Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 2023 – n° 22-10.743, publié au Bulletin :
Cet arrêt nous donne l’occasion de revenir sur le choix des actions estimatoire ou rédhibitoire des acquéreurs en matière de garantie des vices cachés.
En l’espèce, une société a vendu un appartement dans un immeuble en copropriété, par acte authentique en date du 9 mars 2016.
Le 7 décembre 2017, la préfecture a mis en œuvre une procédure de péril ordinaire concernant cet immeuble.
Ayant constaté des désordres affectant les planchers hauts et bas de l’appartement, dus à la présence d’insectes xylophages, l’acquéreur a assigné le vendeur pour obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts.
La Cour d’appel (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 15 octobre 2021 – n° 19/22601) débouta l’acquéreur de son action estimatoire au motif que, ce dernier avait accepté que le bien soit remis en état par le syndicat des copropriétaires, que le vice ayant, de ce fait, disparu et qu’il importait peu que la réparation n’ait pas été effectuée par la venderesse, mais par la copropriété.
L’acquéreur forma un pourvoi en cassation en faisant grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande en restitution du prix alors « que seule la réparation de la chose par le vendeur, non par un tiers, acceptée par l’acquéreur et qui fait disparaître le vice caché empêche l’acheteur d’exercer l’action rédhibitoire ou estimatoire ».
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel sur le fondement des articles 1641 et 1644 du Code civil.
Si « l’acheteur d’une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu (Com., 1er février 2011, pourvoi n° 10-11.269, Bull. 2011, IV, n° 15) », « Cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice ».
Dès lors, « Pour rejeter la demande en restitution de partie du prix, l’arrêt retient qu’ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché, l’acquéreur ne peut plus exercer l’action estimatoire dès lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
