant actuellement en France.

A savoir : Si le bailleur est une entreprise qui répond aux conditions d’éligibilité du fonds de solidarité, il pourra, comme son locataire, voir reportées les échéances de paiement des factures de fourniture de gaz et d’électricité exigibles entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 ; une aide précieuse, notamment si lui-même ne peut pas en obtenir le paiement dans les charges récupérables auprès de son locataire.


Et ceux qui ont cessé toute activité ?

Se pose la question de la possibilité pour le locataire dans cette situation d’invoquer la force majeure pour se soustraire au paiement de son loyer.

Or, la force majeure permet surtout de différer le paiement de son loyer mais non de s’y soustraire définitivement, la Cour de cassation ayant déjà exclu l’obligation de paiement de cette cause exonératoire (Cass, com, 16 septembre 2014, n° 13-20.306).

La jurisprudence interprète généralement de manière restrictive les critères de la force majeure : le locataire devra démontrer le caractère imprévisible irréversible et insurmontable de sa situation et le juge devrait se reposer sur les critères et conditions posés par la loi pour exclure cette exception d’inexécution.

Dans l’incertitude, le maître mot reste, comme toujours en gestion de patrimoine, un certain pragmatisme :

Certains bailleurs pourront envisager en cas de cessation totale d’activité une résiliation amiable avec la possibilité de reprise de locaux qu’ils souhaitent valoriser, ou auront au contraire intérêt à aider leur locataire à maintenir une activité en convenant d’échéanciers de règlement adaptés.
ANTARIUS AVOCATS était présent au Congrès annuel EUROJURIS à Amsterdam sur le thème du mieux-être au travail.

Sujet passionnant avec des intervenants internationaux de grande qualité.

Le Congrès 2020 était l’occasion d’élire un nouveau Président, en la personne de Thierry VOITELIER, avocat au barreau de Versailles.

Ludovic GAUVIN intègre le bureau d’EUROJURIS, en charge de la formation.
Me Ludovic GAUVIN assistait le 24 janvier 2020, au CAUE de Maine-et-Loire, à la remise du Prix Départemental de l’Architecture, de l’Habitat Social et de l’Aménagement qui récompense, tous les deux ans, les opérations les plus exemplaires en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

Une mention spéciale à l’Atelier d’architecture RAMDAM pour le PAVILLON D’ACCUEIL DE LA SCIERIE DIBON à Corsé, lauréat du prix Equipement Artisanal, que le cabinet ANTARIUS AVOCATS a pu visiter le 4 juillet 2019 en présence de Franck DIBON et de Dominique GAUZIN-MULLER, architectes.
vendredi, 24 janvier 2020 17:13

Cocktail annuel de la CFEC - 23/01/2020

Me Ludovic GAUVIN était présent au cocktail annuel de la CFEC (COMPAGNIE FRANCAISE DES EXPERTS CONSTRUCTION) au Pavillon Dauphine à Paris le 23 janvier 2020.Créée en 1990 sous la forme d'une Chambre Syndicale Professionnelle, la CFEC regroupe la quasi-totalité des Experts Généralistes ou Spécialistes et Economistes de la Construction adhérents à un syndicat professionnel, personnes physiques, chargés d'instruire dans un cadre amiable les sinistres qui affectent les constructions, notamment dans le cadre des régimes de responsabilités et d'assurances obligatoires définies par la loi du 4 janvier 1978.
Cass, 3ème civ, 14 novembre 2019, n° 18-22739

" Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, si les statuts de l'ASL et les dispositions légales applicables n'imposent aucun formalisme pour l'information des colotis en vue de l'assemblée générale, ceux-ci doivent être avisés de manière exhaustive, par l'ordre du jour joint à la convocation, des différents points qui seront traités, afin de pouvoir prendre toutes décisions de manière éclairée, et qu'il n'apparaît pas que la convocation à l'assemblée générale adressée le 30 juillet 2015 contenait les devis relatifs aux travaux envisagés ;

Qu'en statuant ainsi, alors que seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l'association syndicale libre, la cour d'appel, qui a ajouté une condition que ceux-ci ne prévoient pas, a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 7 novembre 2019, n°  18-21705

" Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 115-1 et L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 juin 2018), rendu en référé, que Mme D..., propriétaire dans un lotissement, a assigné M. et Mme A..., ses voisins, en démolition d'un abri de jardin et d'un mur de clôture en invoquant la violation de dispositions, selon elle contractualisées, du règlement de lotissement ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, la possible contractualisation des règles d'urbanisme se limite aux seules règles insérées dans le cahier des charges ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les colotis peuvent, par une manifestation non équivoque de volonté, conférer une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le règlement de lotissement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "
Cass, 3ème civ, 7 novembre 2019, n° 18-17267

Attendu que M. et Mme K... font grief à l'arrêt de mettre hors de cause M. B... ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les clauses insérées à la promesse unilatérale que M. et Mme K... avaient signée n'étaient pas d'une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n'eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s'était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que M. et Mme K... ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la société Foncinvest serait insolvable, la cour d'appel a pu retenir qu'au vu de ces éléments, M. et Mme K... ne justifiaient pas leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; "
Cass, 3ème civ, 7 novembre 2019, n° 18-17267

Attendu que la société Foncinvest fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par son fait et de la condamner à payer la somme de 37 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'absence de substitution effective entre la société Foncinvest et la société Sepimo, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme K... par le notaire le 29 juillet 2008 prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la société Foncinvest et la SCI et non entre la société Foncinvest et la société Sepimo, la cour d'appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ; "
Cass, 3ème civ, 7 novembre 2019, n° 18-17267

" Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, sans dénaturation, qu'il résultait des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par M. X... à l'occasion du référé préventif et des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 avril 2013, que le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K..., était, à présent, mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...], que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d'appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ; "
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